Статья 303. Правовое регулирование ипотеки

1. В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки.

2. Отношения по ипотеке между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между ними и третьими лицами регулируются положениями настоящей главы.

К отношениям по ипотеке, не урегулированным правилами настоящей главы и законом об ипотеке, применяются правила о залоге (параграф 3 главы 23).

3. В случаях, установленных законом, правила настоящей главы могут применяться к залогу движимых вещей.

 

 

Статья 303¹. Акцессорная и независимая ипотека

1. Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования ипотеки (независимая ипотека).

2. Независимая ипотека может быть установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о залогодержателе.

 

Статья 303². Особенности независимой ипотеки

1. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника - залогодателя или третьего лица (если ипотека установлена в обеспечение обязательств третьего лица) считается обеспеченным такой ипотекой, и должен уведомить об этом залогодателя и такое третье лицо.

2. Если иное не установлено законом, залогодержателем по независимой ипотеке может быть банк или иная кредитная организация.

Залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть коммерческая организация.

3. Если иное не предусмотрено договором ипотеки, независимая ипотека не может быть установлена для обеспечения обязательств третьего лица без согласия залогодателя. Если независимая ипотека удостоверена закладной (статья 303⁹), о согласии залогодателя на использование ипотеки для обеспечения обязательств третьего лица должно быть указано в такой закладной.

4. Если срок независимой ипотеки не определен или превышает тридцать лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на тридцать лет.

 

Статья 303³. Основания и момент возникновения ипотеки

1. Ипотека возникает на основании договора или закона.

2. Ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения.

Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, ипотека возникает в момент возникновения этого обязательства.

3. Если права залогодержателя по договору ипотеки удостоверены закладной, в случае несоответствия условий договора ипотеки содержанию закладной преимущественную силу имеет закладная.

 

Статья 303⁴. Предмет ипотеки

1. Предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки или доли в указанных правах.

Предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. К отношениям, связанным с ипотекой права постоянного землевладения и права застройки, применяются предусмотренные настоящей главой правила об ипотеке недвижимых вещей, если иное не вытекает из существа указанных вещных прав.

 

Статья 303⁵. Ипотека земельного участка

1. В случаях, когда здания и сооружения являются составными частями земельного участка ипотека устанавливается на земельный участок со всеми его составными частями.

2. Ипотека земельного участка без ипотеки находящихся на нем зданий и сооружений допускается в случае, когда здания и сооружения не принадлежат залогодателю на праве собственности. Ипотека такого земельного участка не требует согласия собственников находящихся на участке зданий и сооружений.

3. Если в собственность залогодателя земельного участка в последующем поступит возведенное или находящееся на этом участке здание или сооружение, оно считается находящимся в ипотеке у того же залогодержателя в качестве составной части земельного участка.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан внести соответствующие изменения в запись о государственной регистрации ипотеки.

 

Статья 303⁶. Ипотека здания или сооружения

Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.

Если в последующем залогодатель здания или сооружения приобретет в собственность земельный участок, на котором оно находится, предметом ипотеки становится земельный участок с его составными частями. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан внести соответствующие изменения в запись о государственной регистрации ипотеки.

Если ипотека установлена на здание или сооружение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, то при обращении залогодержателем взыскания на такое здание или сооружение и его реализации к приобретателю переходят права владения и пользования или пользования земельным участком, которые в отношении этого участка имел залогодатель.

 

Статья 303⁷. Ипотека права постоянного землевладения или права застройки

1. Если иное не предусмотрено законом, ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки допускаются без согласия собственника соответствующего земельного участка, за исключением случаев, когда в соответствии с законом распоряжение названными правами допускается с согласия собственника земельного участка.

2. Ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки допускаются только с одновременной ипотекой зданий и сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих залогодателю на праве собственности. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

3. В случае, если здания или сооружения возведены после установления ипотеки права постоянного землевладения или права застройки, ипотека распространяется на указанные здания или сооружения, если иное не установлено законом.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан внести соответствующие изменения в запись о государственной регистрации ипотеки.

