Особенности управления зданием после ввода в эксплуатацию

Способы управления МКД

 

Государство предложило нам три основных способа управления многоквартирным домом: выбор управляющей компании (УК), создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), непосредственное управление. К этим способам также можно добавить управление кооперативным домом силами жилищного кооператива (ЖК).

 

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов.

 

Вариант с УК

 

Если собственники решат управлять зданием с помощью внешней УК, она также выбирается собственниками на общем собрании и с ней каждый из собственников заключает договор на управление многоквартирным домом.

 

УК обеспечивает процесс управления многоквартирным домом на основании такого договора. Если УК не устраивает собственников здания, они вправе ее заменить по своему решению.

 

Вариант с ТСЖ

 

В случае выбора собственниками ТСЖ в качестве способа управления зданием они на основании решения общего собрания учреждают ТСЖ в соответствии с действующим законодательством РФ.

 

После этого ТСЖ в лице своих исполнительных органов управления, действуя в интересах, собственников, фактически осуществляет функции внешней УК.

 

В чем отличие УК от ТСЖ? Разница в том, что ТСЖ является некоммерческой организацией, в то время как УК - обычно коммерческая организация, которая нацелена на получение прибыли от своих действий.

 

Собственники здания, ставшие членами ТСЖ, вправе самостоятельно регулировать деятельность ТСЖ по правилам устава ТСЖ. Они связаны с ТСЖ не только договорными отношениями по управлению зданием, но также и корпоративными связями, в том числе обязаны оплачивать взносы и иные платежи в ТСЖ согласно требованиям устава ТСЖ. Это дает собственникам дополнительные юридические и политические возможности при управлении деятельностью как ТСЖ, так и многоквартирного дома (глава 13 Жилищного кодекса Российской Федерации).

 

Собственники здания не обязаны вступать в ТСЖ в обязательном порядке. ТСЖ - это добровольная некоммерческая организация. Та часть собственников помещений, которая не готова стать членами ТСЖ по тем или иным причинам, вправе этого не делать. С ними ТСЖ заключает договор на управление многоквартирным домом, выступая по отношению к ним в качестве управляющей организации. Одним зданием не могут одновременно управлять УК и ТСЖ, собственники обязаны выбрать какой-то один из этих вариантов управления зданием.

 

Такой способ управления, как непосредственное управление, в крупных городах непопулярен. Если дом является многоэтажным, то им сложно непосредственно управлять в техническом смысле. В этом случае собственники здания обычно выбирают УК либо создают ТСЖ. Если речь идет о многоквартирном доме, в котором не более 12 квартир, вполне логично управлять им непосредственно, без найма УК или образования ТСЖ

 

Особенности управления зданием после ввода в эксплуатацию

 

Временная УК

 

В течение пяти дней от даты ввода здания в эксплуатацию застройщик заключает с УК договор на управление зданием. Именно ей застройщик обязан передать здание в эксплуатацию по акту приема-передачи, а также техническую документацию на здание.

 

Эта выбранная застройщиком УК управляет зданием временно, до тех пор, пока местными властями не будет проведен конкурс, и по итогам конкурса не будет определена УК (ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

 

Конкурс по выбору УК

 

Теперь немного о самом конкурсе применительно к нашему случаю поэтапного ввода дома в эксплуатацию.

 

В силу ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации, втечение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления обязан разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет", и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести в открытый конкурс.

 

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех долевых инвесторов, принявших квартиры от застройщика, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

 

При этом порядок действий органа местного самоуправления, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при поэтапном вводе такого дома в эксплуатацию, законодательством Российской Федерации не определен.

 

По мнению ФАС России, в случае если введенный в эксплуатацию объект капитального строительства может быть признан многоквартирным домом в соответствии с требованиями законодательства (в нашем случае – может), орган местного самоуправления обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом в порядке, установленном Жилищным кодексом и Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.

