Понятие земель населенных пунктов и особенности правового режима земель

Населенных пунктов.

Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располага­ющихся на них городов и других поселений. В настоящее время, ког­да все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, раз­работка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточ­ных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для раз­мещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).

Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 01.01.2005 все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, ста­ницы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные посе­ления.

При этом в зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

— сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн че­ловек);

— крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);

— крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);

— большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);

— средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

— малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. че­ловек);

— крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);

— большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);

— средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);

— малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную дея­тельность — деятельность государственных органов, органов местно­го самоуправления, физических и юридических лиц в области градо­строительного планирования развития территорий и поселений, опре­деления видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом ин­тересов граждан, общественных и государственных интересов, а так­же национальных, историко-культурных, экологических, природных осо­бенностей указанных территорий и поселений.

Использование земель поселений осуществляется на основе градо­строительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Статья 7 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает право граж­дан на благоприятную среду жизнедеятельности. В соответствии с Конституцией РФ каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. Осуществление такого права гражданина предусматривает:

^ градостроительное планирование развития территорий и поселе­ний;

^ участие граждан и общественных объединений в осуществлении градостроительной деятельности; государственное нормирование градостроительной деятельности; лицензирование градостроительной дея­тельности отдельных видов; сертификацию строительных материалов отдельных видов и услуг отдельных видов в области строительства; государственный и общественный контроль за осуществлением градо­строительной деятельности и соблюдением законодательства РФ о градостроительстве;

^ компенсацию вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства РФ о градо­строительстве и повлекшего за собой ухудшение среды жизнедеятель­ности; возмещение вреда, причиненного здоровью и имуществу граж­дан в результате нарушения законодательства РФ о градостроитель­стве; привлечение к ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства РФ о градостроительстве.

Важная роль в регулировании земельных отношений в поселени­ях принадлежит Федеральному закону от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.03)'. Данный Федеральный закон регулирует отношения, возни­кающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприят­ной среды жизнедеятельности человека и общества. Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях го­родов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулиро­вание земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

Назначение земель поселений заключается в том, что они функ­ционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и зе­мельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составля­ют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверх­ностью указанных территорий.

Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:

^ земли городов и сельских поселений имеют общее предназначе­ние: обслуживание городов и сельских поселений;

^ земли поселений характеризуются тем, что они расположены внутри черты: для земель городов — городской черты, а для земель поселений — черты сельских поселений. Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включе­ние земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостро­ительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназна­ченные для обслуживания хозяйства и населения.

Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проек­тами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).

Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соот­ветствующих органов местного самоуправления.

Особенности государственного управления землепользованием в поселениях. Государственное управление земельными отношениями в поселени­ях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градо­строительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градо­строительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы госу­дарственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостро­ительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и гра­достроительства); на местном же уровне государственное регулиро­вание осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей,.поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы мест­ного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответ­ствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

В ведении муниципальных образований в области градостроитель­ства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нор­мативных правовых актов органов местного самоуправления в "облас­ти градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития террито­рий городских и сельских поселений, других муниципальных образо­ваний и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских посе­лений, черты других муниципальных образований и внесение в соот­ветствующий орган государственной власти предложений об их утвер­ждении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других му­ниципальных образований; принятие решений об обеспечении потреб­ностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной дея­тельности; организация ведения государственного градостроительно­го кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельнос­ти; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроитель­ной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществ­ление контроля за соблюдением нормативных правовых актов орга­нов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градо­строительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муници­пальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и про­ведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их за­стройке.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские посе­ления, расположенные в непосредственной близости от городов (по­селков).

Помимо указанного выше общего управления осуществляется ве­домственное управление землями поселений, которое ведется Государ­ственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ, а также соответствующими органами этого Комитета в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской админист­рации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складываю­щихся при градостроительной деятельности.

Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ве­домств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптималь­ное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

Как уже указывалось, ведомственное управление землями городов осуществляет Государственный комитет по строительству и жилищ­но-коммунальному комплексу РФ. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:

^ нормотворческая деятельность (например, представление в Пра­вительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);

^ координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);

^ контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);

^ организационная деятельность (например, организует подготов­ку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градо­строительства).

Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и гра­достроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура глав­ного архитектора -отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

Правовое регулирование использования земель поселений осуще­ствляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совмест­но с органами местного самоуправления, а также органами исполни­тельной власти.

Государственное управление градостроительной деятельности обес­печивается: управлением государственными капитальными вложения­ми в создание и развитие социальной и производственной инфра­структуры; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и материальной помощи на развитие объектов строитель­ства; контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов; осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов не­завершенного строительства; проведением экспертизы, в том числе тех­нической и экологической, градостроительной документации.

Государственное регулирование правового режима земель поселе­ний осуществляется посредством:

^ выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения;

^ ведения государственного градостроительного кадастра и мони­торинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации;

^ планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации

Градостроительный кодекс РФ (ст. 54) указывает, что государствен­ный градостроительный кадастр — это государственная информацион­ная система сведений, необходимых для осуществления градостроитель­ной деятельности, в том числе для осуществления изменений объек­тов недвижимости. Он ведется в отношении территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.

Мониторинг объектов градостроительной деятельности — система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изу­чения состояния среды жизнедеятельности. Сведения мониторинга объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в госу­дарственный градостроительный кадастр.

В соответствии с Положением о ведении государственного градос­троительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным постановлени­ем Правительства РФ от 11.03.99 целью ведения градостроительного кадастра и мониторинга является обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях территорий и объектов недвижимости в хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. Пункт 4 данного Положения гласит, что Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу является го­сударственным заказчиком работ по созданию единой системы веде­ния градостроительного кадастра, ведению градостроительного кадас­тра в отношении территории РФ. Основой градостроительных кадас­тров всех уровней являются соответствующая градостроительная документация и государственный земельный кадастр. Градостроитель­ный кадастр каждого уровня включает в себя:

^данные утвержденной градостроительной документации;

^ топографо-геодезические и картографические материалы;

^ сведения отраслевых кадастров и информационных систем;

^ материалы о градостроительной ценности территории, о резуль­татах мониторинга объектов градостроительной деятельности;

^ обобщенные данные градостроительных кадастров иного уровня;

^ данные утвержденных схем и проектов развития инфраструктуры;

^ нормативно-правовые акты, нормативы и правила (п. 9 Положе­ния).

Ведение градостроительного кадастра осуществляется на бумажном и магнитном носителях. Сведения градостроительного кадастра пре­доставляются пользователю в виде документированной информации. Сведения градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными. Дан­ные информационных ресурсов градостроительного кадастра, получен­ные пользователями в установленном порядке, могут быть использо­ваны ими для создания производственной информации с обязательной ссылкой на источник информации.

Работы по ведению мониторинга осуществляются службами градо­строительного кадастра и другими привлекаемыми в установленном порядке юридическими и физическими лицами.