Финансирование, основанное на корпоративных заимствованиях

В соответствии с ГК РФ договор займа может быть заключен путем выпуска и продажи облигаций.

Облигация - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права.

Выпуск эмиссионных ценных бумаг - совокупность всех ценных бумаг одного эмитента, предоставляющих одинаковый объем прав их владельцам и имеющих одинаковую номинальную стоимость в случаях, если наличие номинальной стоимости предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Облигационный заем удостоверяет:

Ø факт предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту;

Ø обязательство эмитента вернуть держателю облигации сумму основного дол­га (или ее эквивалент — жилую площадь) по истечении оговоренного срока;

Ø обязательство эмитента выплачивать держателю облигации фиксированный доход в виде процента от номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента.

При схеме облигационного жилищного займа граждане имеют возможность постепенно накапливать средства на приобретение жилья путем покупки облигаций. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жильё соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Облигации жилищного займа могут иметь кратко-, средне- и долгосрочный периоды обращения.

Эмитент может погасить облигации тремя путями: денежными средствами ля из рыночной стоимости 1 кв.м общей площади построенного жилья, жильем, обменом на облигации последующих серий. Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м2). Срок их обращения может достигать 30 лет. В России предельный срок — 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексиру­ется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. При отказе от приобретения жилья облигации выкупаются по текущей номинальной цене.

Преимуществом облигаций жилищного займа перед схемами ипотечного кре­дитования является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери граж­данами платежеспособности. Кроме этого, участие в схемах с жилищными обли­гациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей, зачастую обременительных для семейного бюджета.

Частным случаем облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства являются выпуск и продажа накопительных жилищных сертифи­катов.

Жилищный сертификат можно рассматривать как бескупонную облигацию с возможностью натуральной формы погашения. Сертификат представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 кв.м жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме.

Как правило, срок действия жилищных сертификатов не ограничен. После формирования пакета, достаточного для получения жилого объекта недвижимости желаемой площади, его владелец предъявляет сертификаты к погашению и через определенное время становится владельцем жилья от эмитента сертификатов.

Жилищные сертификаты имеют ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

Ø отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;

Ø цена сертификата ниже цены 1 кв.м жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования увеличивает его стоимость зачастую в 2-3 раза;

Ø сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека же накладывает долговременные и жесткие огра­ничения на семейный бюджет.

Жилищные сертификаты дают их владельцам право на получение жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме. Натуральный доход получается при погашении их жилыми объектами недвижимости соответствующей площади, а денежный — при погашении по цене строительства 1 кв.м общей площади объекта, построенного на средства от продажи жилищных сертификатов.

Государственный жилищный сертификат — это именное свидетельство на по лучение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости, а не ценная бумага, в связи с чем его нельзя передавать другим лицам. В отличие от обычного жилищного сертификата, государственный сертификат имеет срок действия.

Долевое строительство

Взаимоотношения участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Этот закон регулирует отношения, «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства».

В соответствии с ФЗ № 214, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в МКД, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Закон ввёл в гражданский оборот новый вид договора – договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

По ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

ДДУ заключается в простой письменной форме. Этот договор, как и соглашение об уступке прав, вытекающее из него, подлежат государственной регистрации. Особые требования закон предъявляет к действиям застройщика, предшествующим заключению ДДУ.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с ФЗ № 214 и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

До исполнения указанных условий заказчику запрещается рекламировать строительство объекта. При несоблюдении этих условий застройщиком в случае заключения ДДУ на строительство многоквартирного дома с гражданином последний вправе требовать от застройщика «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

Подчеркнем, что застройщиком может стать не любое лицо, владеющее землей, а лишь то, которое располагает определенным размером собственных денежных средств. Требования к этому размеру, порядок его расчета и нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика в соответствии с законом должно определить Правительство РФ (Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика").

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора и т.д.