Облік та умови прийому громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу.

Відповідно до статті 133 Житлового кодексу громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу (надалі – ЖБК) і одержати в ньому квартиру.

Таким чином, одним із способів прискорення вирішення житлової проблеми в Україні є розширення кооперативного житлового будівництва.

Як було зазначено в постанові Кабінету Міністрів України “Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації” від 20 жовтня 1992 р. №593 з метою подальшого розвитку житлово-будівельної (житлової) кооперації в умовах переходу до ринкової економіки та сприяння поліпшенню житлових умов населення органи державної виконавчої влади повинні:

ü сприяти подальшій активізації забезпечення населення житлом через житлово-будівельні (житлові) кооперативи;

ü забезпечити розміщення будинків вказаних кооперативів у районах існуючої забудови або у тих, що мають діючі шляхи та магістральні інженерні комунікації;

ü за згодою кооперативів розміщувати у вбудованих і прибудованих приміщеннях їхніх будинків підприємства й установи торгівлі, громадського харчування і культурно-побутового обслуговування населення, а також обладнувати приміщення громадського призначення.

Крім вказаної Постанови основними нормативними актами, які регулюють умови створення ЖБК, порядок надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, квартир в ЖБК є: Житловий кодекс (ст. ст. 133-149), Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. №186.

 Порядок обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив регулюється Правилами обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради 5 червня 1985 р. №228.

Кооперативний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті місцевої ради, а облік громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються житлово-будівельні кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням – також і у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання.

Кожна сім’я може перебувати на кооперативному обліку за місцем роботи одного з членів сім’ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті ради за місцем проживання. Сім’я може одночасно перебувати на кооперативному і квартирному обліку.

У виконавчих комітетах місцевих рад ведення кооперативного обліку покладається на відділи по обліку і розподілу жилої площі, а там, де їх немає, – на посадових осіб, призначених рішенням виконавчого комітету. На підприємствах, в установах, організаціях облік ведеться житлово-побутовими (житлово-комунальними) відділами, а при їх відсутності – працівниками, призначеними адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації за погодженням з профспілковим комітетом.

Житлове законодавство встановлює наступні умови прийому громадян до членів житлово-будівельних кооперативів:

1. досягнення громадянами вісімнадцятирічного віку, а ті, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення зазначеного віку, – відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Неповнолітній спадкоємець члена кооперативу, який проживає разом з ним, може бути прийнятий до членів кооперативу з тим, щоб до досягнення ним повноліття його права і обов’язки здійснював опікун (піклувальник);

2. постійне проживання у даному населеному пункті і перебування на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу (незалежно від проживання у даному населеному пункті до членів кооперативу приймаються громадяни, які в установленому порядку перебувають у цьому населеному пункті на обліку бажаючих вступити до кооперативу).

У порядку взяття громадян на кооперативний облік можна виділити наступні стадії:

1) подання зацікавленими особами необхідних документів. Реєстрація поданих документів;

2) попередній розгляд поданих документів;

3) прийняття рішення про взяття (відмову у взятті) на кооперативний облік.

Для взяття на кооперативний облік громадяни подають заяву про взяття на кооперативний облік відповідно до виконавчого комітету місцевої ради за місцем проживання громадян або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації, при яких організується ЖБК, за місцем роботи. У заяві вказується тип квартири (однокімнатна, двокімнатна тощо), яку бажає одержати заявник. Заява підписується членами сім’ї, що разом проживають і бажають разом стати на облік.

До заяви додаються:

1) довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку;

2) довідки про те, чи перебувають члени сім’ї на кооперативному обліку;

3) довідки про те, чи перебуває заявник або хто-небудь з членів його сім’ї, які бажають разом з ним стати на кооперативний облік, на квартирному обліку. У довідці про перебування на квартирному обліку вказується дата взяття на облік, а також дата і номер рішення виконавчого комітету місцевої ради або затвердженого виконавчим комітетом рішення адміністрації підприємства, установи, організації (органу громадської організації) профспілкового комітету про взяття на облік.

У необхідних випадках до заяви додаються також медичний висновок, довідка (виписка з рішення виконавчого комітету місцевої ради) про невідповідність займаного жилого приміщення встановленим санітарним і технічним вимогам, копія договору піднайму жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або в будинку (квартирі), що належить громадянину на праві приватної власності.

Подана заява реєструється у книзі реєстрації заяв про взяття на кооперативний облік.

Попередній розгляд заяв про взяття на кооперативний облік у виконавчому комітеті місцевої ради провадиться громадською комісією з житлових питань при виконавчому комітеті, а на підприємстві, в установі, організації – комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету.

Вказані комісії при необхідності перевіряють житлові умови громадян і про результати перевірки складають акт.

