Основные изменения в раздел II Гражданского кодекса РФ

 

КонсультантПлюс: примечание.

Проект изменений раздела II Гражданского кодекса в настоящий момент находится в процессе редакционной доработки Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

 

Изменение названия и структуры раздела II

В настоящий момент раздел Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вещные права, называется "Право собственности и другие вещные права". В соответствии с предлагаемыми изменениями, выраженными в детализации соответствующих норм с учетом потребностей современного гражданского оборота, создании системы ограниченных вещных прав, разделу II ГК РФ сочли целесообразным дать новое название - "Вещное право".

В разделе II ГК "Вещное право" выделено четыре подраздела, включающих в себя несколько глав: подраздел 1 "Владение", подраздел 2 "Общие положения о вещных правах", подраздел 3 "Право собственности", подраздел 4 "Отдельные виды вещных прав".

Владение

- Введено понятие "владение", под которым понимается "фактическое господство лица над вещью". Владение сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

- Предусмотрено, что поскольку владение не является правом, оно не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН). Следовательно, владение на недвижимое имущество не будет подлежать регистрации в ЕГРПН.

- Приобретение владения может подтверждаться составлением акта приема-передачи или иного документа, подтверждающего приобретение владения. Лицо, названное в таком акте (документе), считается владельцем до тех пор, пока судом не будет установлено иное. Следовательно, акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи вещи, имеет доказательственное значение и вводит презумпцию владения тем лицом, которое указано в акте (документе).

- Определены объекты владения, под которыми понимаются "вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги". Установлено, что во владении может находиться:

недвижимая вещь, находящаяся в процессе создания;

объект, изъятый из гражданского оборота, а также объект, на который не допускается возникновение субъективного права владельца, если это не запрещено законом;

часть недвижимой вещи, если можно определить границы этой части;

объекты, определяемые родовыми признаками, при их индивидуализации.

- Установлены виды владения: законное, незаконное, добросовестное и недобросовестное.

Владение признается законным, если оно осуществляется на основании:

1) права собственности или иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения;

2) соглашения с собственником или с обладателем иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения, если по такому договору фактически приобретено владение.

Владение признается добросовестным, если владелец не знал и не должен был знать о том, что его владение в момент приобретения являлось незаконным. Владение признается добросовестным до тех пор, пока судом не будет установлено иное.

- Владение может осуществляться:

1) собственником или обладателем иного вещного права, дающего владение, самостоятельно;

2) по воле собственника или в предусмотренных законом случаях для собственника - законное владение; или

3) не по воле собственника и не для собственника - незаконное владение.

Если объект владения изъят уполномоченным государственным органом, последний не считается его владельцем.

- Предусмотрен новый институт гражданского права - владельческая защита.

Право на защиту своего владения имеет любой владелец - как законный, так и незаконный - независимо от того, принадлежит ли ему в отношении объекта владения право на имущество, включающее в свое содержание правомочие владения.

Защита владения в судебном или административном порядке может осуществляться лицами, достигшими пятнадцати лет, а также лицами, признанными судом ограниченно дееспособными.

В случаях, предусмотренных законом, к защите владения могут прибегать лица, не являющиеся владельцами.

Общие положения о вещных правах

- В общие положения о вещных правах включена статья "Понятие вещного права", "Признаки (свойства вещных прав)", "Объекты вещных прав", "Виды вещных прав", "Приобретение вещных прав", "Осуществление вещных прав".

- Установлено, что вещное право предоставляет лицу возможность непосредственно господствовать над вещью или иным объектом вещного права, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения ею вместе или по отдельности в пределах, которые установлены настоящим Кодексом.

Вещными являются права, признанные таковыми ГК РФ. Правила, установленные для вещных прав, не применяются к иным гражданским правам, если иное не предусмотрено ГК РФ.

