С-12 (СЕМИНАРСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 12)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

Д.В. БОНДАРЕНКО

 

Бондаренко Дмитрий Владимирович

Научный сотрудник Российской академии правосудия. Кандидат юридических наук. Специалист в области гражданского права, корпоративного права, правового регулирования сделок с недвижимостью.

Родился 31 марта 1977 г. в г. Москве. В 1999 г. окончил Московский институт МВД России. Работал консультантом-юристом журнала "Закон", заместителем главного редактора журнала "Право и экономика", возглавлял юридический отдел ИМПЭ им. А.С. Грибоедова.

Автор учебного пособия "Арабский Халифат и мусульманское право" (М., 1998), монографии "Великая Отечественная война и юридическая ответственность" (М., 2005), соавтор учебника "Адвокатура в России" (2003), автор многочисленных статей в юридических изданиях Москвы.

 

Большая часть недвижимости юридических лиц Москвы, как известно, находится в аренде у юридических лиц - предприятий, учреждений и организаций различных форм собственности. Это связано с тем, что стоимость московской недвижимости при приобретении ее в собственность слишком велика, чтобы начинать в ней бизнес. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Единственное отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды (или имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. право распоряжения таким имуществом к арендатору не переходит. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

 

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.

В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Главного Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в котором должны быть указаны один из этих названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная). Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического лица в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственным реестр прав (ЕГРП). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если у арендодателя в свидетельстве указано, что он владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то в таком случае юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения, находящиеся у него на таком праве (в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить его экземпляр договора, в силу которого он является арендатором, и проверить в этом договоре допустимость на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать здания/помещения в субаренду нельзя. Кроме того, необходимо проверить, состоялась ли государственная регистрация такого договора, что означает вступление его в силу, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Порядок проведения государственной регистрации сделок с недвижимостью определен в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учесть, на какой срок он заключен. Договор аренды на срок менее одного года обязательной государственной регистрации не подлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок первоначального договора аренды.

После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.

1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами БТИ: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в БТИ выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.

3. Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования.

4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

5. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

6. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

7. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

8. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

9. Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, по общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Споры между двумя юридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваются в арбитражном суде.

10. Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационной службы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.

11. Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны только тем уполномоченным лицом, которое указано в шапке договора. Если арендодатель ранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи хранится в регистрирующем органе и обязательно будет сличен с представленным вновь. Кроме того, должно быть обязательно указано, на основании чего действует данный гражданин, поскольку его дееспособность будет обязательным предметом установления при осуществлении государственной регистрации. Если он действует на основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если по доверенности - то нотариально оформленную или заверенную доверенность. Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, также обязан иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лица предприятия или учреждения. Кроме того, ему понадобится и копия этой доверенности, поскольку оригинал отдавать регистратору не нужно; он заберет копию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия и оригинал понадобятся также и при получении зарегистрированного договора.

Остальные условия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.

1. Порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует иметь в виду, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либо компенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает их самостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. При этом следует учесть, что в соответствии со ст. 545 ГК РФ предоставление услуг по энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающей организации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовыми установками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеет права перепродавать энергию самостоятельно.

Если в договоре аренды не закреплена обязанность оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы, то в связи с тем, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор. Некоторые вопросы налогообложения в этих случаях разъяснены в письме МНС России от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)".

2. В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим или физическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:

а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;

б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;

в) работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя.

3. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.

Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

5. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

6. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.

7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.

Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.

Необходимо также иметь в виду, что регистратор обязательно потребует документ, подтверждающий, что право собственности или оперативного управления на объект зарегистрировано в ЕГРП, а также решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством). Для этого понадобятся нотариально заверенные копии этих документов. Регистрирующий орган не работает с обычными ксерокопиями, даже если они заверены юридической или кадровой службой предприятия. Исключение делается только для копии приказа о назначении конкретного гражданина руководителем предприятия (первого лица), которая должна быть заверена в отделе кадров юридического лица.

При подаче договора аренды на регистрацию обязательно потребуется заполнить специальный бланк заявления, который можно получить в приемной регистрирующего органа.

