В российском и зарубежном законодательстве

Одним из важнейших методов изучения любой научной категории является метод историзма. Поэтому изучение правового механизма товарищеского жилищного управления целесообразно начать с рассмотрение вопроса об истории развития отечественного и зарубежного законодательства о коллективных формах управления жильём на основе членства.

В России объединения домовладельцев возникли в начале ХХ века, даже несколько раньше, чем в некоторых западных странах. Из-за оттока капитала страны в продовольственный сектор, в результате Первой мировой войны 1914-1918 гг. жилищное строительство практически было прекращено и к моменту прихода к власти большевиков, все существующее жильё в отсутствие ремонта пришло в упадок.

Борьба за власть привела к смене форм собственности, а именно к идеологической и правовой национализации всей жилищной недвижимости.[1] При этом национализация жилищной собственности привела к полному исчезновению хозяев жилья как лиц, заинтересованных в его сохранности. Например, жилищный фонд Москвы, ставшей столицей, претерпел значительные изменения: более 30% жилья было переведено под учреждения, около 7000 жилых зданий было уничтожено. После выявления неэффективности государственного централизованного управления домовым хозяйством, при котором невозможно учесть характеристики и потребности конкретного дома, Советское правительство в декабре 1919 г. на Всероссийском съезде Советов приняло Программу по децентрализации хозяйственного управления.

Главное управление коммунального хозяйства (далее ГУКХ), которое было создано в апреле 1920 г. в Народном Комиссариате Внутренних Дел (НКВД) осуществляло функции восстановления коммунального хозяйства города, так как строительство нового жилья было отложено на будущее. НКВД обратился в Совет Народных Комиссаров (далее – Совнарком) с требованием укрепить хозяйственную деятельность населения в сохранении жилья и ограничить вмешательство в эту деятельность местных советов, а также передать жилые здания в самоуправление жильцам на 60 лет.

В 1921 г. в связи с введением НЭПа был издан Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий»[2], который позволил примерно 10% населения вновь обрести частную собственность. Многоквартирные жилые дома на договорной основе были переданы коллективам жильцов в пользование при условии ремонта.

Реализация данного положения позволяла решать сразу три основные задачи:

1. Ограничить вмешательство советских органов власти в деятельность, связанную с эксплуатацией жилых зданий.

2. Поощрить инициативу населения в вопросе самостоятельного управления жилым зданием.

3. Связать эксплуатацию жилья с воссозданием рынка профессиональных услуг.

В том же году был принят Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципального фонда и о передаче домов коллективам жильцов»[3], который ограничивал вмешательство советских органов в вопросы управления жилищным фондом.

Целью данных декретов было восстановление разрушенного жилищного хозяйства и преодоление хозяйственного разрушения, которое возникло в начале 1920-х гг. после голода и разрухи Гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг было просто нелепо. В связи с тем, что средств на строительство нового жилья не было, первоначальной задачей стало сохранение и восстановление уже существующего жилья.

После того, как государственное централизованное управление жилым фондом в период военного коммунизма показало свою неэффективность, в эпоху НЭПа происходит изменение жилищной политики. НЭП установил очень жесткие рамки для величины частного капитала и собственности, не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти. Централизованное управление данными муниципализированными жилыми домами при отсутствии интереса к управлению, приводило их в плачевное состояние.

Однако реализация принятых декретов не решила задачи самостоятельного хозяйствования жильцов. Для того чтобы отношения между собственниками земли, собственниками жилья и хозяйствующими субъектами приняли правовой характер, в 1922 г. был издан Декрет Совнаркома РСФСР «О праве правовой застройки».[4] Его положения требовали заключения договора о совместной деятельности между тремя указанными субъектами. Договор устанавливал правило соблюдения его условий до конца срока.

В целях создания гражданской инициативы населения Совнарком РСФСР принял Декрет «О жилтовариществах»[5] от 23 мая 1922 г., в соответствии с которым гражданам разрешалось продавать и покупать здания и квартиры, менять и передавать их по наследству.[6] Было разрешено объединение граждан в жилищные товарищества, которые стали коллективными арендаторами муниципальной собственности, так как передать в управление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Объединившись в кооперативы и жилищные товарищества, граждане могли на личные сбережения построить дом, которым по закону, как полагали застройщики, можно было пользоваться на протяжении последующих 60-ти лет (если дом был каменный) или 40 лет (если данное здание было деревянным).

Немного позднее, 19 августа 1924 г., ВЦИК и СНК СССР приняли Постановление «О жилищной кооперации»[7], в соответствии с которым деятельность жилищных товариществ обрела три формы:

- жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ);

- рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ (РЖСК);

- общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ (ОЖСК).

