Экономические характеристики операций со сменой собственника; с изменением состава собственников; без смены собственника.

 

Операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- купля-продажа объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мена;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизация;

- национализация;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренда;

- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- рента;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передача в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

 

Купля-продажа недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенные условия договора – предмет и цена. Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2. Если обмениваемые товары неравноценны, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

· дарителем является юридическое лицо, и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

· договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Ограничение дарения:

1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.

2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.

Дарение может подразумевать дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу; дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом; дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, при этом одаряемый не в праве требовать возмещения убытков.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

 

 

Наследование

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Наследование осуществляется:

- ПО ЗАКОНУ

Категории наследников:

- первой очереди: дети, супруг и родители наследодателя (внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления);

- второй очереди (если нет наследников первой очереди): полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери (дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления);

- третьей очереди (если нет наследников первой и второй очереди): полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления);

- последующих очередей (если нет наследников 1, 2, 3 очереди): родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей.

Право на обязательную долю в наследстве имеют:

- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

 

- ПО ЗАВЕЩАНИЮ

Завещание – распоряжение имуществом после смерти, совершенное лично завещателем, находящимся в дееспособном состоянии.

Завещатель вправе:

- завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, включить в завещание иные распоряжения;

- отменить или изменить совершенное завещание;

- распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний;

- совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону.

- указать в завещании другого наследника (подназначить наследника) на случай, если назначенный им в завещании наследник или наследник завещателя по закону умрет до открытия наследства, либо одновременно с завещателем, либо после открытия наследства, не успев его принять, либо не примет наследство по другим причинам или откажется от него, либо не будет иметь право наследовать или будет отстранен от наследования как недостойный.

Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.

Завещанная в долях неделимая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства, юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Недостойные наследники -граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке; не наследуют ни по закону, ни по завещанию.

Не наследуют:

1. по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства.
2. по закону граждане, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.

Завещательный отказ – возложенное завещателем на наследников по завещанию или по закону исполнение обязанности имущественного характера за счет средств наследства в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

Завещательное возложение - обязанность совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезной цели, возложенная на одного или нескольких наследников завещателем.

Имущество умершего считается выморочным, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Договор аренды

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Арендодатель вправе требовать:

· уплату арендной платы;

· досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;

· расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

Арендодатель обязан:

· предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

· отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

· предупредить арендатора о правах третьих лиц;

· произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

Арендатор имеет право:

· истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

· требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

· при обнаружении недостатков в арендуемом объекте:

· требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

· держать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

· требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

· если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

· произвести его за счет арендодателя;

· потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

· с согласия арендодателя:

· сдать объект недвижимости в субаренду;

· передать арендные права другому лицу;

· отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

· иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

· своевременно вносить арендную плату;

· пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

 

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Рента имеет несколько подвидов:

· постоянная рента;

· пожизненная рента;

· пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее минимального размера оплаты труда. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Залог

Залог - один из способов обеспечения исполнения какого-либо обязательства, в силу которого кредитор имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить преимуществ, перед др. кредиторами удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного имущества. В случаях, прямо указанных в законе, требования кредиторов-залогодержателей подлежат удовлетворению только после удовлетворения требований некоторых др. категорий кредиторов.

Предметом залога может быть всякое имущество, движимое и недвижимое, не изъятое из гражданского оборота, которое может быть отчуждено залогодателем, - вещи, имуществ. права, ценные бумаги, валюта, валютные ценности. Это имущество должно принадлежать залогодателю на праве собственности, либо хозяйственного ведения.

Если предметом залога является недвижимость, залогодатель, владеющий ею на основе права хоз. ведения, должен получить согласие собственника на обременение недвижимого имущества 3. Залоговые правоотношения возникают, как правило, на основе договора, но они могут возникнуть и в силу закона (при отсутствии договора), если в законе отражено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Не может быть предметом залога имущество, на которое согласно закону не может быть обращено взыскание, а также имущественные права, имеющие личный характер (напр., алименты). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Он должен иметь право собственности или право хозяйств, ведения на имущество, являющееся предметом залога. При залоге имущества, находящегося в хозяйственном ведении, требуется, как правило, согласие собственника этого имущества. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залогодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо. Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателя (заклад). Недвижимое имущество, товары в обороте не передаются залогодержателю.

Залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами. При утрате или повреждении застрахованного заложенного имущества залогодержатель в таком же порядке (преимущественно перед др. кредиторами) получает удовлетворение из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было застраховано это имущество.

В договоре о залоге указываются: предмет залога; его денежная оценка; существенные условия обязательства, обеспеченного залогом.

Особыми правилами регулируется залог зданий, сооружений, земельных участков и др. недвижимости (ипотека).

При залоге земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором о залоге не предусмотрено иное. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или соотв. его части.