Регулирование развития недвижимости

 

     Развитие недвижимости: определение

     Развитие недвижимости – это целенаправленные изменения объекта недвижимости, в результате которых он приобретает количественно и качественно новое состояние: состав, структуру, масштабы, характеристики. В принципе, изменения сопровождают объект недвижимости в течение всего жизненного цикла от его создания до прекращения. Процессы необходимых преобразований могут неоднократно возникать с течением времени в связи с физическим и моральным износом объекта, случайными разрушениями, изменениями стандартов и условий существования, желаниями собственника расширить, сократить или принципиально обновить объект, изменить его функциональное назначение и характеристики, повысить стоимость и т.д.

     Развитие объекта недвижимости, его новое количественное и качественное состояние определяются результатами следующих действий:

· производство работ на объекте недвижимости, как, например: новое строительство, расширение, модернизация, производство земляных и дорожных работ, обустройство скважин и добыча полезных ископаемых, лесо- и землеустроительные работы, мелиорация и осушение земель, благоустройство городских территорий;

· изменение направления использования объекта недвижимости, как, например: переустройство жилого помещения под офис и наоборот, передача сельскохозяйственных или лесных земель под дачное строительство, переоборудование производственных площадей предприятий под вещевую ярмарку, конверсия военных объектов в объекты гражданского назначения.

     Примечание

     В зарубежной литературе можно найти нормативное определение развития недвижимости (Development) как выполнения строительных, инженерных, земляных работ на поверхности, над или под землей, или осуществления каких-либо материальных изменений в использовании зданий или земельных участков[40].

         

     Представляется полезным рассмотреть логику взаимосвязей производства работ и материальных изменений в использовании объекта недвижимости. Так, производство работ как развитие объекта может быть вполне осуществлено без изменений направления его использования. Например, мы надстраиваем жилой дом и не меняем характера его использования, расширяем масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии и не меняем профиль предприятия и т.д.

     В свою очередь, материальные изменения направления использования, чаще всего, требуют производства достаточно значительных объемов работ на объекте: кардинальной перестройки помещений, переоснащения технологического оборудования, строительства дополнительных сооружений. Например:

· конверсия военного производства потребует разработки и реализации капиталоемкого проекта по переоборудованию производства и переподготовке персонала предприятия,

· перевод офисного здания в разряд жилых объектов (и наоборот) потребует существенных изменений в поэтажных планах помещений, в инженерных и коммунальных сетях и, соответственно, выполнения значительных объемов строительно-монтажных и пусконаладочных работ.

     В то же время, можно предположить, что не всякое производство работ на объекте недвижимости и не всякое изменение в направлениях его использования есть развитие объекта недвижимости. К таким примерам можно отнести косметический ремонт помещений, восстановление качества покрытия проезжих дорог после сезонных повреждений. В зарубежных нормативных документах среди работ, не относящихся к развитию, называют, в частности, работы по обслуживанию, улучшению или другим изменениям, которые влияют только на интерьер здания и никак не изменяют его внешний вид, работы по благоустройству, выполняемые местными дорожно-строительными организациями и др.

     Таким образом, ясно, что должна существовать некоторая заранее установленная, разделяющая грань, известная и понятная собственнику недвижимости, его управляющему, всем другим участникам операций с данным объектом недвижимости. Это должна быть своеобразного рода нормативная грань, выделяющая категорию развития объекта недвижимости как производства значительных по объемам или принципиальной важности работ и материальных изменений в направлениях использования объекта, конкретизирующая понятия качественного изменения объекта. Эта же разделяющая грань должна быть четко связана с устанавливаемыми властными органами процедурами, регулирующими процессы развития и отделяющими их от процессов, не считающихся развитием. Важно понимать, что такие процедуры отражают регулирующую роль общества.

               

     Разрешительный механизм регулирования развития

     В мировой (и отечественной) практике процедуры регулирования развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. А именно: развитие недвижимости как некий значительный процесс, приводящий к качественным изменениям пространства жизнедеятельности, должно быть санкционировано, разрешено обществом, по поручению общества – органами власти. Тогда как для незначительных работ и изменений таких разрешений как излишнего централизованного регулирования не должно требоваться.