 

 

Статья 303⁸. Ипотека помещения

При ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или в ином праве на этот участок.

 

Статья 303⁹. Закладная

1. Если независимая ипотека в соответствии с условиями договора ипотеки может быть передана третьему лицу, залогодатель обязан выдать залогодержателю ордерную ценную бумагу - закладную, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь.

2. В закладной должны быть указаны:

1) недвижимая вещь, являющаяся предметом ипотеки;

2) залогодатель;

3) залогодержатель, являющийся первым владельцем закладной;

4) предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем;

5) срок ипотеки;

6) данные о государственной регистрации закладной в Едином государственном реестре недвижимости.

3. Владелец закладной вправе в любое время сделать на ней отметку с указанием обязательства залогодателя либо, если это допускается условиями ипотеки и отметкой залогодателя на закладной, обязательства иного лица, исполнение которого обеспечивает независимая ипотека.

Владелец закладной вправе в любое время зачеркнуть сделанную ранее отметку об обязательстве, обеспеченном закладной, и сделать новую отметку с указанием иного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться закладной, о чем уведомляет залогодателя и, если закладная обеспечивает обязательство третьего лица, должника по обязательству.

4. О выдаче, содержании и отметках на закладной делается запись в Едином государственном реестре недвижимости по заявлению законного владельца закладной.

В случае, предусмотренном абзацем вторым статьи 303¹ настоящего Кодекса, запись об отметке на закладной и о залогодержателе вносится в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению законного владельца закладной.

5. Отсутствие на закладной отметки об обеспечиваемом обязательстве или прекращение такого обязательства не влечет прекращения независимой ипотеки.

При выдаче закладной залогодатель вправе указать в ней, что независимая ипотека прекращается, если держатель закладной не укажет в ней обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, в течение определенного периода времени, но не менее года.

6. Закладная может быть выдана также по акцессорной ипотеке. Закладная по акцессорной ипотеке является именной документарной ценной бумагой.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Кодексом или иным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения о закладной, удостоверяющей ипотеку по договору, если иное не установлено настоящим Кодексом или иным законом.

 

Статья 303¹⁰. Передача закладной

1. Передача закладной, удостоверяющей право ипотеки, а также предъявление требований по ней осуществляются по правилам настоящего Кодекса о ценных бумагах с особенностями, установленными правилами настоящей главы и законом об ипотеке.

2. Передача закладной по независимой ипотеке осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю.

3. При передаче закладной права залогодержателя в отношении указанной в закладной недвижимой вещи в пределах указанной в закладной суммы переходят к ее приобретателю.

Передача закладной, в которой указано обеспеченное ипотекой обязательство (пункт 3 статьи 303⁹), означает и передачу прав по такому обязательству.

4. Лица, передавшие закладную по передаточным надписям, отвечают перед владельцем закладной по правилам статьи 147 настоящего Кодекса. Указанные лица не несут ответственности перед владельцем закладной в случае неудовлетворения его требования по обеспеченному ипотекой обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

5. Закладная может быть обездвижена по правилам, установленным настоящим Кодексом, законом или в установленном ими порядке (статья 148¹).

6. Закладная может быть составлена в электронной форме (электронная закладная). К электронной закладной применяются соответствующие правила о закладной, выдаваемой в удостоверение прав залогодержателя по независимой или акцессорной ипотеке.

Порядок составления, выдачи и передачи электронной закладной устанавливается законом.

 

Статья 303¹¹. Особенности перехода независимой ипотеки

1. Если иное не установлено соглашением между цедентом и цессионарием, уступка права (требования), обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому лицу независимой ипотеки, а также переход иных прав и обязанностей залогодержателя, вытекающих из договора ипотеки.

2. Переход от залогодержателя к другому лицу независимой ипотеки допускается без передачи этому лицу обязательства, исполнение которого на момент передачи обеспечено независимой ипотекой, и осуществляется путем передачи закладной.

