Понятие и признаки жилых помещений

Оглавление

 

Введение

Глава 1

§1.1 Понятие и признаки жилых помещений

§1.2 Виды жилых помещений

§1.3 Назначение жилого помещения и пределы его использования

Глава 2

§2.1 Понятие нежилого помещения

Глава 3

§3.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое

§3.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое

§3.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Глава 4

§4.1 Государственный учет перевода жилого помещения в нежилое

§4.2 Государственная регистрация перевода жилого помещения в нежилое в ЕГРП

Вывод

Использованная литература

 

 

Введение

 

В начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость».

Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.

Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.

лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании нежилых помещений.

Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Сам термин «нежилое помещение» используется в ГК лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК).

Особенность нежилого помещения выражается в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением).

Следует отметить, что отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в системе объектов гражданского права. На дискуссионность данных вопросов обращали внимание такие ученые, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов. Нежилое помещение подверглось пристальному вниманию ученых как одна из составляющих системы объектов недвижимого имущества и как предмет договора.

Целью данного исследования является изучение нежилого помещения как объекта гражданских прав на основе системного анализа действующего законодательства, научных работ по данной проблематике и обобщений судебной практики.

 

 

Глава 1

Виды жилых помещений

 

Виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. Впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений.

Комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартира ˗ структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилым домом, в соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК, является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Стоит обратить внимание на то, что в норме ст. 673 ГК под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Но, в отличие от жилищного законодательства, Гражданским кодексом РФ комната не выделяется в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, так как понятие «комната» поглощается понятиями «квартира» и «часть квартиры». Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

Иные помещения не могут быть отнесены к жилым и относятся к объектам нежилого фонда или же являются составными частями жилых помещений.

По общему правилу, строения, площади и объекты жилых помещений которые составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.

 

Глава 2

Понятие нежилого помещения

 

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет "нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком". С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.

Как видно, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.

Можно сказать, что нежилое помещение - это часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое по функциональному назначению, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания.

Основанием возникновения права собственности на нежилое помещение является юридический раздел здания на помещения, который состоит из нескольких элементов:

- волеизъявление собственника на раздел здания на помещения,

- административный акт уполномоченного органа по постановке на государственный кадастровый учет помещения,

-акт государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Регулирование отношений, которые возникают в сфере оборота нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и иных жилых домах, осуществляется помимо ГК РФ также ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными актами.

Признаками нежилого помещения являются: недвижимый характер, изолированность. Ряд авторов также называет в качестве признака нежилого помещения предназначенность. Предназначенность нежилого помещения рассматривается в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан. Встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан.

Назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм.

Стоит сказать, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные цели можно объединить в одну цель - общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.

 

 

Глава 3

Глава 4

Вывод

 

В соответствии с законодательством на сам перевод жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в нежилое не требуется согласия ни одного домовладельца данного многоквартирного дома.

Вместе с тем, одним из условий перевода жилого помещения в нежилое является наличие отдельного входа в данное помещение или наличие технической возможности оборудовать отдельный вход. Так, в соответствии с ч.2 ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Если у жилого помещения уже имеется до начала процедуры перевода отдельный вход, то перевод такого помещения, естественно, возможен без устройства отдельного входа. На практике же зачастую отдельный вход в жилое помещение отсутствует, вход в жилое помещение осуществляется через места общего пользования (парадная, лестничная клетка), которые используются для входа не только в переводимое помещение, но и в иные жилые помещения. В этом случае необходимо обустройство отдельного входа в нежилое помещение. Обычно такой отдельный вход обустраивается путем модификации одного из оконных проемов, имеющихся в жилом помещении, расположенном на первом этаже многоквартирного дома. В частности, осуществляется разборка простенка от подоконника до пола и таким образом создается дверной проем.

Необходимость получения согласия домовладельцев на устройство отдельного входа в жилое помещение, переводимое в нежилое, зависит от того, как квалифицируются соответствующие работы по устройству отдельного входа.

Оглавление

 

Введение

Глава 1

§1.1 Понятие и признаки жилых помещений

§1.2 Виды жилых помещений

§1.3 Назначение жилого помещения и пределы его использования

Глава 2

§2.1 Понятие нежилого помещения

Глава 3

§3.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое

§3.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое

§3.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Глава 4

§4.1 Государственный учет перевода жилого помещения в нежилое

§4.2 Государственная регистрация перевода жилого помещения в нежилое в ЕГРП

Вывод

Использованная литература

 

 

Введение

 

В начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость».

Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.

Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.

лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании нежилых помещений.

Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Сам термин «нежилое помещение» используется в ГК лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК).

Особенность нежилого помещения выражается в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением).

Следует отметить, что отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в системе объектов гражданского права. На дискуссионность данных вопросов обращали внимание такие ученые, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов. Нежилое помещение подверглось пристальному вниманию ученых как одна из составляющих системы объектов недвижимого имущества и как предмет договора.

Целью данного исследования является изучение нежилого помещения как объекта гражданских прав на основе системного анализа действующего законодательства, научных работ по данной проблематике и обобщений судебной практики.

 

 

Глава 1

Понятие и признаки жилых помещений

 

В отличие от любого другого объекта гражданских прав, жилое помещение является объектом двух отраслей права - гражданского и жилищного.

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).

На основании ч. 5 ст. 15 Жилищного Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, то есть для проживания граждан: в качестве собственника, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, члена семьи перечисленных граждан. Жилищный кодекс РФ расширил сферу использования жилья, согласно ст. 17 допускается использование жилых помещений для иных целей: осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Указанное Положение среди прочего содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания.        

В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением).

 

Виды жилых помещений

 

Виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. Впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений.

Комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартира ˗ структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилым домом, в соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК, является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Стоит обратить внимание на то, что в норме ст. 673 ГК под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Но, в отличие от жилищного законодательства, Гражданским кодексом РФ комната не выделяется в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, так как понятие «комната» поглощается понятиями «квартира» и «часть квартиры». Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

Иные помещения не могут быть отнесены к жилым и относятся к объектам нежилого фонда или же являются составными частями жилых помещений.

По общему правилу, строения, площади и объекты жилых помещений которые составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.