Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Особливості договору оренди державного та комунального майна
Відносини оренди державного та комунального майна, разом з положеннями спеціального нормативного акта - Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на законодавчому рівні регулюються положеннями ЦК та ГК України. Наприклад, ЦК України, як зазначалося вище, містить не тільки загальні положення, що стосуються оренди майна (§ 1 гл. 58), він встановлює і спеціальні положення щодо оренди певних видів майна будь-якої, в тому числі державної та комунальної форм власності (зокрема, § 4 - найм будівлі або іншої капітальної споруди, § 5 - найм (оренда) транспортного засобу), що підлягають субсидіарному застосуванню разом з положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі оренди відповідних об'єктів.
Згідно з ч. 4 ст. 1 цього Закону оренда майна інших форм власності може регулюватися його положеннями, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Зважаючи на те, що за чинним цивільним законодавством інститут оренди фактично прирівнюється до інституту найму і є його різновидом, щодо оренди майна інших форм власності застосовуються і є пріоритетними загальні положення ЦК України, що регулюють найм; у разі непротиріччя положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" положенням ЦК України вони підлягають субсидіарному застосуванню до таких відносин. Проте згідно з абз. 2 ч. 4 ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда майна інших форм власності в обов'язковому порядку регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства, в тому числі Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта". Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються Законом "Про оренду державного та комунального майна" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України від 21 вересня 1999 р. № 1076-ХІУ "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" (ст. 1 Закону).
Строковість означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно. Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ст. 284 ГК України) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Законодавчий принцип щодо строковості користування орендованим майном не позбавляє орендаря права за згодою орендодавця викупити орендоване майно. Пунктом 51 розділу IX Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затв. Законом України від 18 травня 2000 р. № 1723-Ш, передбачено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремленого поліпшення (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25% залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення). У випадку якщо залишкова вартість такого поліпшення менша 25% (поточний ремонт) орендована будівля (споруда, приміщення) приватизується на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), а орендар, який не став переможцем конкурсу, аукціону, одержує право на грошову компенсацію вартості здійсненого поліпшення за рахунок коштів, отриманих від продажу об'єкта приватизації. У випадку відмови державного органу приватизації сплатити орендареві таку компенсацію спірні питання щодо її стягнення можуть бути предметом судового розгляду. У разі здійснення поліпшення орендованого майна за власною ініціативою без погодження з орендодавцем орендар не набуває права пільгового викупу державного майна та втрачає право на відповідну грошову компенсацію незалежно від обсягу та вартості невідокремленого поліпшення (абз. З ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
У разі переходу до орендаря за договором оренди права власності на майно, що знаходиться в державній (комунальній) власності, його вартість оцінюється відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (в редакції постанови від 2 січня 2003 р. № 3). 2. Оренда здійснюється на засадах оплатності, що матеріалізується в формі орендної плати. Згідно зі ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. При цьому ГК України акцентує увагу на переважному встановленні орендної плати у грошовій формі. Проте, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК України (див. ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натуральну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг. Згідно зі ст. 524 ЦК України зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Не є винятком і зобов'язання, що випливає з договору оренди, тобто розмір орендної плати повинен встановлюватися в національній валюті. З огляду на положення ч. 2 цієї ж статті, сторонам договору оренди дозволяється встановити ставку оренди із визначенням грошового еквівалента в іноземній валюті. При цьому, виходячи з вимог ст. З Декрету Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1993 р. № 15-93 "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" про те, що валюта України є єдиним законним засобом платежу на території України, який приймається без обмежень для оплати будь-яких вимог та зобов'язань, сплата орендної плати повинна здійснюватися в національній грошовій одиниці. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює певні обмеження щодо розміру орендної плати. Так, згідно зі ст. 19 цього Закону річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна. Проте це обмеження не поширюється на інші об'єкти оренди. Наприклад, згідно із Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786, орендна ставка за використання орендарем нерухомого майна для розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу становить до 20% вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5% вартості орендованого майна, а у разі, коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4% вартості орендованого майна (п. 7 Методики).