Целью создания жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ) было использование муниципализированных домовладений, предоставленных им в наем местными органами власти. Членство в товариществе приобретали все постоянно проживающие в данном домовладении граждане, пользовавшиеся избирательными правами согласно конституциям соответствующих союзных республик.

ЖАКТы приобрели статус юридического лица и были вправе:

1) арендовать муниципализированные домовладения, в которых проживали члены товарищества, на срок до 12 лет с правом преимущественного возобновления договора;

2) пользоваться всей жилой площадью домовладения, путем предоставления ее своим членам для проживания по нормам, устанавливаемым законодательством.

Средства жилищно-арендных кооперативных товариществ составляли:

1) вступительные и паевые взносы членов товарищества;

2) поступления от квартирной платы и арендной платы за нежилые помещения.

Рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества (РЖСК), в соответствии со ст. 13 указанного постановления, формировались из рабочих и служащих государственных предприятий и учреждений в целях удовлетворения жилищной потребности своих членов путем возведения новых, восстановления разрушенных или достройки незаконченных жилых строений. Помимо рабочих, членами жилищно-строительных кооперативных товариществ, могли быть инвалиды войны и труда из рабочих и служащих государственных учреждений и предприятий.

Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества (ОЖСК) создавались по инициативе любых граждан безотносительно к роду деятельности, Членами ОЖСК могли стать как физические, так и юридические лица. Число участников кооператива должно было быть не менее десяти. Обязательным условием вступления в члены товарищества для граждан было достижение ими 18-летнего возраста и отсутствие судимостей, предусмотренных уголовными кодексами союзных республик.

В многоэтажных домах, переданных коллективам жильцов в аренду, в основном использовалась форма жилищно-арендного кооперативного товарищества. Распространение жилищных товариществ, в данный период, было повсеместным, а так как их хозяйственная деятельность осуществлялась в многоквартирных домах, она охватывала около 3/4 населения города и за счет средств товарищества была построена и отремонтирована одна пятая часть всего жилого фонда г. Москвы.

По мнению В.Я. Белоусова, товарищества объявлялись добровольными общественными организациями граждан, что являлось «…привлекательным условием для проживания».[8] При этом добровольность означала «… возможность самостоятельного определения ряда условий…»[9], характеризующих ее функционирование. Данная организация позволяла решать вопрос о предоставлении жилья вне очереди.

Вместе с жилищными товариществами гражданское законодательство того времени предусматривало возможность создания полных товариществ, осуществляющих коммерческую деятельность, что дало возможность ученым подразделять товарищества на два основных типа:[10]

- товарищества, преследующие коммерческие цели;

- кооперативные товарищества.

При этом основной задачей кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.».[11]

Для компенсации затрат на эксплуатацию жилищного фонда, требовались регулярные вложения денежных средств, для этого была восстановлена плата за жилье и коммунальные услуги, отмененная после революции. Однако всеобщая неплатежеспособность населения и наличие декретов о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услугах стали реальной проблемой для государства. После многократных попыток возобновления использования практики оплаты жилья было принято решение о введении ее минимального размера с поэтапным повышением на 50% ежегодно. При этом величина квартирной платы тех лет зависела не от качества жилья и предоставляемых услуг, а от состоятельности жильцов. Несмотря на восстановление платы за жильё и коммунальные услуги преодолеть разруху в жилищном хозяйстве в полном объеме было невозможно. Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознано взять на себя бремя забот, а для этого нужно было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, право сдачи свободных помещений в субаренду (с 1924 г.), сборы от которой передавались в бюджет кооператива. Также товариществам было разрешено коммерческое использование нежилых помещений и получение кредитов банка.

В 1923 г. были установлены: плата за въезд на территорию кооператива, вступительный членский взнос, а также обязательность по уплате средств на нужды кооператива для его членов. В этот период местный совет взимал с кооператива оценочный сбор в размере 1,4% в год от стоимости здания, арендную плату в процентах от валового дохода кооператива, ввел плату по договору обязательного страхования имущества и обязал кооператив предоставлять до 10% жилой площади на нужды совета. Все эти обременения постоянно мешали жителям заниматься делом по непосредственному сохранению и развитию жилищного фонда, так как средств на ремонтные работы и на качественные услуги просто не оставалось.

