Составление отчёта об оценке

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.

15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/

 

ЗАДАЧИ

 

 

Задача №1 (11). Необходимо определить стоимость магазина с помощью общего коэффициента капитализации, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

Сопоставимые объекты	Прибыль, долл.	Продажные цены, долл.

Решение:

,

где R₀ – коэффициент капитализации.

,

R_i – коэффициент капитализации i-го объекта

,

где I_i – прибыль, долл.

V_i – продажная цена, долл.

долл.

Ответ: Стоимость магазина составляет 590909 долл.

 

Задача №2 (46). Определить величину износа термопластавтомата в 3 и 4 квартале 2008 года. Исходные данные: имеются данные о работе термопластавтомата в 2008-2009 годах. Расчеты проводятся с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде. Прибыль по кварталам за 2008 год (млн. руб.): 1 кв. – 150; 2 кв. – 150; 3 кв. – 144; 4 кв. – 142. Прибыль в 1 кв. 2009 года – 135.

Решение:

Найдем величину износа по формуле:

,

где ПР₀ – прибыль нового оборудования, млн. руб.;

ПР_m – текущая прибыль, млн. руб.

Тогда величина износа для 3 –го квартала:

или 4%.

Для 4 –го квартала:

или 5,3%

Ответ: Величина износа термопластавтомата в 3 и 4 квартале составляет 4% и 5,3% соответственно.

 

Задача №3 (85). Оценить финансовый левередж. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Решение:

Найдем ипотечную постоянную или ставка доходности (ИП) в долях по формуле:

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга;

И – основная сумма ипотечного кредита.

Годовая сумма платежа для погашения кредита и выплаты процентов:

, тогда ,

где i – ежемесячная процентная ставка;

SFF - ежемесячный фактор фонда возмещения.

.

.

.

Удельный вес в инвестируемом капитале	Ставка доходности	Взвешенный результат
Недижимость,100%	0,15	0,15
Ипотечный кредит,70%	0,1583	0,1583*0,7=0,111

 

Найдем ставку доходности собственного капитала:

или 13%.

Сопоставляем ставку доходности недвижимости и собственного капитала 15%>13%, значит финансовый левередж отрицательный.

Ответ: финансовый левередж отрицательный.