- В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации ст. 216 ГК РФ содержит примерный перечень ограниченных вещных прав и некоторые правила, направленные на их регулирование. В предлагаемом проекте установлен исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав:

право постоянного владения и пользования земельным участком (Глава 20);

право застройки земельного участка (Глава 20.1);

сервитут (Глава 20.2);

право личного пользовладения (Глава 20.3);

ипотека (Глава 20.4);

право приобретения чужой недвижимой вещи (Глава 20.5);

право вещной выдачи (Глава 20.6);

право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности (Глава 20.7).

- Включена специальная глава "Защита вещных прав", содержащая положения:

об истребовании вещи или иного объекта вещного права из чужого незаконного владения (виндикационный иск);

об устранении любых нарушений вещного права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск);

об освобождении вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключении из описи);

- о признании вещного права.

Право собственности

- Подраздел 3 "Право собственности" в предложенном варианте включает в себя следующие самостоятельные главы:

общие положения о праве собственности;

приобретение права собственности;

прекращение права собственности;

общая собственность;

право собственности на земельные участки и иные природные объекты;

право собственности на здания или сооружения;

право собственности на помещения.

- К указанному в статье 209 действующего Гражданского кодекса содержанию субъективного права собственности в виде триады правомочий (владение, пользование, распоряжение), добавлен новый основной признак: наиболее полное господство лица над вещью. В соответствии с предложенным вариантом содержания права собственности, "собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие на эту вещь со стороны третьих лиц".

- Установлены новые правила приобретения права собственности на недвижимые вещи:

право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом;

право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, допускающие строительство на нем, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм;

право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на технологический имущественный комплекс допускается без предварительной государственной регистрации права на входящие в него объекты недвижимости;

право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя, если иное не установлено законом. Право собственности на недвижимую вещь может быть зарегистрировано только за ее владельцем, если иное не предусмотрено законом или договором;

право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом;

право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации указанного права. Собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, если соответствующий объект отвечает признакам недвижимого имущества.

- Установлены специальные правила, посвященные отдельным видам недвижимого имущества.

- Глава о праве собственности на землю (с новым названием "Право собственности на земельные участки и иные природные объекты") дополнена понятием земельного участка как объекта права собственности: "Объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет".

- Отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений.

- В ГК РФ введены положения, регулирующие возникновение и прекращение права собственности при разделе земельного участка, выделе земельного участка и соединении земельных участков:

в случае раздела земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, на несколько земельных участков право собственности на первоначальный земельный участок прекращается с момента возникновения (государственной регистрации) права собственности такого лица на вновь образованные земельные участки;

в случае образования нового земельного участка путем соединения нескольких земельных участков, принадлежащих лицу на праве собственности, право собственности на первоначальные земельные участки прекращается с момента возникновения (государственной регистрации) права собственности такого лица на вновь образованный земельный участок;

в случае выдела земельного участка в счет выдела доли участника долевой собственности на земельный участок право собственника выделенного земельного участка на первоначальный земельный участок прекращается с момента государственной регистрации права собственности такого лица на выделенный земельный участок. Общая собственность других сособственников в отношении оставшегося земельного участка сохраняется с учетом изменившегося размера долей в праве собственности и изменения в размере земельного участка.

- Установлены правила, касающиеся ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей; введены нормы регламентирующее ограничение права собственности на земельный участок в публичных интересах, которые в настоящий момент содержаться в земельном законодательстве.

- Введены специальные правила, учитывающие специфику таких объектов недвижимости, как здание и сооружение.

- Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка.

Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок прекращаются, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения (гибели).

- Регламентировано содержание права собственности на объект незавершенного строительства. Введена обязанность собственника в разумный срок завершить строительство объекта.

При неисполнении этой обязанности орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения.

Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта недвижимости в установленный срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

- В главе 18 ГК РФ содержатся специальные нормы о праве собственности на жилые помещения, между тем положения регулирующие право собственности на нежилые помещения, имеющие аналогичную правовую природу, в ней отсутствуют. В соответствии с предложенным вариантом ГК РФ будет содержать отдельную главу "Право собственности на помещения".

Под помещением понимается часть здания и сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования.

Установлено, что государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение. Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение. Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании прекращает право собственности указанного лица на помещения.

Введены специальные нормы, регламентирующие правовой режим общего имущества здания, права собственников помещений на земельный участок под зданием.

Отдельные виды вещных прав

- Подраздел 4 "Право собственности" в предложенном варианте включает в себя следующие самостоятельные главы:

право постоянного владения и пользования;

право застройки;

сервитут;

право личного пользования (узуфрукт);

ипотека;

право приобретения чужой недвижимой вещи;

право вещной выдачи;

право оперативного управления.

- В проекте предложено совершенствование системы вещных прав на земельные участки и другие природные объекты путем создания двух базовых моделей законодательного регулирования с возможностью широкого использования земельного участка или иного природного объекта вне зависимости от их нахождения в частной, государственной или муниципальной собственности.

В проекте закреплены следующие базовые модели вещных прав на земельные участки:

право суперфициарного типа (право застройки), предполагающее для его обладателя возможности по изменению свойств и качеств земельного участка, в первую очередь по возведению на нем различного рода зданий, сооружений;

право по типу эмфитевзиса, предоставляющее его обладателю широкие возможности использования свойств и качеств земельного участка с сохранением его субстанции.

Обе разновидности данных прав, в отличие от сервитута, предоставляют их обладателю права владения и пользования в отношении земельных участков.

- Первое из названных прав, именуемое правом застройки (суперфицием), может быть предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок для строительства на нем различного рода объектов и их последующей эксплуатации.

Основными характеристиками права застройки являются:

1) Срочность. Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об учреждении права застройки, и не может быть менее 50 и более 100 лет. Право застройки, установленное на срок более 100 лет, считается установленным на срок в 100 лет.

2) Платность. Право застройки предоставляется за плату, размер и периодичность внесения которой определяются сторонами.

3) Отчуждаемость. Право застройки может быть отчуждено его субъектом или передано им в залог.

4) Устанавливается на основании договора об учреждении права застройки. Существенными условиями договора об учреждении права застройки являются условия: о характеристиках возводимого здания или сооружения; о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; о сроке права застройки; о плате за право застройки.

5) Подлежит государственной регистрации. При осуществлении государственной регистрации права застройки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке и об обязательстве по его возведению; о праве сносить здание или сооружение и возводить новое; о праве реконструировать здание или сооружение; о сроке права застройки; о размере вознаграждения за право застройки или порядке его определения и о порядке его пересмотра.

- Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) есть право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта.

Основные характеристики право постоянного владения и пользования:

1) Право постоянного владения и пользования устанавливается без указания срока, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Такой срок должен быть длительным (не менее 50 лет);

2) Платность. Право постоянного владения и пользования земельным участком предоставляется за плату, размер и периодичность внесения которой определяются сторонами. Законом может быть установлено, что размер платы за право постоянного владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, не превышает размера земельного налога;

3) Отчуждаемость. Право постоянного владения и пользования может быть отчуждено субъектом права постоянного владения и пользования земельным участком или передано им в залог, а также продано с публичных торгов. Раздел права постоянного владения и пользования земельным участком и выдел доли в таком праве не допускается;

4) Устанавливается по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, - по иным основаниям, на основании договора об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком. Право постоянного владения и пользования подлежит государственной регистрации;

- В ГК РФ введена новая глава "Сервитут".

Земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута.

Могут устанавливаться сервитуты следующих видов: перемещения (прохода, прогона скота и проезда), строительные (стройки и опоры), мелиорации, горные и коммунальные. Установление сервитутов, не предусмотренных ГК РФ, не допускается.

- В ГК РФ вводится новое понятие - узуфрукт. Правом личного пользовладения (узуфруктом) признается предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право пользования и владения такой вещью. Пользовладельцем может быть гражданин, а в случаях, установленных ГК РФ, некоммерческая организация.

Пользовладелец вправе владеть и пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника, от владения и пользования вещью. Использование вещи, обремененной правом личного пользовладения, в предпринимательской деятельности не допускается. Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке.

Отличия от сервитута, помимо отсутствия в составе сервитута правомочия владения чужой вещью, выражаются в обязанности пользовладельца содержать вещь (нести все затраты на ее содержание за свой счет). Если объектом права личного пользовладения является часть жилого помещения (одна или несколько комнат в квартире или жилом доме), пользовладелец несет бремя содержания обремененного его правом жилого помещения в соразмерной части.

Узуфрукт может быть общим и социальным (вводится в отношении жилого помещения).

Социальное пользовладение устанавливается исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право на получение алиментов от этого собственника.

Социальное пользовладение не может быть установлено, а установленное социальное пользовладение подлежит прекращению, если пользовладелец имеет в собственности или на условиях социального найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

В проекте изменений ГК РФ определено пользование жилым помещением, обремененным социальным пользовладением:

1. Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, проживавший в обремененном жилом помещении до установления пользовладения, может продолжать пользоваться таким жилым помещением совместно с пользовладельцем, если иное не предусмотрено законом, соглашением или судебным актом.

Лицо, которое приобрело жилое помещение, обремененное социальным пользовладением, не имеет права пользоваться обремененным жилым помещением.

2. Пользовладелец, который имеет в отношении жилого помещения право социального пользовладения, не вправе вселить в такое жилое помещение иных лиц, кроме своих несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных.

3. Пользовладелец, который имеет в отношении жилого помещения право социального пользовладения, обязан содержать это помещение соответствии с общими правилами содержания таких помещений, установленными законом.

Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, если он сохраняет право пользования таким жилым помещением наряду с пользовладельцем, соразмерно несет расходы по содержанию данного помещения. Иное распределение расходов может быть предусмотрено соглашением.

- Отношения между залогодателем и залогодержателем по ипотеке, а также отношения между ними и третьими лицами, детально регулируются положениями главы "Ипотека". В настоящий момент ГК РФ содержит лишь общие положения о залоге имущества, поверхностно касаясь ипотеки.

- Введено понятие независимой ипотеки. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица (должника по основному обязательству) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и третье лицо. Независимая ипотека возникает с момента ее государственной регистрации независимо от наличия в этот момент каких-либо требований, исполнение которых должно обеспечиваться заложенным недвижимым имуществом. Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет. Если срок независимой ипотеки не определен или превышает 30 лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на 30 лет

- Регламентировано право на преимущественное удовлетворение своих требований, обеспеченных залогом, перед другими залогодержателями (старшинство ипотек):

старшинство ипотек в отношении заложенной вещи определяется очередностью записей об их государственной регистрации.

старшинство может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и законных интересов залогодателя или должника по обеспеченному залогом обязательству. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой было передано.

при установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на недвижимое имущество в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий старшинства ипотеки.

- В ГК РФ будет включена новая глава "Право приобретения чужой недвижимой вещи", регламентирующая право на приобретение чужой вещи как право абсолютное, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.

Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации и возникает с момент такой регистрации. Государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи осуществляется как регистрация обременения этой вещи, а если вещь еще не создана, как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой, или из которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости; объект незавершенного строительства, в котором будет находиться помещение и др.).

Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в случаях:

1) поступления вещи в собственность обладателя этого права;

2) выкупа собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;

3) отказа правообладателя от этого права;

4) истечения срока существования права;

5) гибели недвижимой вещи, обремененной этим правом.

Прекращение права приобретения чужой вещи подлежит государственной регистрации.

- В ГК РФ вводится новый институт - право вещной выдачи.

Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этим объектом недвижимости путем обращения на него взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки

В отличие от ипотеки, право вещных выдач является не обеспечительным правом, а самостоятельным (основным) правом.

От сервитута право вещных выдач, если оно не выступает как периодические платежи, т.е. выступает как определенные действия обязанного лица, отличается тем, что оно предусматривает действия собственника (обязанного лица), тогда как сервитут означает лишь воздержание от действий (претерпевание).