Соглашения об изменении арендной платы и о расторжении договора аренды являются самостоятельными гражданско-правовыми сделками с недвижимостью, а поэтому также подлежат государственной регистрации. Однако при этом уже не потребуется предоставление документов БТИ, свидетельства ЕГРП, решения полномочных органов организаций-участников и иных документов. К соглашению об изменении арендной платы или о расторжении договора достаточно приложить ксерокопию первой страницы самого договора, а также снова заполнить бланк заявления. Во всех случаях подачи документов на регистрацию нужно обязательно прикладывать оригинал и копию платежного поручения либо квитанции об оплате государственной пошлины с отметкой об оплате.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента принятия документов. При приеме выдается расписка с указанием полученных на регистрацию документов с подписью регистратора.

Факт произведенной регистрации фиксируется специальным штампом, проставляемым на первой странице договора, в котором указывается регистрационный номер, дата регистрации и фамилия и инициалы регистратора.

 

 

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: НЕКОТОРЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ

И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

 

С.Г. ПЕВНИЦКИЙ

 

Певницкий С.Г., старший юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "MR Group", кандидат юридических наук.

 

Арендные отношения опосредуют использование недвижимого имущества в тех случаях, когда для организации нет необходимости в приобретении здания или помещения в собственность для осуществления коммерческой деятельности. Кроме того, надо учитывать, что базисом для инвестиционно-строительной деятельности являются надлежащим образом приобретенные права на земельный участок, на котором планируется строительство <1>. Собственниками земельных участков за крайне редкими исключениями являются органы государственной власти и местного самоуправления, негативно относящиеся к приватизации земель, что оставляет для инвесторов и девелопера единственную возможность - заключить договор аренды искомого земельного участка.

--------------------------------

<1> Подробнее об инвестиционном строительстве см.: Певницкий С.Г. Договор долевого участия в инвестировании: юридическая сущность // Инвестиции & Строительство. 2004. N 15. С. 2; Певницкий С.Г. Инвестиционный договор в строительстве // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. N 3.

 

Возникнув в древности в рамках купли-продажи <2>, locatio-conductio rerum <3> уже в предклассический период был четко выделен как самостоятельный консенсуальный контракт, не претерпевший концептуальных изменений до сего дня. Смысл данного договора состоял во временной передаче держания вещи арендатору (кондуктору) для извлечения из нее пользы способом, ее не изменяющим (по крайней мере не ухудшающим), собственность при этом оставалась у арендодателя (локатора), передавшего вещь <4>. Законодатель устанавливает терминологическое тождество аренды и имущественного найма и определяет, что по данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, однако в зависимости от объекта договором аренды именуется договор о пользовании зданием, сооружением или нежилым помещением, а договором найма - о пользовании жилым помещением <5>.

--------------------------------

<2> См.: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. С. 281 - 282.

<3> Как образно заметил Д.Д. Гримм, "объектом договора найма или аренды может служить все, чем можно пользоваться" (Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003 // СПС).

<4> Интересны предположения С.А. Муромцева о причине, по которой аренда, в отличие от личных сервитутов, лишена черт вещных прав. Данная причина лежит не в области юридической, но в области национальных традиций Рима, когда отсутствие своего жилья считалось недостойным римлянина. Соответственно, недостойный арендатор, не имеющий своего жилья, не достоин вещной защиты.

<5> Различение аренды и имущественного найма берет начало в римском праве и производится по критерию использования плодов.

 

Итак, хотя арендатор владеет и пользуется объектом недвижимости, но это отношение не непосредственно к вещи, а опосредованно - через арендодателя, основывающееся на титульном праве последнего на это имущество. Аренда недвижимости обозначается законодателем как обременение собственности согласно ст. 4 Закона о регистрации прав, однако в ст. 26 того же Закона указывается, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды. Данная ситуация является типичной для отечественной системы регистрации, совмещающей в себе регистрацию прав европейского типа и регистрацию сделок, пришедшую из общего права. Государственная регистрация требуется при заключении договора аренды недвижимости сроком не менее чем на один год. Не требуется государственная регистрация в случае, если договор заключается на неопределенный срок. Также не подлежит государственной регистрации договор, в котором на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ установлено, что его ретроактивное действие распространяется на отношения, возникшие до его заключения, так что срок аренды с момента заключения договора составляет менее года, но с момента, с которого в соответствии с договором возникли арендные отношения, срок составляет более года <6>.