В условиях дефицита средств многие товарищества пришли к выводу о необходимости привлечения профессиональных кадров в сферу домового хозяйства. Этому также способствовали принятые Декреты «Об управлении домами (1921 г.), «О бездефицитности ведения домовых хозяйств на основе самоокупаемости» (1926 г.).[12] Последний декрет содержал рекомендации, в соответствии с которыми специалисты, получившие образование в области ведения коммунального хозяйства, должны набираться по найму. В 1926 г. кооперативы преобразовались в союзы, в компетенцию которых кроме организационных и правовых функций входили также обязанности по подготовке профессиональных управленческих кадров.

В целях закрепления функций управления за товариществами жильцов ГУКХ НКВД выступило с инициативой передачи кооперативам права собственности на новые здания.

Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ. Согласно статистике в 1921 г. было 8358 товариществ, в 1925 г. – 10000, а в 1927 г. их уже было около 11200.

Как видим, именно в 1920-х гг. жилищный фонд был восстановлен за счет возрастания инициативы людей. Однако весной 1927 г. на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о смене курса страны на централизованное хозяйственное управление, что означало сворачивание существующих программ и очередные нововведения в работе кооперативов:

1) 1927 г. – ликвидируются комитеты содействия жилищному рабочему строительству;

2) 1928 г. – начинается компания по выдвижению рабочих на инженерные и управленческие должности, которые ранее занимали специалисты в области коммунального хозяйства;

3) 1930 г. – расторгаются договоры аренды недвижимости с частными лицами, в том числе с ЖАКТами;

4) С 1929 по 1930 г. происходит упрощение, а затем и ликвидация органов коммунального хозяйства.

По нашему мнению, завершение НЭПа повлекло то, что собственность вновь становилась общегосударственной, а заинтересованные в сохранении жилищного фонда домовладельцы устранялись от управления им. Гражданское население, потеряв инициативу, быстро стало превращаться в социальных иждивенцев, при этом государство только усугубило сложившуюся ситуацию, обещав бесплатное социальное жилье.

Кооперативное направление жилищного строительства также подверглось преобразованию. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[13] часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а разного рода жилищные кооперативы – принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы. Их единообразная форма дальнейшего функционирования была окончательно установлена 31 октября 1939 г. Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.[14]

Такое положение дел сохранялось вплоть до 20 марта 1958 г., когда Совет Министров СССР принял Постановление «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации».[15] Данное постановление призывало предприятия и учреждения создавать кооперативы для удовлетворения потребностей в жилище своих работников и сотрудников. А 24 сентября 1958 г. был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива.[16]

В июне 1962 г. было принято Постановление Совета Министров «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве»[17], которое предполагало включить кооперативное строительство в государственные плановые задания по возведению нового жилья. В октябре был утвержден очередной Примерный устав жилищно-строительного кооператива.[18]

С принятием постановления Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»[19] 31 марта 1988 г. начался новый этап развития нормативно-правового регулирования жилищных товариществ. Данное постановление связывало факт выплаты паевого взноса с возможностью по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Наряду с попыткой обеспечить развитие организации соответствующих кооперативов, была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов. А спустя два месяца был принят Закон СССР «О кооперации»[20], который законодательно закрепил две эти формы.[21]

По мнению П.В. Крашенинникова, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства жилых многоквартирных домов и их последующей эксплуатации. А жилищные кооперативы, в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 31 марта1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»[22], создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.[23]

С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон «О собственности в СССР»[24], который кардинально изменил отношения к жилым помещениям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого жилья, а кооперативы стали преобразовываться вначале в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 г. по 1 января 1995 г.), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья.[25]

Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в ст. 14 установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. На наш взгляд, популярность кооперативного движения в 1960-х-80-х гг. была обусловлена, прежде всего, неспособностью государства обеспечить жильём всех нуждающихся граждан. А функции управления и эксплуатации автоматически вытекали из смысла самой организации.

Как отмечает О.Н. Бобровская, деятельность по управлению многоквартирным домом нельзя рассматривать в качестве гражданской инициативы, поскольку она являлась необходимым элементом функционирования жилищного кооператива. По причине ведомственных запретов и бюрократической волокиты, объединения граждан для управления жильём не получили повсеместного развития. И только изменение политической ситуации в стране позволило вернуться к опыту управления недвижимым имуществом жилищными объединениями собственников.[26]

Развитие современного российского жилищного законодательства берет свое начало в 1990-х годах. И связано это, прежде всего, с передачей государственного жилищного фонда в собственность граждан и муниципальных образований в процессе приватизации. Именно приватизация, к которой государство приступило из-за невозможности содержания жилищно - коммунального хозяйства, послужила основой появления многочисленного слоя собственников жилья.