3. Если переход независимой ипотеки осуществляется посредством передачи закладной, независимая ипотека считается перешедшей с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующей отметке на закладной (пункт 4 статьи 303⁹).

 

Статья 303¹². Старшинство ипотек

1. Старшинство ипотек в отношении заложенной недвижимой вещи определяется очередностью записей о государственной регистрации ипотек.

2. Старшинство ипотеки может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах размера обязательства, обеспеченного ипотекой, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника по обеспеченному ипотекой обязательству или других залогодержателей. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах размера обязательства, обеспеченного ипотекой.

Если размер обязательства, обеспеченного правом ипотеки лица, передающего старшинство другому лицу, превышает размер обязательства, обеспеченного правом ипотеки этого другого лица, лицо, передающее старшинство, в превышающей части сохраняет свою прежнюю очередь в старшинстве ипотек.

Если размер обязательства, обеспеченного правом ипотеки лица, которому передается старшинство ипотеки, превышает размер обязательства, обеспеченного правом ипотеки лица, передающего старшинство, то лицо, которому передается старшинство, в превышающей части сохраняет свою прежнюю очередь в старшинстве ипотек.

Если в результате передачи старшинства ипотеки, залогодержателями одной очереди стало несколько лиц, применяются правила пунктов 2-4 ст. 342¹ настоящего Кодекса.

3. Исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, не является основанием для изменения старшинства ипотек.

4. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на ту же недвижимую вещь в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий ипотеки, которой предоставляется старшинство.

 

Статья 303¹³. Защита прав ипотечного залогодержателя

1. Залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, а также защищать свою ипотеку иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом.

2. В случае утраты залогодателем владения предметом ипотеки залогодержатель вправе предъявить иск об истребовании предмета ипотеки во владение залогодателя (статьи 227 – 229).

3. Если залогодатель не предпринимает мер по защите своего права на заложенное имущество от нарушений, представляющих угрозу сохранности имущества, залогодержатель может требовать от других лиц прекращения нарушений, хотя бы они и не были соединены с лишением владения (статья 230).

4. Если после установления ипотеки предмет ипотеки обременен ограниченным вещным правом без согласия залогодержателя, он вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а в случае его неисполнения - обращения взыскания на предмет ипотеки.

5. В случае, когда ограниченное вещное право на предмет ипотеки установлено за плату, залогодержатель вправе вместо требования, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи, потребовать, чтобы такие платежи перечислялись ему, о чем по заявлению залогодержателя вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости. Указанные платежи засчитываются в счет исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

 

Статья 303¹⁴. Прекращение ипотеки

1. Ипотека прекращается по общим основаниям прекращения залога (пункт 1 статьи 352).

2. Основания прекращения залога, предусмотренные подпунктами 1 и 9 пункта 1 статьи 352 настоящего Кодекса, не являются основаниями прекращения независимой ипотеки.

Независимая ипотека прекращается также по окончании срока, на который она установлена (пункт 4 статьи 303², подпункт 5 пункта 2 статьи 303⁹), если к моменту окончания этого срока залогодержатель не приступил к обращению взыскания на заложенную недвижимую вещь в установленном порядке, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 303⁹ и статьей 303¹⁶ настоящего Кодекса.

3. При прекращении ипотеки залогодержатель обязан совершить действия, необходимые для погашения записей об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

 

Статья 303¹⁵. Сохранение ипотеки при переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу

1. В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства ипотека сохраняется.

Правопреемник залогодателя становится на его место и приобретает права и обязанности залогодателя.

2. Если вещь, являющаяся предметом ипотеки, перешла в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему доли в имуществе, если иное не установлено законом.

3. Если право собственности залогодателя на недвижимую вещь, являющуюся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека на эту недвижимую вещь сохраняется, если залогодержатель не получил право залога на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого предмета ипотеки, или не получил право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

 

Глава 20⁵. Право приобретения чужой недвижимой вещи