--------------------------------

<6> Пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

В связи с государственной регистрацией возникает вопрос и фискального характера. Допустим, сторонами подписан договор аренды сроком более года, который предусматривает одновременную с подписанием договора передачу недвижимости и уплату за нее арендных платежей, по общему правилу регистрация договора аренды занимает не менее месяца на год, что создает вопрос с налоговым режимом арендных платежей в этот период как для арендодателя, так и для арендатора. В этом случае, по мнению Минфина (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172, письмо Минфина России от 1 ноября 2005 г. N 03-03-04/1/325), стороны должны установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям с момента подписания договора (передачи имущества), тогда арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с указанного момента.

Договор аренды недвижимости, так же как и договор купли-продажи, под угрозой незаключенности должен содержать точное определение арендуемого объекта, позволяющее его однозначно индивидуализировать (как для отдельно стоящих строений, так и для помещений в составе таких строений), а также размер арендной платы. Арендная плата может быть определена и относительно единицы площади, в таком случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактически переданной площади. В этой связи весьма важно отразить в договоре механизм передачи имущества от арендодателя арендатору и обратной передачи. В передаточном акте необходимо указать перечень сопутствующего имущества, являющегося принадлежностью объекта недвижимости, степень его износа и другие обстоятельства, значимые для сторон. Подробно составленный передаточный акт защитит арендодателя от ухудшения имущества, а арендатора - от необоснованных претензий арендодателя, кроме того, оформленный передаточный акт позволяет избежать претензий налоговых органов (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 мая 2002 г. N А42-3113/00-5). Следует заметить, что действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

По общему правилу передача недвижимости в аренду не требует согласия собственника земельного участка, на котором располагается недвижимость. Учитывая неразрывную связь недвижимости с земельным участком, на котором она располагается, одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью от арендодателя к арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если же арендодатель является собственником земельного участка, то, если стороны не предусмотрели иное, арендатор недвижимости становится арендатором земельного участка. В случае отсутствия в договоре определенного указания на передаваемое право на земельный участок арендатор в силу закона наделяется правом пользования частью земельного участка, которая (1) занята объектом недвижимости и (2) необходима для его использования в соответствии с его назначением. Отсутствие в договоре аренды недвижимости условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Однако в таком случае арендатор недвижимости может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, но не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка (п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ. Так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков <7>) предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следует заметить, что в большинстве субъектов Федерации, и в особенности в городе Москве, установлены требования обязательного согласия собственника на все действия с арендуемым земельным участком. Так, несмотря на то, что ст. 13 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (с изменениями от 7 июня 2006 г.) указывает, что аренда земли в Москве регулируется нормами ЗК РФ и ГК РФ, однако Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (с изменениями от 7 июня 2006 г.) предусмотрена весьма занимательная сделка - выкуп права аренды земельного участка, только после заключения которой арендатор получает право на совершение сделок с арендными правами.

--------------------------------

<7> См.: изменения, внесенные ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (с изменениями от 10 января 2006 г.).

 

В практике часто возникает вопрос об аренде недвижимости, принадлежащей публичным собственникам. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы <8>. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. от 18 декабря 2006 г.): отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

--------------------------------

<8> Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492.

 

Говоря об аренде недвижимости, необходимо соотнести нормы об аренде зданий и сооружений и об аренде их частей - нежилых помещений. Некоторые специалисты указывают, что нормы, предусмотренные § 4 гл. 34 ГК РФ, неприменимы к аренде нежилых помещений, к которым применяются лишь общие положения об аренде <9>. На наш взгляд, договор аренды нежилого помещения, обойденный молчанием в ГК РФ, должен регулироваться согласно п. 1 ст. 6 Кодекса нормами, регулирующими отношения, имеющие наибольшее сходство и сродство, т.е. нормами об аренде иного вида недвижимости. В связи с этим нельзя распространять нормы § 4 гл. 34 ГК РФ на отношения, возникающие в связи с арендой нежилых помещений. Например, права на землю не возникают у собственников нежилых помещений (ст. 652 ГК РФ). Такая позиция воспринята судебной практикой, и в вопросе о минимальных сроках договора аренды нежилого помещения, подлежащего регистрации, была применена норма об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года) <10>.

--------------------------------