Принятый 3 июля 1991 г. Верховным Советом РСФСР Закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»[27], послужил основой для преобразования предприятий индустриального домостроения, заводов и фабрик, производивших оборудование, инструменты и материалы для жилищно-коммунального хозяйства, в акционерные общества, которые отказались поставлять все это бесплатно.

Одним из первых субъектов РФ, который стал внедрять на практике идею передачи функций управления недвижимостью объединениям собственников жилых помещений, стал город Москва. В том числе и в связи с тем, что в центре Москвы начался процесс реконструкции ветхого жилищного фонда, а также строительство, новых административных и жилых домов, на основании Постановления Правительства Москвы от 20 июля 1993 г. №668 «О мерах по выполнению мероприятий, связанных с реконструкцией центра г. Москвы, в части переселения граждан из жилых помещении, подлежащих сносу, реконструкции и комплексному капитальному ремонту».[28] При этом, жителям предоставлялось жильё в районах массовой застройки, а это означало изменение привычных социально-бытовых условий, в том числе и ухудшение экологической обстановки. И как следствие на волне протеста против переселения стали возникать объединения собственников недвижимости, требующие самостоятельного проведения реконструкции ветхого жилья с последующей передачей им функций управления. В 1992-1993 гг таких объединений насчитывалось около 800.[29]

Как отмечает А.В. Попов[30] появление термина «жилищное товарищество» в российском законодательстве вновь, обусловлено появлением многочисленного слоя собственников жилья и возникшей проблемой по управлению их недвижимыми помещениями, а также взаимодействием с другими собственниками в процессе эксплуатации.

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые предоставил на федеральном уровне возможность собственникам приватизированного жилья создавать товарищества и иные объединения. Однако реального воплощения данная норма не нашла.[31] Не помогло массовому продвижению этого явления в обществе издание 23 декабря 1993 года Указа Президента РФ № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме».[32]

Федеральный Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»[33] определяет кондоминиум как «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условной совместимости владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования». Таким образом, данный закон содержит попытку подмены понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья».

Данный пробел в законодательстве сохранился и во «Временном положении о кондоминиуме», которое было утверждено Указом Президента РФ от 23.12.93 г. № 2275 (утратил силу в 1996 г.).[34]

Как отмечает С.Л.Филимонов «временное положение о кондоминиуме» оказалось несовершенным, экономически необоснованным и не предусматривало реальных экономических стимулов для вовлечения собственников помещений в многоквартирных домах в процессе управления собственной недвижимостью».[35] Но самым главным недостатком данного указа было то, что он смешивал такие категории как субъект и объект правоотношения, а поэтому не вписывался в рамки действующего законодательства. Несмотря на то, что вышеуказанные нормативные акты содержали большое количество неточностей и погрешностей, в них впервые был определен статус нежилых частей недвижимого имущества, являющихся неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома и придомовых территорий.

Имеющиеся противоречия в определениях кондоминиума и товарищества собственников жилья стали постепенно преодолеваться после вступления в силу первой части Гражданского кодекса РФ (1 января 1995 года). Статья 291 ГК РФ определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, создаваемое и действующее в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. При этом данные товарищества образуются собственниками квартир для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома.

Именно Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[36] послужил мощным толчком для развития российского законодательства о ТСЖ. Так как принятие данного закона обязало все субъекты РФ привести в соответствие с ним свои нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товариществ собственников жилья. В статье 1 упомянутого закона товарищество собственников жилья определяется так. Это «некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Понятие кондоминиума раскрыто также в этой статье. Законодатель определяет его как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации», субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее) имущество находятся в их общей долевой собственности».

Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» несколько откорректировал определение кондоминиума, определяя его как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее) имущество находятся в их общей долевой собственности».

Однако ФЗ «О товариществах собственников жилья» не был лишен и недостатков. Так, например он, в противоречие со ст. 291 ГК РФ расширял предмет регулирования: кроме норм о создании и деятельности товариществ собственников жилья, он регулировал правоотношения долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.[37]

Как отмечает С.М. Корнеев, регламентация организации и деятельности товариществ собственников жилья является продуктом вмешательства государства в данную сферу».[38]

В целом, принятие ФЗ «О товариществах собственников жилья» послужило основой для создания нормативно-правовой базы, по регулированию и деятельности товариществ собственников жилья. Особенностью данного закона было и то, что он входил и в систему гражданского и в систему жилищного законодательства, которые относятся к различным отраслям ведения Конституции (ст. 71 Конституции РФ)