Необхідно мати на увазі, що вищезазначена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна поширюється лише на об'єкти оренди, що перебувають У державній власності. Для визначення плати за оренду об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим та об'єктів комунальної власності, методики затверджуються відповідними уповноваженими органами. Наприклад, Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва було затверджено рішенням Київської міської ради від 5 липня 2001 р. № 366/1342. Щодо об'єктів, які перебувають у приватній власності, ставки орендної плати встановлюються за погодженням сторін і максимальним (мінімальним) розміром не обмежуються. На практиці часто виникають питання про правомірність зміни (зазвичай - збільшення) орендодавцем орендної плати в односторонньому порядку. Згідно зі ст. 21 Закону України "Про Оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, до яких належить, зокрема, можливість, встановлена ч. З ст. 762 ЦК України, щодо періодичного перегляду, зміни (індексації) розміру плати за користування майном. Проте такі зміни також повинні оформлятися додатковою угодою до договору оренди за згодою на це всіх його сторін. Якщо після укладання договору оренди згідно з певною методикою або іншим актом законодавства будуть внесені зміни, які погіршують становище орендаря (наприклад, підвищують ставки орендної плати), умови договору оренди зберігаються протягом всього строку дії договору (ч. 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"). Частина 3 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 4 ст. 762 ЦК України) надає орендареві право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
У вирішенні відповідних спорів презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкту оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди, тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном. Згідно із п. 14.2 роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25 травня 2000 р. № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди. Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендованого майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. В такому разі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визначені в нормативному порядку чи самим договором, або випливають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням, тощо. В разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення. Розміри орендної плати встановлюються та змінюються договором між орендодавцем і орендарем. Відповідно до ст. 88 Закону України від 2 вересня 1993 р. № 3425-ХІІ "Про нотаріат" нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже, якщо між сторонами договору оренди державного чи комунального майна існує спір, пов'язаний із стягненням заборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення такої плати, відповідний спір розглядається в господарському суді на загальних підставах. 3. При оренді відбувається користування майном, яке необхідне "для здійснення підприємницької та іншої діяльності". Цей "діяльнісний" аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря. - нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; - майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). За ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди: - цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво". Проте у зв'язку з тим, що 1 червня 2000 р. Верховною Радою України було прийнято Закон України № 1775-ІП "Про ліцензування певних видів господарської діяльності", яким ст. 4 Закону України "Про підприємництво" було викладено в новій редакції, це положення фактично не може застосовуватися; - цілісні майнові комплекси казенних підприємств; - цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво". Проте за вищевказаних обставин це положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також не застосовується; - об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію. -органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; - підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу вищезазначених органів - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м. Коло потенційних орендарів державного та комунального майна не обмежується. Згідно зі ст. 6 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ними можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності. Загальна вказівка Закону щодо письмової форми договору оренди може конкретизуватися положеннями інших актів законодавства. Так, за змістом ч. 2 ст. 793 ЦК України договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) державної (комунальної) власності строком на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; згідно зі ст. 799 цього ж Кодексу нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи тощо. 7. Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним. До таких ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносить: - термін, на який укладається договір оренди; - орендна плата з урахуванням її індексації; - порядок використання амортизаційних відрахувань; - відновлення орендованого майна та умови його повернення; - виконання зобов'язань; - забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; - порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; - відповідальність сторін; - страхування орендарем взятого ним в оренду майна; - обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Відповідно до ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцеві заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є державною власністю, затв. наказом Фонду державного майна України від 17 квітня 2001 р. № 649. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном, а у разі якщо: Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди. У разі порушення провадження у справі про банкрутство керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном. Орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладанні договору оренди. Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди майна і повідомляє про це заявника. Державне підприємство протягом 5 днів після отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника. У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо: - було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів; - об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; - орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на оренду; - орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства; - з інших підстав, передбачених законами; - орендодавець, зазначений в абз. 2 та 3 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном), прийняв рішення про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Укладання договору оренди майна підприємства, його структурного підрозділу з іншими фізичними та юридичними особами здійснюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідно Цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. Передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Документально вона оформляється шляхом підписання уповноваженими представниками сторін акта приймання-передачі основних засобів, складеного відповідно до вимог наказу Міністерства статистики України від 29 грудня 1995 р. № 352 "Про затвердження типових форм первинного обліку". Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.
Договір лізингу
Використання лізингу в господарській практиці часто зумовлюється відсутністю або недостатністю коштів для придбання майна у власність1. З огляду на це фахівці вважають лізинг одним з найбільш перспективних шляхів розвитку відносин власності та залучення інвестиційних коштів. Основними нормативними актами в сфері регулювання лізингових відносин є ГК України (ст. 292), ЦК України (§ 6 гл. 58), а також Закон України від 16 грудня 1997 р. № 723/97-ВР "Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 р.). Крім того, оскільки операції фінансового лізингу вважаються фінансовими послугами, на них поширюються вимоги Закону України від 12 липня 2001 р. № 2664-Ш "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" та відповідних підзаконних нормативних актів. Серед підзаконних актів, що регулюють відносини лізингу, доцільно відзначити Порядок використання коштів державного бюджету, що спрямовуються на придбання вітчизняної техніки і обладнання для агропромислового комплексу на умовах фінансового лізингу та заходи по операціях фінансового лізингу, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. № 1904, Порядок використання коштів державного бюджету, які виділяються на надання кредитів для здійснення операцій з фінансового лізингу авіаційної техніки, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 14 квітня 2004 р. № 469, а серед відомчих - наказ Міністерства України у справах науки і технологій від 3 березня 1998 р. № 59 "Про затвердження нормативних актів щодо порядку фінансування інноваційних проектів", яким, зокрема, було затверджено Примірний договір фінансового лізингу та Примірний інноваційний договір, який передбачає застосування фінансового лізингу. Митне оформлення об'єктів лізингу (оренди), що переміщуються через митний кордон України, здійснюється відповідно до Порядку, затв. наказом Державної митної служби України від 16 лютого 2000 р. № 83. Крім того, лізингові відносини, що складаються під час морських перевезень, регулюються спеціальним нормативним актом - Кодексом торговельного мореплавства України (глава 2 розділу VI).
1. Прямий лізинг - передбачає передачу лізингодавцем лізингоодержувачу власного майна, набутого без попередньої домовленості з лізингоодержувачем. Відносини прямого лізингу регулюються зазначеними вище загальними положеннями ГК, ЦК з урахуванням положень про найм (оренду), а також у відповідних випадках - загальних положень про купівлю-продаж та положень про договір поставки.
|
|||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-06-29; просмотров: 229; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.15.151.214 (0.063 с.) |