Сбор и анализ информации об объекте недвижимости 12

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение 3

1 Теоретические аспекты оценки недвижимости 5

2 Методика оценки недвижимости 9

2.1 Определение задачи оценки недвижимости 9

2.2 Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости 11

Сбор и анализ информации об объекте недвижимости 12

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости 12

Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов 13

Оценка стоимости на основе доходного подхода 13

2.5.2 Оценка стоимости на основе сравнительного подхода 15

2.5.3 Оценка стоимости на основе затратного подхода 19

Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости 21

Составление отчёта об оценке 24

Заключение 25

Библиографический список 27

Задачи 28

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.

15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/

 

ЗАДАЧИ

 

 

Задача №1 (11). Необходимо определить стоимость магазина с помощью общего коэффициента капитализации, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

Сопоставимые объекты	Прибыль, долл.	Продажные цены, долл.

Решение:

,

где R₀ – коэффициент капитализации.

,

R_i – коэффициент капитализации i-го объекта

,

где I_i – прибыль, долл.

V_i – продажная цена, долл.

долл.

Ответ: Стоимость магазина составляет 590909 долл.

 

Задача №2 (46). Определить величину износа термопластавтомата в 3 и 4 квартале 2008 года. Исходные данные: имеются данные о работе термопластавтомата в 2008-2009 годах. Расчеты проводятся с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде. Прибыль по кварталам за 2008 год (млн. руб.): 1 кв. – 150; 2 кв. – 150; 3 кв. – 144; 4 кв. – 142. Прибыль в 1 кв. 2009 года – 135.

Решение:

Найдем величину износа по формуле:

,

где ПР₀ – прибыль нового оборудования, млн. руб.;

ПР_m – текущая прибыль, млн. руб.

Тогда величина износа для 3 –го квартала:

или 4%.

Для 4 –го квартала:

или 5,3%

Ответ: Величина износа термопластавтомата в 3 и 4 квартале составляет 4% и 5,3% соответственно.

 

Задача №3 (85). Оценить финансовый левередж. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Решение:

Найдем ипотечную постоянную или ставка доходности (ИП) в долях по формуле:

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга;

И – основная сумма ипотечного кредита.

Годовая сумма платежа для погашения кредита и выплаты процентов:

, тогда ,

где i – ежемесячная процентная ставка;

SFF - ежемесячный фактор фонда возмещения.

.

.

.

Удельный вес в инвестируемом капитале	Ставка доходности	Взвешенный результат
Недижимость,100%	0,15	0,15
Ипотечный кредит,70%	0,1583	0,1583*0,7=0,111

 

Найдем ставку доходности собственного капитала:

или 13%.

Сопоставляем ставку доходности недвижимости и собственного капитала 15%>13%, значит финансовый левередж отрицательный.

Ответ: финансовый левередж отрицательный.

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение 3

1 Теоретические аспекты оценки недвижимости 5

2 Методика оценки недвижимости 9

2.1 Определение задачи оценки недвижимости 9

2.2 Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости 11

Сбор и анализ информации об объекте недвижимости 12