Структура и последовательность разработки раздела «Экономическая экспертиза».

Содержание

Общие положения…………………………………………………………..6

1. Структура и последовательность разработки раздела «Экономическая экспертиза»…………………………………………………………………………...7

2. Структура и последовательность разработки раздела «Управление недвижимостью»……………………………………………………………………..9

3. Подбор литературы и изучение практического материала…………………10

Приложения……………………………………………………………………..13

Общие положения

Дипломная работа, являясь завершающим этапом обучения по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», должна показать готовность студентов квалифицированно решать теоретические и практические задачи, де­лать аргументированные выводы и обоснованные предложения.

Экономический раздел позволяетвыпускникам продемонстрировать знания и навыки по анализу закономерностей развития рынка и экономических процессов, овладеть инструментарием инвестиционных и финансовых расчетов, необходимых для определения экономической эффективности проектов, а также методиками, используемыми при составлении смет на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, при экспертизе и оценке объектов недвижимости.

Раздел «Управление недвижимостью»предусматривает использование знаний и навыков по основам управления недвижимостью и проектами связанными с ней, управлению в жилищно-коммунальном комплексе. Студенты при этом демонстрируют знания по вопросам управления объектом недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла.

 

 

Структура и последовательность разработки раздела «Управление недвижимостью»

Процесс управления недвижимостью включает в себя несколько этапов, и реализуется в ходе проектирования, возведения (реконструкции); ввода в эксплуатацию, обращения (купля, продажа, аренда и пр.), использования, обслуживания, эксплуатации и ремонта; модернизации, изменения функционального назначения и т.д. Указанные аспекты управления недвижимостью рассматривается в различных разделах дипломного проекта. В данном разделе дипломного проекта более подробно представляется система управления созданием или реконструкцией объекта, его обращением и эксплуатацией.

Объект недвижимости может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления.

В связи с этим задачами управления является определение потребности в помещениях и их рациональное использование, управление информацией, экономическое и юридическое управление недвижимостью, а также обслуживанием объекта недвижимости и оказываемыми им услугами.

С учетом задач управления объектом недвижимости и используемых подходов формируются задачи всех основных участников этого процесса. В связи с этим в раздел включаются схемы взаимодействия субъектов системы управления объектом на стадии реконструкции, строительства и эксплуатации.

По каждому из конкретных управленческих мероприятий должны быть определены периоды управления, обусловливаемые периодами жизненного цикла объектов управления, и ожидаемые результаты.

При разработке данной части дипломного проекта необходимо взаимосвязано рассматривать управляющую и управляемую подсистемы. Следует обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении.

Общий объем раздела составляет 10-15 страниц машинописного текста. Графический материал размещается на 0,5 -1 листе формата А1.

 

Рекомендации по сбору исходных данных для проведения экономической экспертизы и управления недвижимостью

Информация о строении

а) Коммерческая недвижимость

· Площадь (общая/полезная)

· Поэтажная площадь (общая/полезная)

· Количество этажей

· Назначение сооружения

· Тип конструкции

· Планируемые удобства

б) Жилая недвижимость

· Общее количество блоков квартир;

· Состав квартир;

· Тип квартир;

· Тип конструкции;

· Особенности квартир;

· Наличие нежилых помещений

· Планируемые удобства

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Инвестиционного проекта

1. Общие сведения о проекте и его исходные данные.

Цель проекта.

1.2. Основные параметры:

· номенклатура продукции и услуг;

· проектная мощность, общая площадь жилья, м² полезной площади и др.

· общая стоимость проекта;

· сроки осуществления проекта;

· потребность в финансировании.

Маркетинговое исследование

2.1. Мотивация выбора данного вида товара / осуществление проекта:

общая характеристика внутреннего (территориального и регионального) рынков сбыта товаров-аналогов (основные производители и потребители, динамика развития);

характеристика предполагаемых рынков сбыта (основные производители и потребители, годовой объем продаж (емкость рынка), динамика развития, свободные ниши);

прогноз продаж (по рынкам).

