Визначення факторів впливу та їх відбиття системою коефіцієнтів

Усі чинники які впливають на вартість земельної ділянки в населених пунктах, можуть бути віднесені до двох основних груп факторів впливу: це група, що ураховує використання або призначення земель, і група, що ураховує їх місце розташування. Перша група отримала назву функціональних факторів, друга група має назву факторів місцеросташування і вона складається із трьох підгруп, а саме: регіональних, зональних, локальних.

Група функціональних факторів ураховує функціональне використання або призначення земель, окремо виділяючи землі: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості і відкритих розробок, комерційного використання, громадського призначення, змішаного використання, транспорту та зв’язку, технічної інфраструктури, рекреаційного призначення та інші.

Коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (К_ф), значення якого для земель різної категорії наводяться у таблиці 1.1 Порядку.

Функціональне використання земельної ділянки визначається на основі даних земельно – кадастрової документації.

Коефіцієнт місцеросташування окремої земельної ділянкиК_м відображає її відносну цінність (вартість) в межах території міста та є добутком трьох коефіцієнтівК_м1, К_м2, К_м3 які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей положення земельної ділянки відповідно за розташуванням:

– населеного пункту в системі розселення України;

– економіко-планувальної зони на території міста;

– локальними факторами місцезнаходження конкретної земельної ділянки.

Підгрупа регіональних факторів враховує місце розташування земельної ділянки в межах населеного пункту:

1) різного адміністративного статусу з чисельністю населення від 20000 чол. до 1000000 і більше;

2) розташованих в приміських зонах великих міст;

3) які мають статус курортів;

4) на радіаційно-забруднених територіях.

Значення регіонального коефіцієнту К_м1 береться з таблиць 1.2, 1.3 Порядку.

Підгрупа зональних факторів враховує місце розташування земельної ділянки за зонами містобудівної цінності різних за кількістю населення груп населених пунктів, починаючи від менших за 20000 чоловік і закінчуючи найкрупнішими понад 1000000 чоловік, в межах цих населених пунктів.

Розрахунок зонального коефіцієнту К_м2 та методи оцінки окремих факторів, що впливають на його величину, базуються на методах кваліметрії (науки, предметом якої є оцінка якості). Для кожного фактору або групи факторів розраховується відповідний індекс впливу на цінність території міста.

При розрахунках індексів виконуються такі умови:

1) значення індексів розраховується від середнього значення відповідних факторів для міста (індекс міста по будь якому фактору дорівнює 1);

2) зважування окремих факторів та їх груп базується на методах багатомірної статистики або експертних оцінок вагових коефіцієнтів для кожного фактора в групі та кожної групи в комплексній оцінці;

3) екстремальні значення коефіцієнту К_м2 повинні вкладатися в діапазон значень таблиці 1.6 “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

При виконанні грошової оцінки міста Кременчука враховувалися такі чотири групи факторів, які найбільше впливають на зональну диференціацію цінності міських земель:

1) доступність до центру міста, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування та масового відпочинку (транспортно-функціональна зручність території);

2) екологічна якість (стан довкілля) території;

3) рівень інженерно-інфраструктурного забезпечення;

4) соціально-містобудівна привабливість середовища.

Для кожної з груп факторів для кожного оціночного району розраховуються відповідні індекси якості, які використовуються в подальшому для визначення комплексного індексу якості території кожного оціночного району, населених пунктів та підтримує перераховані методики визначення індексів якості міської території.

Наступною стадією виконання грошової оцінки є економіко-планувальне зонування території міста – об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживанням і функціонуванням використаних зон.

При об'єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

1. Суміжність районів.

2. Переважно однотипне функціональне використання.

3. Близькість значень індексу І_i (величини індексів окремих оціночних районів не повинні відрізнятись між собою більше ніж на 20 %).

Значення зонального коефіцієнту К_м2 для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньозважене (за часткою площі району) індексів І_i оціночних районів, які входять до цієї зони.

В результаті проведення економіко-планувального зонування у місті Кременчуці було виділено 38 зон.

Визначення коефіцієнту місцеросташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнту К_м2 На величину рентного доходу конкретної ділянки, окрім зональних, впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться у таблиці 1.7 “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень для міста Кременчука проведено з урахуванням даних таблиці 1.7 Порядку на базі матеріалів генерального плану міста (схема існуючих планувальних обмежень), іншої містобудівної документації та результатів експертної оцінки впливу локальних факторів при визначенні соціально-містобудівної привабливості території.

Значення коефіцієнтів, які застосовуються до кожного з факторів, пропонуються, виходячи з їх ваги, а також з урахуванням умови п.3.10 “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”: добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,5.

Підгрупа локальних факторів враховує місце розташування земельної ділянки:

1) за територіально-планувальними умовами;

2) за інженерно-геологічними умовами;

3) за історико-культурними умовами;

4) за природно-ландшафтними умовами;

5) за санітарно-гігієнічним станом;

6) за рівнем інженерного облаштування території.

Дія кожного з наведених факторів ураховується через систему відповідних коефіцієнтів, розроблених фахівцями по використанню земельних ресурсів, значення коефіцієнтів містяться у додатках до “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко – планувальної зони відіграють певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки; наявність чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність можуть збільшити або зменшити її цінність, і тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.

Згідно з Порядком (таблиця 1.7) максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) – понижуючий.