Заяви і матеріали перевірки житлових умов громадян розглядаються на засіданні відповідної комісії, яка вносить свої пропозиції виконавчому комітетові місцевої ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілковому комітетові. На засідання комісії при необхідності запрошується заявник.

Громадяни беруться на кооперативний облік:

ü за місцем проживання – рішенням виконавчого комітету місцевої ради;

ü за місцем роботи – спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Рішення щодо взяття на кооперативний облік повинно бути прийняте у місячний термін з дня подання громадянином необхідних документів. У рішенні виконавчого комітету місцевої ради і в спільному рішенні адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілкового комітету, які розглядали заяви громадян, вказуються дата взяття на облік, склад сім’ї, підстава для взяття на облік, вид черговості на вступ до житлово-будівельного кооперативу, а при відмові у взятті на облік – підстава відмови.

Рішення про взяття громадян на кооперативний облік за місцем роботи затверджується виконавчим комітетом місцевої ради, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

Про прийняте рішення виконавчий комітет місцевої ради, адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації направляють заявникові письмову відповідь з повідомленням, відповідно, дати взяття на облік, виду і номера черги або підстави відмови у задоволенні заяви.

Громадяни вважаються взятими на кооперативний облік у виконавчому комітеті місцевої ради – з дня винесення рішення виконавчого комітету, а за місцем роботи – з дня винесення спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету, затвердженого виконавчим комітетом місцевої ради.

Громадяни, взяті на кооперативний облік, вносяться до книги обліку осіб, які перебувають на черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого комітету місцевої ради і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності.

На кожного громадянина (сім’ю), взятого на кооперативний облік, заводиться облікова справа, у якій містяться необхідні документи. Обліковій справі дається номер, відповідний номеру в книзі обліку осіб, які перебувають у черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу. Облікові справи є документами суворої звітності.

Виконавчі комітети місцевих рад, підприємства, установи, організації щороку в період з 1 жовтня по 31 грудня проводять перереєстрацію громадян, які перебувають на квартирному обліку, в ході якої перевіряються їх облікові дані.

Виявлені зміни вносяться в облікові справи громадян і книгу обліку осіб, які перебувають у черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу. Про внесені зміни заінтересованим особам направляється письмове повідомлення.

Громадяни перебувають на кооперативному обліку до одержання квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу, за винятком випадків зняття громадян з кооперативного обліку, а саме, внаслідок:

1) поліпшення житлових умов;

2) виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту;

3) припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи, крім випадків, передбачених законодавством України;

4) засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців;

5) подання відомостей, що не відповідають дійсності, які стали підставою для взяття на облік, або неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про взяття на облік.

2. Створення житлово-будівельних кооперативів.

Відповідно до пункту 2 Примірного статуту ЖБК, житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих комітетах місцевих рад, а також при підприємствах, установах і організаціях. Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів.

У процедурі створення ЖБК можна виділити наступні етапи:

1) збір і подання громадянами, які бажають вступити до ЖБК, необхідних документів у виконком місцевої ради чи адміністрацію підприємства, установи, організації;

2) попередній розгляд документів відповідною комісією при виконкомі місцевої ради або за місцем роботи ти прийняття нею рішення про постановку громадян на облік бажаючих вступити до ЖБК;

3) складання списку громадян-заявників та членів їх сімей, проведення їх загальних зборів та прийняття рішення про організацію ЖБК;

4) затвердження рішення зборів про організацію кооперативу та списків громадян-членів ЖБК у виконкомі місцевої ради;

5) скликання загальних зборів для прийняття статуту ЖБК, обрання правління та ревізійної комісії, затвердження проекту та зведеного кошторису будівництва, встановлення розміру пайового внеску;

6) реєстрація у встановленому порядку статуту ЖБК.

Отже, до кооперативів, що організуються при виконавчих комітетах місцевих рад (підприємствах, установах, організаціях), приймаються громадян, які перебувають у відповідному виконавчому комітеті (підприємстві) на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва.

Виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації та профспілковий комітет на підставі заяв громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, з додержанням установленої черговості складають списки громадян, які вступають до даного кооперативу, і членів їх сімей та проводять загальні збори громадян, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради. Після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи.

Загальні збори членів кооперативу, крім цього, обирають правління та ревізійну комісію. Збори також затверджують погоджені з виконавчим комітетом і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) та надвірних будівель, встановлюють розмір вступного внеску, приймають рішення про необхідність отримання банківського кредиту.

Таким чином, житлово-будівельний кооператив - це статутна громадська організація, яка створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва жилих будинків з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Будівництво жилих будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за типовими проектами (до яких на замовлення кооперативів вносяться зміни), а також за індивідуальними проектами. При цьому за проханням житлово-будівельного кооперативу в проектах передбачається спорудження вбудованих у такі будинки гаражів, спортивних, культурно-побутових і господарських приміщень для потреб і за рахунок коштів членів кооперативу за погодженням у встановленому порядку.

