Часть 14. Инвестирование в Недвижимость

Если Вы можете приложить усилия для оплаты аренды, Вы можете приложить усилия, чтобы владеть собственным домом. Аренда - это самый худший вид инвестиций, который можно сделать. Аренда покупает для Вас пристанище на 30 дней, после чего Вам нужно платить опять, но у Вас остается только оплаченный чек.

Есть по меньшей мере 3 свойства недвижимости, учитывая которые легко приобрести собственный до - это истоки стоимости недвижимости, возможности финансирования, учитывая заинтересованность финансирующих организаций, возможности использования в кредитных операциях для выдачи и возврата кредита и гибкость использования недвижимости.

ИСТОКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Начальную стоимость собственной недвижимости составляет основной капитал, проценты на капитал и налоги. Основной капитал - это денежные средства, которые Вы выплачиваете владельцу закладной. Поскольку эти выплаты уменьшают Вашу задолженность, они похожи на сбережения. Процент с капитала и налоги на недвижимость входят в Ваши федеральные налоги и налог на доход. Поэтому в зависимости от уровня Вашего налогообложения ежемесячные выплаты на основной капитал, % с капитала и налоги могут быть на 20-100% выше, чем настоящая арендная плата и Вы будете тратить то же количество денег за жилище, потому что сэкономите на налогах.

 

ВОЗМОЖНОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Независимо от того, есть или нет у Вас наличные для предоплаты, добиться финансирования покупки части недвижимости, которой Вы хотите владеть, несложно. На консультациях я рекомендую покупателям недвижимости несколько способов покупки недвижимости без использования собственных наличных. Основной принцип состоит в том, что в случае отсутствия наличных средств или невозможности получения кредита используется чей-то кредит. С этим генеральным принципом в уме Вы можете изобрести другие способы покупки недвижимости без наличных, или воспользоваться одним из тех, которые я Вам предложил.

 

ВТОРАЯ ЗАКЛАДНАЯ

Вторая закладная позволит Вам одолжить нужную част оплаты у продавца, другого человека или в банке. Я обнаружил, что просьба продавца о второй ссуде работает особенно хорошо, когда продавец владеет недвижимостью долгое время. Потому что в этом случае продавец обычно имеет относительно маленький баланс, чтобы остановиться на закладной, снижая наличные, требуемые продавцом для завершения трансакции. Допустим, покупка стоит 40000 $ на закладной, и продавец получает разницу в 6000$ на закладной, и ты, как покупатель, можешь получить 80% кредитования из банка. В этом случае покупатель просил бы продавца финансировать остающиеся 20% от цены покупки или 8000$. Продавец получает 32000$ наличными, которые Вы заняли у банка, использует 6000$ из них, чтобы оплатить баланс по существующей закладной и имеет 26000$ для того, чтобы вложить их в свой следующий дом + регулярный месячный доход от Вас, поскольку Вы делаете выплаты по второй закладной.

Аренда с целью покупки (лизинг). Аренда с намерением покупки позволит Вам направить часть арендной платы для предоплаты арендуемого дома. После того, как Вы прожили в доме достаточно долго и заплатили достаточную сумму арендной платы, чтобы оплатить стоимость дома, Вы можете обратиться в банк за ссудой для финансирования остального. Выгоды этого соглашения для продавца - наличие жильца, которому нравится дом настолько, что он хочет его купить. Это снимает любые проблемы простоя и дает владельцу уверенность, что у него есть наниматель, который любит и заботиться о собственности, Продажа/возврат аренды - это хороший способ, когда продавец не хочет или не может принять первые 2 предложения. В продаже/возврате аренды Вы находите третье лицо, которое хочет купить дом на условиях продавца и потом сдать его в аренду Вам для Вашей покупки. Для инвестора - третьего лица, Вы имеете самые лучшие возможности по недвижимости, потому что он определяет выгоды, которые возможны от всей трансакции еще до того, как Вы купите дом и до того, как деньги вложены. Соответственно, инвестор третье лицо уверен, что имеет нанимателя, который заботится о собственности и имеет мало желания уйти.

 

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРАКТ

Земельный контракт работает особенно хорошо, когда для продавца более важен регулярный месячный доход, чем общая сумма денег. Например, продавец может владеть 2 домами, один из которых продается. По земельному контракту продавец финансирует всю сумму цены покупки, которую покупатель выплачивает ежемесячно. Допустим, продавец имеет дом, который он купил несколько лет назад за 40000$, заплатил 10000$ и взяв ссуду в банке на оставшиеся 30000$. Сейчас он продает дом за 60000$. Как покупатель Вы даете продавцу закладную на 60000$ и поселяетесь. Продавец должен продолжать делать месячные выплаты на 30000$, но учитывая почти равный % с капитала и размер закладной, выплаты по которой Вы делаете ежемесячно продавцу на ссуду в 60000$, будут почти в 2 раза больше той суммы, которую продавец имеет со ссуды в 30000$.

Вовлечение налога с дохода от покупки недвижимости без наличных. Если Вы достигли вовлечения в налог с дохода продавца при помощи любой из описанных мной трансакций, Вы обнаружите, что продавец обычно получает сокращение налога по сравнению с продажей недвижимости обычным способом, и что фактически правительство финансирует оплату для покупателя. Со времен Трумэна каждая федеральная администрация давала возможность американцам владеть своим собственным домом. Пора обратить на это внимание. Трансакции

Часто в трансакциях с недвижимостью обсуждают только цену. Есть только 3 вещи, которые имеют значение:

1. Сроки уплаты аренды

2. Сроки уплаты аренды

3. Сроки уплаты аренды

 

Представь на минуту, что с правильными сроками Вы могли купить Мировой Торговый Центр Нью-Йорка. Покупая недвижимость без наличных, необходимо договариваться прямо с продавцом. Агент по недвижимости может помочь Вам в Ваших торговых операциях, и хорошая идея - пригласить его присутствовать на Ваших встречах с продавцом. Как и во всех переговорах для того, чтобы сделать самую лучшую трансакцию, надо узнать, чего на самом деле хочет другой человек и вычислить самый лучший способ, как это ему дать.

 

ГИБКОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость - это простейшее вложение средств, которое Вы можете сделать. В конце концов, это просто куча грязи, палок и камней. В 1870г., когда золота было много, на высоте золотой лихорадки в Калифорнии, цена золота была 16$ за унцию. Через 100 лет его продают по 470$ за унцию. В год рост стоимости составил 3 %. По моему опыту почти невозможно сделать хуже чем это с реальной недвижимостью. Основной Закон Ценности Недвижимости гласит, что ценность недвижимости определяется доходом, который она производит, будь этот доход психологический или финансовый. Доход, который производит кусок недвижимости в большей мере является результатом того, для чего используется недвижимость. Таким образом, способ повышения ценности Вашей недвижимости - это увеличение количества идей о том, для чего ее использовать. Интересное применение этой идеи можно наблюдать на примере завтраков в Мак Дональде. До введения завтраков, кто в МакДональде был достаточно наблюдателен, чтобы увидеть, что среди кусков недвижимости по всей стране, которую использовали для продажи гамбургеров, только нескольким людям вокруг удавалось насладиться гамбургером в 7 часов утра. Введение завтраков было способом увеличить поток наличности в компанию без дополнительных инвестиций в недвижимость.

После проверки местных законов, похоже, можно придумать множество способов получения дополнительного дохода от куска недвижимости.