Однако основной нормативно-правовой акт в жилищной сфере, несмотря на многочисленные изменения, которым подверглась жилищная сфера на фоне рыночных преобразований, - Жилищный кодекс РСФСР - действовал практически без изменений вплоть 1 марта 2005 г. Необходимость его принятия назрела в связи с отсутствием единства правового регулирования жилищных отношений, что в значительной мере осложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, результатом последнего была неопределенность в осуществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.[39]

Новый Жилищный кодекс, принятый 22 декабря 2004 г., в соответствии Конституции РФ, Гражданским кодексом РФ и с учетом новых федеральных законов, регулирующих область жилищных отношений, предлагает новую концепцию жилищного законодательства. Современный Жилищный кодекс регулирует, вместе с другими вопросами, отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, вопросы создания, целей организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения его членов.

С момента вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 г.), был признан утратившим силу Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». В Жилищном кодексе РФ жилищным товариществам посвящены разделы II и VI.

Как видим, история формирования института коллективных форм управления жильём на основе членства в российском законодательстве начинает свое развитие с начала ХХ века, в целях обеспечения сохранности жилищного фонда. За столь долгий период формы управления жильём претерпели значительные изменения: от жилищных и жилищно-строительных кооперативов они преобразовываются в новую организационно-правовую форму – товарищество собственников жилья, соответствующую современным рыночным отношениям и необходимую для долгосрочного объединения граждан на уровне каждого многоквартирного дома и далее в масштабы гражданского общества в целом.

На западе первые объединения собственников жилья появились в Англии в XIX в., и их появление послужило началом преобразования жилищной сферы. Принятый в 1836 г. закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жильё. Данный закон выделял средства на стимулирование строительства жилья путем объединения средств граждан, за счет льготного кредитования под залог строящихся квартир. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества; по мере образования капитала, достаточного для постройки небольшого дома для одной семьи, общество начинало строительство. До накопления необходимой суммы объединенные средства членов общества предоставлялись в качестве ссуды тем или иным членам общества. Создание названных объединений являлось только началом жилищных преобразований того времени, поэтому сразу данные меры не могли принести улучшения жилищных условий городского населения Англии. Однако по мере формирования строительных обществ значение их возрастало, и через 10 лет после введения в действие закона его положительное влияние на жилищную сферу сказывалось уже повсеместно. По свидетельству «Статистического обзора Англии», к 1925 г. в Великобритании действовало более 1000 строительных обществ, объединяющих более 1 млн. членов.[40]

Как отмечает П.В.Крашенинников, «современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных образований - с другой»[41].

Во Франции правовой статус зданий или групп зданий, находящихся в собственности многих лиц, устанавливает закон от 10 июля 1965 г. (с последующими изменениями и дополнениями) о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях, изданный во Франции.[42]

Данный Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. К отдельным он относит части зданий и площадок, находящихся в исключительной собственности определенного лица, общими - части зданий и площадок, подлежащих пользованию или полезные для всех или нескольких собственников. А к общим частям зданий (если иное не установлено договором) относятся: земля, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пересекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры.

Несмотря на то, что объединения собственников жилья во Франции имеют достаточно широкий круг прав, тем не менее, решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания собрание должно принимать по решению всех совладельцев.

Французское законодательство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица. Документ, который регулирует деятельность синдиката, является регламентом общей собственности. Он устанавливает обязанность членов синдиката участвовать в расходах на общие службы и элементы общего оборудования в зависимости от пользы этих служб и элементов по отношению к каждому собственнику; а также в расходах, связанных с сохранением, поддержанием и управлением общими частями пропорционально стоимости жилых и иных помещений, принадлежащих членам синдиката.

Подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в общей собственности, является характерной чертой французского жилищного законодательства.

В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жилищной сфере регулируются на уровне штатов, а именно гражданскими кодексами штатов. В Гражданском кодексе штата Квебека приводится детальный перечень имущества, находящегося в общей собственности.[43] При этом, согласно соответствующему канадскому законодательству собственники жилища в Квебеке имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, причем эта доля пропорциональна стоимости их квартир, что аналогично российскому правовому положению собственников жилья.

Таким образом, российские и зарубежные законодатели стремятся как можно более точно регламентировать отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников недвижимости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, товарищества и т.п. И хотя институт коллективного управления жильем на основе членских организаций в процессе эволюции в России и на Западе, претерпевает существенные изменения, как по содержанию прав и обязанностей членов организаций, так и формам их организаций, он постоянно сохраняет целеполагание на эффективную, законодательно урегулированную эксплуатацию жилищного фонда.

Библиографический список