2.2. Состояние дел по рекламе и маркетингу товара на предполагаемых рынках сбыта:

осуществленные мероприятия по маркетингу, рекламные кампании (кем подготовлены и проводились);

наличие рекламных и торговых агентов на рынках сбыта.

Программа маркетинга

ее наличие;

сроки, тактические и стратегические задачи;

организация сбыта продаж;

методы вхождения на рынок (за счет низкой цены, новизны товара, лучшего качества товара, лучшего сервиса...); планируемые затраты; наличие экспортных лицензий (квот);

наличие льгот (освобождение от обязательных продаж части экспортной выручки на рубли, экспортных пошлин и др.); оценка дохода от продаж.

Местонахождение и площадка

юридические права на владение земельным участком и прочей недвижимостью;

расчет стоимости земельного участка.

Технологии

статус прав Оператора на используемые технологии (собственные или купленные, своей разработки или лицензионные, патентованные) и наличие заключенных договоров (контрактов на использование привлеченных технологий);

их новизна и опробированность в других проектах в России или за рубежом.

3.5. Оборудование:

· используемое отечественное и иностранное оборудование, его уровень относительно мировых стандартов, его технологическая совместимость с закупаемым по проекту,

· его новизна и опробированность в других проектах в России или за рубежом;

· ответственные за установку, пуско-наладку и ввод в эксплуатацию согласно контрактам-договорам.

3.6 Энергоресурсы:

· потребляемые энергоресурсы и фактическая обеспеченность ими;

· надежность обеспечения (долгосрочные договора с производителями и поставщиками);

· используемые энергосети, соответствие их технических характеристик требуемым по проекту.

3.7. Транспорт и складская база:

· потребности в транспортных средствах, зависимость; обеспеченность транспортом (при закупках - наличие контрактов на поставку, техобслуживание и ремонт):

· по доставке сырья и комплектующих;

· для внутрипроизводственных потребностей;

· по отгрузке готовой продукции;

· потребности в складских помещениях;

· наличие собственных складских сооружений (терминалов, перевалочных баз и др.), их мощности и пропускная способность.

3.8. Трудовые ресурсы:

· потребность в трудовых ресурсах;

· реальная обеспеченность трудовыми ресурсами необходимой квалификации;

3.9. Управление:

· структура управления производством и распределение ответственности;

· опыт и квалификация имеющегося руководящего состава, потребности в его переподготовке и обучении;

· привлечение иностранных менеджеров;

· программа обучения и стажировок (количество человек, сроки, объемы подготовки и их достаточность), наличие ее в контракте.

· Расчетные сроки реализации проекта:

· сроки строительства;

· сроки монтажа, пуско-наладки и ввода в эксплуатацию оборудования; сроки выхода на проектную мощность.

Финансовый анализ

· Анализ проекта с помощью дисконтированных показателей оценки:
расчет срока окупаемости проекта;

расчет чистой текущей стоимости проекта;

расчет внутренней нормы окупаемости.

Содержание

Общие положения…………………………………………………………..6

1. Структура и последовательность разработки раздела «Экономическая экспертиза»…………………………………………………………………………...7

2. Структура и последовательность разработки раздела «Управление недвижимостью»……………………………………………………………………..9

3. Подбор литературы и изучение практического материала…………………10

Приложения……………………………………………………………………..13

Общие положения

Дипломная работа, являясь завершающим этапом обучения по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», должна показать готовность студентов квалифицированно решать теоретические и практические задачи, де­лать аргументированные выводы и обоснованные предложения.

Экономический раздел позволяетвыпускникам продемонстрировать знания и навыки по анализу закономерностей развития рынка и экономических процессов, овладеть инструментарием инвестиционных и финансовых расчетов, необходимых для определения экономической эффективности проектов, а также методиками, используемыми при составлении смет на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, при экспертизе и оценке объектов недвижимости.

Раздел «Управление недвижимостью»предусматривает использование знаний и навыков по основам управления недвижимостью и проектами связанными с ней, управлению в жилищно-коммунальном комплексе. Студенты при этом демонстрируют знания по вопросам управления объектом недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла.

 

 

Структура и последовательность разработки раздела «Экономическая экспертиза».