 

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

 

Таким образом, по мнению ФАС России, бездействие органа местного самоуправления, в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, будет содержать признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции (Письмо ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 "О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок-секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома")

 

Если конкурс выигрывает другая УК, то прежняя УК застройщика должна уйти с объекта, передать новой УК по акту на баланс здание и техническую документацию, полученную от застройщика.

 

2.3.Ситуация выбора УК глазами долевого инвестора (Собственника)

 

В течение относительно небольшого периода времени в здании может несколько раз меняться УК, что безусловный "стресс", как для здания, так и для его будущих законных владельцев. Потребуется переоформлять договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, а также с подрядчиками и исполнителями услуг. К сожалению, долевые инвесторы, в чьих интересах это выполняется, на этот процесс по закону практически никак не влияют.

 

Подобная ситуация, с одной стороны, выгодна застройщикам - они передают здание фактически "своей" УК. С другой стороны, данная ситуация выгодна местным властям - они проводят "открытый" конкурс на выбор УК, то есть административно управляют частным процессом.

 

Но долевым инвесторам данная ситуация совсем не выгодна, так как, прежде чем они реально смогут определить способ управления своим зданием, оно пройдет через руки как минимум двух УК, ими не выбранных - долевые инвесторы на момент ввода здания в эксплуатацию не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, так как еще не имеют права собственности на свои помещения.

 

Часто собственники помещений в новостройке недовольны итогами подобных конкурсов и условиями управления зданием, которые им предлагают со стороны местных властей и этой УК. В этом случае они вправе организовать и провести общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или создать ТСЖ. Правда, соблюдение этой процедуры требует времени (рассылка уведомлений и т.д.). Главное, чтобы конфликт между собственниками здания и выбранной на конкурсе местными властями УК не влиял негативно на управление зданием, чтобы все необходимые технические услуги и работы производились в нормальном режиме без сбоев.

 

Передача здания

 

После того как инвесторы выберут свою УК или образуют ТСЖ, довольно часто возникают проблемы с передачей здания и технической документации на здание от прежней УК к новой УК.

 

Компетенция общего собрания

Способы управления МКД

 

Государство предложило нам три основных способа управления многоквартирным домом: выбор управляющей компании (УК), создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), непосредственное управление. К этим способам также можно добавить управление кооперативным домом силами жилищного кооператива (ЖК).

 

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов.

 

Вариант с УК

 

Если собственники решат управлять зданием с помощью внешней УК, она также выбирается собственниками на общем собрании и с ней каждый из собственников заключает договор на управление многоквартирным домом.

 

УК обеспечивает процесс управления многоквартирным домом на основании такого договора. Если УК не устраивает собственников здания, они вправе ее заменить по своему решению.

 

Вариант с ТСЖ

 

В случае выбора собственниками ТСЖ в качестве способа управления зданием они на основании решения общего собрания учреждают ТСЖ в соответствии с действующим законодательством РФ.

 

После этого ТСЖ в лице своих исполнительных органов управления, действуя в интересах, собственников, фактически осуществляет функции внешней УК.

 

В чем отличие УК от ТСЖ? Разница в том, что ТСЖ является некоммерческой организацией, в то время как УК - обычно коммерческая организация, которая нацелена на получение прибыли от своих действий.

 

Собственники здания, ставшие членами ТСЖ, вправе самостоятельно регулировать деятельность ТСЖ по правилам устава ТСЖ. Они связаны с ТСЖ не только договорными отношениями по управлению зданием, но также и корпоративными связями, в том числе обязаны оплачивать взносы и иные платежи в ТСЖ согласно требованиям устава ТСЖ. Это дает собственникам дополнительные юридические и политические возможности при управлении деятельностью как ТСЖ, так и многоквартирного дома (глава 13 Жилищного кодекса Российской Федерации).

