Г. Государственная регистрация сделок и последствия уклонения от государственной регистрации сделки

 

Относительно государственной регистрации сделок определенный интерес представляет п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции Проекта, согласно которому соглашение об изменении условий зарегистрированной сделки подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в Проекте предлагается закрепить на законодательном уровне сложившуюся единообразную судебную практику (см., к примеру, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А78-3988/2009, ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-39198/11-29-379, ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2012 по делу N А13-10029/2011).

Последствия уклонения одной из сторон сделки от ее государственной регистрации останутся прежними: другая сторона вправе потребовать такой регистрации на основании решения суда, однако для этого требования установлен специальный срок исковой давности - 1 год.

Напоминаем, что в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие этого Закона, то есть после 1 марта 2013 г.

Подробнее см. КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск "Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Разд. 6 "Государственная регистрация сделок" >>>

 

Д. Нотариальное удостоверение сделок и последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки

 

В отношении нотариального удостоверения указывается, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ в редакции Проекта).

О том, станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в Проекте не говорится.

Последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки по сравнению с установленными действующей редакцией Гражданского кодекса РФ остаются неизменными: сторона, полностью или частично исполнившая сделку, вправе потребовать в судебном порядке признания сделки действительной, однако для этого требования установлен специальный срок исковой давности - 1 год.

 

Е. Юридически значимые сообщения

 

Впервые в гражданском законодательстве предлагается установить специальное регулирование юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ в редакции Проекта). Положения об этом касаются момента доставки (юридического получения) сообщений, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица. Такие сообщения считаются полученными с момента их доставки адресату или его представителю. Если же сообщение было направлено, но не было получено по причинам, зависящим от получателя, то такое сообщение считается доставленным. Однако в рассматриваемой норме не указывается, в какой момент сообщение считается полученным.

 

Недействительные сделки

 

А. Общие положения о недействительных сделках

 

Резюме: планируется запретить требовать признания оспоримой сделки недействительной тем лицам, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить.

 

В Проекте предлагается существенным образом изменить правовое регулирование признания сделок недействительными и последствий такого признания.

В частности, планируется запретить требовать признания оспоримой сделки недействительной тем лицам, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить (п. п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). Это правило, также известное как "правило эстоппель", направлено на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.

Следует отметить, что сейчас подобное правило присутствует в специальном российском законодательстве. Например, п. 1 ст. 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) предусматривает, что суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных Законом об акционерных обществах требований к ней, недействительной, если к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки.

Еще одной важной новеллой законодательства о недействительных сделках является закрепление общих положений об исцелении (конвалидации) оспоримых сделок. В абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта установлено, что лицо, одобрившее оспоримую сделку (ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта), а также сторона, подтвердившая данную сделку, не вправе ее оспаривать по основанию, о котором эти лицо или сторона знали или должны были знать при одобрении или подтверждении сделки. При этом под подтверждением сделки в Проекте понимается такое поведение стороны, совершившей сделку, из которого очевидна ее воля сохранить сделку. Для этой стороны такая юридически упречная сделка более не является оспоримой по тому основанию, о котором этой стороне известно (или должно быть известно).

Предложенная в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации возможность конвалидации ничтожных сделок не была закреплена в тексте Проекта.

В п. 5.1.3 разд. II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращалось внимание на то, что чрезмерно широкие полномочия суда по применению последствий признания недействительными сделок (п. 2 ст. 166 ГК РФ в действующей редакции) не имеют обоснования. Требование применения последствий недействительности сделок является субъективным правом заинтересованной стороны, и законодательно установленные последствия признания сделки недействительной должны применяться лишь по заявлению такой стороны, но не по собственной инициативе суда. На ограничение круга лиц, имеющих право заявлять такое требование, также указывает тот факт, что иск о применении последствий признания сделки недействительной является иском о присуждении (Пояснительная записка "К проекту Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Пояснительная записка).

В связи с этим в Проекте предлагается ограничить право суда применять последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (п. 4 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта).

Предполагается, что суд будет вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, только если это необходимо в целях защиты публичных интересов или в иных случаях, предусмотренных законом.

В настоящее время требовать признания сделок ничтожными в судебном порядке может любое лицо. В соответствии с Проектом заявить такое требование смогут лишь стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в случаях, определенных законом (п. 3 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). В частности, предполагается, что такие лица смогут обратиться в суд, если они имеют законный интерес в признании сделки недействительной.

Указанные изменения также направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц, обращающихся с требованиями о признании ничтожными сделок, которые никак не затрагивают их законных интересов. В п. 5.1.2 разд. II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации указано, что об отсутствии законного интереса могут свидетельствовать, в частности, предъявление иска о признании недействительной исполненной сделки без предъявления требования о применении последствий недействительности такой сделки.

В Проекте предлагается сохранить презумпцию ничтожности сделки, если законом или иным правовым актом, требования которого нарушены, установлено, что она является недействительной (ст. 168 ГК РФ в редакции Проекта). Однако недействительная сделка оспорима в случаях, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью соответствующей сделки.

В п. п. 5.1.1 и 5.2.1 разд. II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращается внимание на чрезвычайно обширное применение в российском праве института недействительных сделок. В связи с этим в ст. 168 ГК РФ в редакции Проекта установлено правило, согласно которому не любое нарушение требований закона или иного нормативного акта влечет признание сделки недействительной.

В абз. 2 указанной нормы установлено, что сделка, нарушающая требования закона (иного правового акта), будет признаваться ничтожной, если выполняются два следующих условия:

- сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;

- из закона не следует, что такая сделка оспорима либо что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если же сделка противоречит требованиям закона или иного нормативного акта, но не посягает на публичный порядок, а из правовых норм не следует, что в этом случае должны применяться иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, то она является оспоримой (абз. 3 ст. 168 ГК РФ в редакции Проекта).