Раздел дипломного проекта «Экономическая экспертиза» предполагает рассмотрение следующих вопросов:

1) Обоснование стратегии реализации проекта.

Подраздел включает:

· Описание преимуществ проекта по сравнению с существующими аналогами.

· Описание значения проекта для экономического развития страны, региона, города, его социальную значимость.

· Условия, ограничивающие возможности реализации проекта.

· Анализ существующего рынка недвижимости данного типа и услуг, связанных с ней; характеристика конкурентов и описание основных потребителей услуг; методы продвижения предлагаемых услуг на рынок. Если недвижимость производственная или торговая, то в маркетинговых исследованиях с целью проведения инвестиционного анализа необходимо оценить возможностивнутреннего (территориального и регионального) сбыта товаров (основных потребителей, прогноз продаж).

· Анализ изменения цены недвижимости (арендной или продажи) за кв. метр;

· Стратегия маркетинга на данном рынке.

2) Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта (приложение 2)

Включает:

· Краткое описание технических аспектов проекта.

· Расчет сметной стоимости строительства объекта недвижимости.

Рассчитывается общая стоимость проекта, в том числе локальные и объектные сметы, сводный сметный расчёт стоимости строительства.

При расчёте локальных смет можно пользоваться базисно-индексным или ресурсно-индексным способом, используя сметно-нормативную базу 2001 года. Итоги локальных смет и расчётом обязательно должны быть переведены в текущие цены. Объектная смета и сводный сметный расчёт стоимости строительства составляются в текущих ценах.

· Сроки осуществления проекта и потребность в финансировании.

· Оценка инвестиционных капитальных затрат на проект.

· Определение источников инвестиций.

· Оценку потребности в сырье, материалах и энергоносителях, расчёт себестоимости услуг, общепроизводственных и общехозяйственные расходов, если недвижимость предполагается использовать для производства товаров или оказания услуг.

· Прогнозирование изменения арендной платы, если предполагается сдача недвижимости в аренду, или цен на товары и услуги, реализуемые с помощью указанной недвижимости.

· Планируемые объемы сдачи площадей в аренду, объёмы реализации товаров и услуг, расчёт соответствующих доходов.

· Расчёт показателей экономической эффективности проекта: чистого дисконтированного дохода, индекса рентабельности инвестиций, срока окупаемости проекта.

3) Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Чтобы установить рыночную стоимость объекта, необходимо сделать экспертную оценку недвижимости, пользуясь, в зависимости от объекта, одним, двумя или тремя подходами или их сочетанием.

Сравнительный подход основан на концепции, согласно которой стоимость недвижимости должна устанавливаться на том уровне, сколько стоила бы покупка аналогичного по достоинствам объектам недвижимости. Оценка стоимости основывается на ценах, которые дают за аналогичные объекты недвижи­мости, расположенные поблизости, по сделкам, заключенным в течение разумно устанавливаемого периода времени, отражающего состояние рынка. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «при­влекательности». Данный метод используется также для оценки земельного участ­ка, идущего под застройку.

Затратный подход основан на концепции, согласно которой существует тенденция установления цены на недвижимость, исходя из затрат на создание аналогичной по характеристикам недвижимости. Оценка включает стоимость при­обретения неосвоенного участка земли плюс затраты на благоустройство.

Доходный подход основан на концепции, согласно кото­рой стоимость недвижимости устанавливается исходя из аналогичной недвижимо­сти с такими же экономическими показателями. Оценка стоимости основывается на дисконтировании этих показателей (в том числе и поступления наличных средств), с использованием одного из нескольких процессов капитализации, в которых применяются рыночные нормы прибыльности инвестиций. При этом методе рассчитываются предполагаемые денежные поступления, а затем делается расчет, базируясь на чистой текущей стоимости. Эта чистая текущая стоимость определяется местными условиями рынка.

В конечном итоге рассчитывается средневзвешенная стоимость объекта недвижимости, основанная на весовой значимости каждого из подходов.

Общий объем раздела не должен превышать 40 страниц машинописного текста. Графический материал размещается на 1 листе формата А1.