Фактор времени в строительстве. Нормы дисконтирования.

Наряду с материальными, трудовыми и финансовыми ресурсами время становится важнейшим фактором строительного производства. Следует четко различать временные параметры, затрагивающие интересы инвестора (заказчика), и факторы, определяющие экономическую эффективность деятельности подрядчика (подрядной строительной организации).

Фактор времени и его учет применительно к ин­вестору:

Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в экс­плуатацию. Досрочный ввод дает возможность заказчику (инвестору) по­лучить дополнительную прибыль (Эдв), определенную выраже­нием Э_дв=Е_н×К(Т_д- Т_ф), где Е_н— ожидаемая эффективность создаваемого производства (руб/руб. год); К — величина капитала, инвестируемого в произ­водство, руб.; Т_д — договорный срок ввода объекта; Т_ф — факти­ческий срок ввода объекта.

Если Тд < Тф, т. е. срок ввода задерживается, ин­вестор теряет ожидаемую прибыль, что проявляется в отрица­тельном значении расчетного эффекта.

Норму эффективности производства, рассматриваемую как отношение чистой прибыли к вложенному капиталу в среднем за год, для разных классов капитальных вложений можно прини­мать в следующих пределах:

- класс I (инвестиции с целью сохранения позиций на рынке замены отдельных вышедших из строя машин и оборудования) не менее 6%;

- класс II (инвестиции с целью обновления основных произ­водственных фондов, повышения качества продукции, ввода до­полнительных мощностей) — не менее 12%;

- класс III (инвестиции с целью внедрения новых технологий, получения прибыли путем создания новых предприятий, не менее 15%;

- класс IV (инвестиции с целью увеличения прибыли и накопления финансовых резервов) — не менее 18—20%;

- класс V (рисковые направления с целью реализации инновационных проектов, исход которых неясен) — не менее 23—25%.

Потери от «замораживания» капитальных вложений. Потери от «замораживания» являются существенной статьей издержек инвестора (заказчика). Под «замороженными» капиталовложениями подразумеваются средства, переданные подрядной организации для осуществления строительства. Эти потери могут быть как весьма значительными (например при предоплате заказчиком всей стоимости строительства), так и минимальными (в случае оплаты готовой продукции подрядчику в момент ее приемки).

В наиболее распространенном случае оплата строительных работ производится долями в соответствии с условиями, опреде­ленными подрядным договором. В этом случае потери инвестора от «замораживания» капитала определяются либо по каждому отдельному периоду (этапу) отдельно, либо вводятся усредненные характеристики движения финансовых ресурсов.

Учет разновременности затрат. При рассмотрении вариантов инвестирования часто приходится оценивать затраты, осуществляемые в разное время. Могут возникнуть варианты, предусматривающие немедленные затраты либо затраты отложенные на несколько лет. В экономической практике принято затраты, осуществляемые в разные годы приводить к единой временной дате расчетов с помощью коэффициента дисконтирования (приведения к сопоставимому по времени). По опыту стран с развитой рыночной экономикой целесообразно за основу при определении нормы дисконтирования принимать банковский процент на капитал независимо от его источника. С учетом риска при ожидании будущих доходов от вложенного капитала, ограниченности свободного капитала, постепенного обесценивания денег норма дисконтирования обычно увеличивается в сравнении с размером банковского процента.

Получение экономического эффекта за счет сокращения срока замораживания денежных средств в незавершенном производстве.

Получение экономического эффекта за счет сокращения накладных расходов.

При определении эффективности инвестиционных вложений по базисным ценам учет инфляции осуществляется путем корректировки нормы дисконта. В этом случае используют модифицированную норму дисконта: (1+Е)=(1+Р/100)(1+Е_m). Е-норма дисконта, Р -годовой уровень инфляции, Е_m – модифицированная норма дисконта. Модифицированный коэф.Дисконтирова  Чем выше уровень инфляции, тем меньше значение модиф. Нормы дисконта.