 

Собственники здания не обязаны вступать в ТСЖ в обязательном порядке. ТСЖ - это добровольная некоммерческая организация. Та часть собственников помещений, которая не готова стать членами ТСЖ по тем или иным причинам, вправе этого не делать. С ними ТСЖ заключает договор на управление многоквартирным домом, выступая по отношению к ним в качестве управляющей организации. Одним зданием не могут одновременно управлять УК и ТСЖ, собственники обязаны выбрать какой-то один из этих вариантов управления зданием.

 

Такой способ управления, как непосредственное управление, в крупных городах непопулярен. Если дом является многоэтажным, то им сложно непосредственно управлять в техническом смысле. В этом случае собственники здания обычно выбирают УК либо создают ТСЖ. Если речь идет о многоквартирном доме, в котором не более 12 квартир, вполне логично управлять им непосредственно, без найма УК или образования ТСЖ

 

Особенности управления зданием после ввода в эксплуатацию

 

Временная УК

 

В течение пяти дней от даты ввода здания в эксплуатацию застройщик заключает с УК договор на управление зданием. Именно ей застройщик обязан передать здание в эксплуатацию по акту приема-передачи, а также техническую документацию на здание.

 

Эта выбранная застройщиком УК управляет зданием временно, до тех пор, пока местными властями не будет проведен конкурс, и по итогам конкурса не будет определена УК (ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

 

Конкурс по выбору УК

 

Теперь немного о самом конкурсе применительно к нашему случаю поэтапного ввода дома в эксплуатацию.

 

В силу ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации, втечение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления обязан разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет", и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести в открытый конкурс.

 

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех долевых инвесторов, принявших квартиры от застройщика, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

 

При этом порядок действий органа местного самоуправления, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при поэтапном вводе такого дома в эксплуатацию, законодательством Российской Федерации не определен.

 

По мнению ФАС России, в случае если введенный в эксплуатацию объект капитального строительства может быть признан многоквартирным домом в соответствии с требованиями законодательства (в нашем случае – может), орган местного самоуправления обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом в порядке, установленном Жилищным кодексом и Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.

 

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

 

Таким образом, по мнению ФАС России, бездействие органа местного самоуправления, в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, будет содержать признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции (Письмо ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 "О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок-секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома")

 

Если конкурс выигрывает другая УК, то прежняя УК застройщика должна уйти с объекта, передать новой УК по акту на баланс здание и техническую документацию, полученную от застройщика.

 

2.3.Ситуация выбора УК глазами долевого инвестора (Собственника)

 

В течение относительно небольшого периода времени в здании может несколько раз меняться УК, что безусловный "стресс", как для здания, так и для его будущих законных владельцев. Потребуется переоформлять договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, а также с подрядчиками и исполнителями услуг. К сожалению, долевые инвесторы, в чьих интересах это выполняется, на этот процесс по закону практически никак не влияют.

 

Подобная ситуация, с одной стороны, выгодна застройщикам - они передают здание фактически "своей" УК. С другой стороны, данная ситуация выгодна местным властям - они проводят "открытый" конкурс на выбор УК, то есть административно управляют частным процессом.

 

Но долевым инвесторам данная ситуация совсем не выгодна, так как, прежде чем они реально смогут определить способ управления своим зданием, оно пройдет через руки как минимум двух УК, ими не выбранных - долевые инвесторы на момент ввода здания в эксплуатацию не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, так как еще не имеют права собственности на свои помещения.

 

Часто собственники помещений в новостройке недовольны итогами подобных конкурсов и условиями управления зданием, которые им предлагают со стороны местных властей и этой УК. В этом случае они вправе организовать и провести общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или создать ТСЖ. Правда, соблюдение этой процедуры требует времени (рассылка уведомлений и т.д.). Главное, чтобы конфликт между собственниками здания и выбранной на конкурсе местными властями УК не влиял негативно на управление зданием, чтобы все необходимые технические услуги и работы производились в нормальном режиме без сбоев.

 

Передача здания

 

После того как инвесторы выберут свою УК или образуют ТСЖ, довольно часто возникают проблемы с передачей здания и технической документации на здание от прежней УК к новой УК.