Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

Помимо собственности на жилые помещения в многоквартирном доме собственникам таких помещений принадлежит также общее имущество многоквартирного дома. Стоит определить свойства такого имущества.

Итак, общим имуществом признается следующее имущество:

1 Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствие со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к таким помещениям относятся:

-межквартирные лестничные площадки;

-лестницы;

-лифты;

-лифтовые и иные шахты;

-коридоры;

-технические этажи;

-чердаки;

-подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

- иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как видно перечень таких помещений является открытым, поэтому на практике возможны случаи, когда к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме будут отнесены и иные помещения, не указанные в приведенном перечне.

2 оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. К примеру к такому оборудованию могут быть отнесены канализационные стоки, трубопроводы, проводка и так далее.

3 земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Данное имущество принадлежит собственникам всех квартир на праве общей долевой собственности.

Стоит отметить, что в соответствие со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть, к примеру, такой собственник не может требовать выдела доли в праве собственности на лестницу и другое общее имущество (потребовать признания права собственности на ступеньки лестницы второго этажа).

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. К примеру, собственник не может заключить договор купле-продажи подвала другому лицу и так далее.

Однако cтоит отметить, что Жилищный кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам общего имущества в многоквартирном доме возможность на передачу такого имущества другим лицам в пользование. Решение о передаче такого имущества в пользование другому лицу должно быть принято на общем собрании всех собственником помещений в многоквартирном доме. Однако если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом собственников жилья (ТСЖ), то согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. При этом такое предоставление возможно, если нарушаются права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, может быть обременен сервитутом, то есть правом ограниченного пользования (например, для прохода пешеходов, для проезда транспортных средств и так далее). При этом право долевой собственности на земельный участок и на элементы озеленения и благоустройства на нем сохраняется даже в том случае, если многоквартирный дом разрушен, в том числе при его сносе.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При этом стоит отметить, что в случае продажи жилого помещения в многоквартирном доме, новому собственнику переходит право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом, включение сторонами договора купле-продажи квартиры условия о не переходе права собственности на долю в общем имуществе не будет иметь юридической силы.

В соответствие со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации - собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

При этом стоит отметить, что если собственник помещения в многоквартирном доме не использует общее имущество (к примеру, не пользуется лифтом, либо не использует мусоропровод и так далее), то данное обстоятельство не освобождает его от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходы такого лица будут также пропорциональны его доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно Правилам содержанию общего имущества многоквартирного дома, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя следующее:

а) плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательные платежи и взносы собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Довольно-таки важным моментом является то обстоятельство, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.