     Названные разграничения работ на объекте недвижимости конкретно регламентируются властными органами через систему нормативных правовых документов по всем уровням государственного и муниципального управления. Причем определяющим здесь является муниципальный уровень управления, регулирующий развитие объектов недвижимости непосредственно на местах. Но, конечно же, это осуществляют в системной увязке с приоритетами более высоких уровней управления, вплоть до государственного.

     В британской практике проблемы развития и соответствующие разрешительные схемы регламентируются некоторым базовым законом «Town & Country Planning Act», определяющим понятие развития (Development) и устанавливающим разрешительный порядок развития (Planning Permission). Кроме того, действуют два важных и весьма объемных нормативных документа: «General Development Order» и «Use Class Order». В них приводится обширный перечень не требующих разрешения работ и изменений в направлениях использования для различных классов объектов недвижимости. Существенно, что оба нормативных документа претерпевают регулярные (часто - ежегодные) изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота. В организационном плане немаловажно то, что проведение подобных корректировок отнесено к функциям  местных органов власти и требует значительных затрат усилий и времени.

     В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативное регулирование развития недвижимости. Однако имеются все основания ждать в ближайшее время законодательных инициатив по разработке соответствующих нормативных правовых актов о развитии, а также регламентирующих документов по разрешенным классам развития и изменениям направлений использования. Это в значительной мере укрепило бы регулирующую роль общества по отношению к действиям собственников земли и других объектов недвижимости. Пока же регулирование развития недвижимости в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ осуществляют через систему разрешений на строительство, которые должны быть согласованы с многочисленными местными властными структурами (типа плановых комиссий, комитетов по архитектуре и строительству, пожарной и санитарно-эпидемиологичекой служб и др.)[41].

     Примечание

     Небезынтересно отметить следующее принципиальное положение в области регулирования развития недвижимости. В Великобритании права развития недвижимости были национализированы в 1948 году. Это означало, что государство овладело эффективным рычагом регулирующего воздействия на любых собственников недвижимости, в принципе не позволяющим собственникам несогласованные сколько-нибудь значительные (классифицируемые как развитие) несанкционированные, несогласованные с интересами общества, бесконтрольные действия с принадлежащими собственникам зданиями и землей. Причем особо жесткому регулированию были подчинены вопросы развития объектов-памятников и охраняемых природных территорий. Именно за счет введения  планово-разрешительного механизма развития недвижимости удалось решить проблему эффективного воздействия общества на собственников недвижимости.

     Собственник и общество в процессах развития недвижимости

     На рис. 5.1 представлена обобщенная схема определения развития недвижимости как процесса, связанного с производством работ на объекте и/или изменением направления его использования. Обратим внимание на тот факт, что разрешение на развитие так же, как и перечни работ и изменений в направлениях использования являются действенными рычагами управленческого воздействия в руках властных органов местного и государственного (для ситуаций масштабного развития) управления.

     Итак, собственник, в принципе, не свободен в своих действиях с принадлежащей ему недвижимостью. Существуют правовые, градостроительные и иные ограничения, в целом определяющие возможности регулирования развития со стороны общества.

     Общество воздействует на собственника через нормы и положения градостроительного регулирования, зонирования и генеральных планов развития территорий, налогового законодательства, гражданского и административного права, соответствующие региональные правовые акты, регламенты и нормативы.

     Рассмотрим типы влияний и применяемые рычаги воздействий (главным образом, на примерах из британской практики как одной из наиболее качественно организованной в части регулирования развития недвижимости).

 

 

                                           Развитие объекта недвижимости

Органы власти

(государственные,

местные)

Структуры органов

местной власти,                   Разрешение на развитие

дающие разрешения

на развитие:

-Planning Permission,                      

-Разрешение на                                              Нормирование правил

строительство                                                  развития    

                                        Виды развития: