Управление недвижимостью: базовые понятия

     и определения

          

     Напомним основные понятия и определения управления и дадим их интерпретации в применении к недвижимости.

               

     Графическая модель управления

     Графический образ управления представлен на рис. 6.1. Здесь показано наличие и взаимодействие основной пары – субъекта и объекта управления, включая: направленные воздействия (1) из аппарата управления на объект и обратную связь (2) как реакцию объекта на воздействия управляющего органа, на влияние внешней среды.

     Объект управления - это объект нашего конечного внимания. Именно по оценке изменения его состояния (см., на рис. 6.2 символ перевода объекта из начального в заданное состояние: [A(t=0) → A(t=T)]), достигнутым значениям координат и характеристик объекта мы судим об успешности (эффективности, качестве) управления, о мере достижения заданной цели управления, решении поставленных задач.

     Используя графические образы рис. 6.1 и 6.2, сформулируем следующие достаточно хорошо известные (и практически адекватные) определения управления:

1. Управление - целенаправленный и контролируемый перевод объекта из начального состояния в заданное в складывающихся условиях, осуществляемый некоторым лучшим образом.

2. Управление - комплекс мероприятий по достижению намеченных результатов (конечно так же, как и отмечено выше, целенаправленным образом спланированный, контролируемый и осуществляемый в складывающихся условиях некоторым лучшим образом).

     Различие приведенных определений состоит лишь в акцентах. Первое определение подчеркивает процессный характер управления, второе - тяготеет к организационным аспектам определения управления.

     Таким образом, разрабатывая управленческую тематику, мы должны уметь действовать с такими категориями, как: состояние объекта управления (его характеристики, параметры описания и измерения состояний), процесс перевода, начало и конец процесса управления, цель и ее качественное и количественное представления, внешние условия, воздействующие на объект, критерии эффективности и качества управления.

 

       Интерпретация понятий управления применительно

     к недвижимости

Обращаясь к приведенным выше определениям, укажем на следующую интерпретацию использованных терминов применительно к

 

                                 (1) Управляющие воздействия

     Аппарат управления:                         Объект

     методы, средства, кадры          управления

                  

                        (2) Реакция управляемого объекта

                                           (обратная связь)

 

                        ВНЕШНЯЯ СРЕДА УПРАВЛЕНИЯ

 

     Рис. 6.1. Общая схема управления - графический образ.

 

 

                        Символ процесса

                        целенаправленного перевода

 

         

                                     

              А (t=0)                                        A (t=T)

         

                        Символ складывающихся

                                 условий                                           

 

Рис. 6.2. Образ управления как процесса перевода объекта

              из начального состояния A(t=0) в заданное A(t=T).

 

управлению недвижимостью:

· целенаправленный перевод / комплекс мероприятий - это развитие и/или целевые преобразования (строительство, реконструкция и другие запланированные улучшения; технологические или иные инновации; восстановление или устойчивая стабилизация состояния; изменение направления использования и т.д.) объектов недвижимости в соответствии с такими заданиями, как, например:

o бизнес-планы модернизации предприятия, инвестиционного проекта, проекта реставрационных работ на объекте-памятнике,

o задачи в рамках имущественной стратегии собственника,

o строительство жилья, в том числе в рамках программ развития малоэтажного домостроения, ипотечного кредитования и т.д.,

o проекты развития конкретных городских земельных участков,

o программы орошения сельскохозяйственных земель, воспроизводства лесных ресурсов и т.д.;

· начальное состояние - комплекс вещных и правовых характеристик объекта недвижимости (значения параметров, эти характеристики представляющие, измеряющие) на начальный момент управления, как, например:

o строительное состояние и физические размеры здания на начало строительных работ,

o комплекс технико-экономических и финансовых показателей предприятия перед приватизацией, акционированием или объявлением инвестиционного конкурса,

o значение важнейших параметров объекта в договоре долгосрочной аренды на момент его вступления в действие,

o оценка земельного участка на момент его формирования как объекта недвижимости и т.д.;

· заданное состояние / намеченный результат - состояние объекта (в полном объеме достигнутых значений интересующих нас характеристик и параметров, их измеряющих) на некоторый фиксированный момент, определяемый как конец интересующего нас периода управления. То есть,  период времени, в течение которого осуществляют управление, определенным образом обозначен, в частном случае, ограничен начальным и конечным значением во времени. В общем случае такое ограничение может носить иной характер, как, например, определяемый некоторым событием, достижением цели. Назовем в качестве примеров:

o долю приватизированных предприятий на момент окончания действия утвержденной программы приватизации,

o параметры строительного проекта на момент его приемо-сдаточных испытаний и закрытия подрядных контрактов,

o значения запланированных финансовых и производственных показателей модернизируемого предприятия и т.д.;

· контролируемый перевод – это требование измеримости состояния управляемого объекта, его характеристик и параметров не только в начале и конце интересующего нас периода управления, но и в его процессе, - для оценки успешности продвижения к цели. Наличие меры и возможности ее однозначной оценки является необходимым не только для обеспечения эффективного управления, но и осмысленного (например, целенаправленного) управления вообще;

· складывающиеся условия - характеристики внешней среды (в принципе, в комплексе с характеристиками внутренней среды пары «субъект – объект управления») и ее влияния на процесс управления. При этом внешняя среда является многомерным понятием, включая в себя параметры правового, градостроительного, экономического, социального, экологического и других пространств существования объекта. Следует также подчеркнуть, в общем случае, динамично меняющийся характер влияния внешней и внутренней среды в продолжение процесса управления;

· некоторым лучшим образом – это отражение понятия эффективности, критериальности процесса управления. То есть, процесс управления осуществляют не «как выйдет», но лучшим из доступных или известных субъекту управления способов, например, в контексте сроков, качества и затрат. Если удается найти и обеспечить самое лучшее из всех возможных управлений, то говорят об оптимальном управлении.

                                           Примечания

     1) При определении наилучшего управления всегда следует четко соотносить его с выбранным критерием оптимальности - то есть указывать, в каком смысле, по какому конкретному, заранее установленному критерию достигнуто наилучшее управление. Например, это может быть перевод объекта в заданное состояние с минимальными финансовыми затратами или потерями, достижение намеченных результатов наискорейшим образом, достижение поставленной цели с максимальным производственным или социальным эффектом.

     2) При отсутствии возможностей для реализации оптимального управления (например, в силу множественности критериев, сложности объекта и складывающихся условий) субъект управления все равно сталкивается с проблемой выбора и реализации чего-то лучшего. Это может быть, например, выбор из ограниченного числа известных ему альтернатив управления. В этом смысл и оправдание полезности, определенной эффективности деятельности и, наконец, аргументированного существования самого субъекта управления.

 

Таким образом, управление недвижимостью - это целенаправленный и контролируемый перевод объекта недвижимости из начального в заданное состояние (наблюдаемое изменение его характеристик в запланированном направлении на определенном интервале времени) в меняющихся условиях внешней и внутренней среды, осуществляемый некоторым лучшим образом (по срокам, качеству и ресурсным затратам).