Есть ошибки так что считай заново

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»

 

 

КАФЕДРА

«ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

НА ПРЕДПРИЯТИИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ»

 

Курсовая работа по дисциплине:

«Оценка недвижимости»

Вариант №17

 

 

Выполнил:

Проверил: Бурков А.В.

 

 

Санкт-Петербург

2008 г.

Вот образец варианта По производственному цеху

Есть ошибки так что считай заново

Теоретическую часть нужно писать по теме варианта

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение………………………………………………………………………3

1. Исходные данные для выполнения работы………………………….4

По производственному цеху(теория) ………………………………5

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода…………………………………………………………………8

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода…………………………8

2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества………………………...8

2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста…………………………………………………9

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа…………………10

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли……………………….10

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат…...11

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода…………………………………………………………………….12

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода………………………….12

3.2. Реконструкция отчета о доходах…………………………………….12

3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации…………..14

4. Согласование результатов оценки…………………………………….14

Заключение……………………………………………………………………15

Литература…………………………………………………………………….16

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

Факторы делятся на 2 группы:

1. внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;

2. внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

 

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

По производственному цеху

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

фундаменты – столбчатые, железобетонные;

каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

крыша – совмещенная, плоская;

кровля – рулонная;

полы – железобетонные;

проемы – металлические;

отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

заново застеклить 850 м² оконных проемов;

отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

произвести ремонт полов, на площади 550 м²;

произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

окрасить трубопроводы на площади 800 м².

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м²/год.

Переменные расходы составляют - $35/м²/год.

Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м	Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
Длина	Ширина	Высота
Произв. корпус						1,18

 

Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды Ар, $/м^2/год	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
			0,05	0,07	1,1

 

Не твои данные смотри методичку доп-е данные!!!

 

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о. = 43 795 183,10 – 11 605 355= 32 189 828,10(руб.)

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе была произведена оценка рыночной стоимости производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного подходов.

По первому методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила 43 263 860,10 руб.

Второй метод основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 57 385 892,8 руб.

Применяя два метода, мы получили резко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому в четвертом разделе выполнена процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов. Согласованный результат составил 46 088 266,68 руб. Данная стоимость является рекомендуемой.

ЛИТЕРАТУРА

 

1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков,

В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц. – СПб.:СПГУВК, 2005. – 47 с.

2. http://www.irn.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»

 

 

КАФЕДРА

«ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

НА ПРЕДПРИЯТИИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ»

 

Курсовая работа по дисциплине:

«Оценка недвижимости»

Вариант №17

 

 

Выполнил:

Проверил: Бурков А.В.

 

 

Санкт-Петербург

2008 г.

Вот образец варианта По производственному цеху

Есть ошибки так что считай заново

Теоретическую часть нужно писать по теме варианта

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение………………………………………………………………………3

1. Исходные данные для выполнения работы………………………….4

По производственному цеху(теория) ………………………………5

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода…………………………………………………………………8

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода…………………………8

2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества………………………...8

2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста…………………………………………………9

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа…………………10

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли……………………….10

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат…...11

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода…………………………………………………………………….12

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода………………………….12

3.2. Реконструкция отчета о доходах…………………………………….12

3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации…………..14

4. Согласование результатов оценки…………………………………….14

Заключение……………………………………………………………………15

Литература…………………………………………………………………….16

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

Факторы делятся на 2 группы:

1. внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;

2. внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

 

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

По производственному цеху

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

фундаменты – столбчатые, железобетонные;

каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

крыша – совмещенная, плоская;

кровля – рулонная;

полы – железобетонные;

проемы – металлические;

отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

заново застеклить 850 м² оконных проемов;

отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

произвести ремонт полов, на площади 550 м²;

произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

окрасить трубопроводы на площади 800 м².

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м²/год.

Переменные расходы составляют - $35/м²/год.

Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м	Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
Длина	Ширина	Высота
Произв. корпус						1,18

 

Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды Ар, $/м^2/год	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
			0,05	0,07	1,1

 

Не твои данные смотри методичку доп-е данные!!!