Проектно-кошторисна документація, необхідна для будівництва кооперативного жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, розробляється проектними організаціями за рахунок коштів кооперативу за цінами, нормами і в порядку, встановленими для державного житлового будівництва.

Спорудження будинків житлово-будівельних кооперативів може здійснюватися лише після внесення кооперативами в банк власних коштів у розмірі 10% вартості будинку та надання кооперативу державного або банківського кредиту.

Житлово-будівельним кооперативам надається кредит на будівництво житлових будинків у розмірі 90% вартості будівництва будинку на строк до 30 років з погашенням щорічно рівними частками.

Надання житлово-будівельним (житловим) кооперативам банківського кредиту здійснюється на загальних підставах залежно від вартості кредитних ресурсів.

Члени житлово-будівельних (житлових) кооперативів, загальні річні видатки яких на оплату кредиту з урахуванням процентної ставки перевищують 20% сукупного річного доходу сім’ї, користуються державним пільговим кредитом з платою у розмірі 3% річних.

При наявності у членів кооперативів неповнолітніх дітей процентна ставка зменшується до розмірів: при одній дитині – 2%, двох – 1%, трьох і більше дітях – без відсотків.

Особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом місцевої ради, видається ордер (див. додаток №14) на безстрокове користування окремою квартирою, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім’ї, суми пайового внеску та граничного розміру жилої площі, передбаченого житловим законодавством.

Зокрема, відповідно до пункту 28 Примірного статуту надання квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться в межах 13,65м² жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. На прохання члена кооперативу йому надається квартира меншого розміру, але вище рівня, встановленого у даному населеному пункті для взяття громадян на квартирний облік.

Квартира, що надається, має бути благоустроєною стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Не допускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими за дев’ять років, крім подружжя.

Квартира надається членові кооперативу на членів його сім’ї, вказаних у заяві про вступ до кооперативу. До цієї заяви включаються члени сім’ї, які перебувають з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Крім зазначених осіб, член кооперативу вправі включити до заяви дітей, які народилися після взяття його на облік, і дружину (чоловіка), що пізніше вселилася у жиле приміщення, займане тим з подружжя, що перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) у жиле приміщення подружжя, що перебуває на обліку, було неможливим, до заяви може бути включений той з подружжя, що проживає окремо, крім випадків, коли він у даному населеному пункті або в приміській зоні забезпечений жилим приміщенням і не потребує поліпшення житлових умов.

У випадках, якщо жила площа квартири, передбачена прийнятим для будівництва типовим проектом, перевищує для даної сім’ї передбачену граничну норму, ця квартира члену кооперативу надається за умови, що кількість кімнат не перевищує числа членів сім’ї.

При наявності у члена кооперативу або у будь-кого з членів його сім’ї права на додаткову жилу площу розмір квартири, що надається, визначається з урахуванням такого права. У цьому разі допускається надання квартири з кількістю жилих кімнат, що перевищує число членів сім’ї.

Якщо до заселення будинку житлово-будівельного кооперативу склад сім’ї члена кооперативу зміниться, в результаті чого виділена йому квартира перестане відповідати встановленим вимогам, членові кооперативу, на його прохання, може бути в установленому порядку надана інша квартира в будинку цього кооперативу, яка відповідає новому складу сім’ї. При відсутності такої квартири членові кооперативу надається раніше виділена квартира або, за його бажанням, забезпечується можливість позачергового вступу до іншого організовуваного кооперативу.

Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Важливе значення для практики застосування законодавства про ЖБК має відповідь на питання: з якого моменту член житлово-будівельного кооперативу набуває право власності на квартиру? Як вказано в пункті 5¹ Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. судам слід мати на увазі, що член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває права власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд – продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше жиле приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності та вчиняти стосовно неї інші угоди, що не заборонені законом.

Таким чином, член ЖБК набуває права власності на квартиру з моменту повної сплати пайового внеску за квартиру.

Член житлово-будівельного кооперативу, який повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, у випадку вибуття з кооперативу вправі передати квартиру своїм родичам або іншим особам, які відповідно до законодавства мають право на одержання жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду, або на вступ до кооперативу і беруть на себе зобов’язання по додержанню статуту кооперативу. Зазначена передача допускається за умови, що при цьому не обмежуються права членів сім’ї які проживають разом з членом кооперативу, що вибуває. Згода вказаних вище членів сім’ї (включаючи тимчасово відсутніх) на передачу квартири викладається в письмовій формі та подається до правління кооперативу разом з відповідною заявою члена кооперативу.

Крім цього член житлово-будівельного кооперативу вправі за згодою членів сім’ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім’ї – все приміщення.

У разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.