Управление недвижимостью: эффективность, результативность, качество

 

     Критериальность управления, как отмечалось выше, является неотъемлемым свойством в системе базовых понятий и определений управления. Подчеркивалось, что управление носит целенаправленный характер и должно осуществляться некоторым лучшим образом, лучшим в сравнении с другими объектами, субъектами, методами, достигаемыми результатами. Именно в этом контексте (выявления и оценки лучшего) в различных областях деятельности и применительно к различным условиям и постановкам задач используют разнообразные термины, такие как эффективность, результативность и качество управления. Однозначной трактовки, указывающей на общности и контрасты, принципиальные различия и взаимосвязи этих понятий, в научной литературе и практической деятельности к настоящему времени пока еще не сложилось. Тем не менее, среди всех применяемых критериев управления общепризнанным является доминирование понятия эффективности.

         

     Эффективное управление

     Наиболее распространенным является подход к оценке эффективности управления как достижению запланированного состояния, заданного результата деятельности с минимальными затратами различного вида ресурсов и, прежде всего, финансовых средств. Соответственно для недвижимости под эффективностью управления можно понимать экономически эффективное (также, например, с минимальными затратами финансовых средств) достижение управляемым имущественным или производственно-технологическим комплексом предприятия, его ресурсами недвижимости определенных свойств, характеристик, обеспечивающих требуемый уровень функционирования организации, достижение целей и выполнение стоящих перед ней задач.

     Характерно, что в приведенных определениях, в той или иной мере, задействованы все три категории эффективного, результативного и качественного управления. А именно, минимизацию ресурсных затрат, как ключевой признак экономически эффективного управления, обеспечивают в процессе движения к запланированному результату, а достижение ресурсами недвижимости заданных свойств (характеристик, стандартов функционирования) лежит в области определений качества управления.

     Виды эффективности

     В работах[54] разнообразные виды (определения, категории) социально-экономической эффективности приведены и систематизированы с определенных обобщающих позиций. При этом различные виды эффективности отражают различные соотношения результатов и затрат, доходов и расходов, степень удовлетворения интересов общества и его отдельных социальных групп, различных субъектов, связанных с результатами деятельности определенного предприятия, инвестиционного проекта.

     Соответственно, методология оценки социально-экономической эффективности предусматривает определение разных ее видов, которые следует использовать в зависимости от особенностей объектов оценки, целей и результатов деятельности, интересов собственников, менеджеров и работников организаций, государственных и муниципальных органов, общества в целом.

     Применительно к проблематике управления недвижимым имуществом в составе упомянутого разнообразия видов эффективности выделяют следующие:

· экономическая (народнохозяйственная) эффективность - учитывает результаты и затраты, связанные с реализацией мероприятий по управлению недвижимым имуществом, на всех стадиях воспроизводственного процесса, исходя не только из интересов организации и других субъектов управления, но и общества в целом;

· коммерческая (финансовая) эффективность – свидетельствует о финансовых последствиях мероприятий по управлению недвижимым имуществом организации, например, изменениях в балансе доходов и расходов, росте рыночной стоимости, привлечении заемных средств на развитие недвижимости;

· бюджетная эффективность – отражает последствия реализации мероприятий в области управления недвижимым имуществом предприятия для федерального, регионального и местного бюджетов, в частности, за счет увеличения налоговых и других платежей;

· социальная эффективность – проявляется в мере достижения на основе использования ресурсов недвижимости запланированных результатов, установленных нормативов общественных благ (как, например, сокращение профессиональных заболеваний, повышение уровня образования, улучшение условий и качества труда);

· техническая эффективность – показывает степень достижения на основе использования ресурсов недвижимости целей и задач технического характера, в том числе в части удовлетворения потребностей населения в произведенных товарах и оказанных услугах, их соответствия мировым стандартам качества.

     Как следует из приведенного перечня, наиболее емкий, обобщающий характер носит категория народнохозяйственной эффективности управления, хотя и в ней важнейшую роль могут играть именно стоимостные компоненты показателей затрат и результатов. Такие виды, как коммерческая и бюджетная эффективность, ориентированы на получение алгоритмически четких количественных оценок именно финансовых потоков. Тогда как социальная и техническая эффективность оперируют с показателями нефинансового характера, причем, как правило, достаточно сложно измеряемыми. 

     В современных условиях глобализации экономики и возрастающей интенсивности конкуренции, усложнения технологических систем, возникновения опасных производств, повышения рисков технических и экологических катастроф, придания высоких приоритетов социальным критериям остро проявляется необходимость в возможно более обобщающей оценке эффективности управления. То есть, при расчетах эффективности наряду с принципом прибыли (коммерческая эффективность) все более необходимым становится вовлекать в оценку и другие критерии, такие как, например, общественная экономическая (народнохозяйственная) и социальная эффективность.

     В этой усложняющейся ситуации возникает дилемма: эти дополнительные критерии, генерируемые новыми потребностями управления, могут или не могут быть выражены в аналогичном стоимостном измерении.

     В первом случае, когда дополнительные критерии, тем или иным способом могут быть измерены в финансовых единицах, алгоритмы оценки эффективности сохраняют свою вполне определенную расчетную природу как алгоритмы оценки новой, расширенной совокупности финансовых потоков. Во втором случае, когда прямого финансового выражения дополнительных критериев обеспечить не удается, приходится искать иные пути обобщенной оценки. Среди них - всевозможные процедуры аналитических и экспертных корректировок базовых расчетов коммерческой эффективности с учетом достигнутых значений нефинансовых показателей. Могут быть и иные схемы обобщенной оценки, как, например, с использованием методов принятия решений в многокритериальном пространстве разнородных по своей мере показателей.

               

     Результативность и качество управления

     Понятия результативности и качества управления можно достаточно четко разделить по следующим ключевым признакам их измерения и оценки. Результативность – по мере достижения поставленных целей и решения сформулированных задач управления. А качество – по мере соответствия установленной системе стандартов и ограничений, причем как в процессе, так и по результатам управления. Вместе с тем, довольно часто эти понятия тесно увязывают, а часто, и отождествляют.

     Так, результативность в международных стандартах качества МС ИСО 9000 определяется как «степень реализации запланированной деятельности и достижения запланированных результатов». Приведенное определение предоставляет достаточно широкие возможности для разнообразных толкований и прикладного использования, в том числе применительно к достижению поставленных целей и решения различных задач управления недвижимостью. В работе[55] результативность управления имущественными комплексами и объектами собственности, отождествляя с качеством управления, определяют как «степень соответствия результатов, получаемых от имущественных объектов, нормативным требованиям, аналогам, программным установкам, расчетным показателям, прогнозам».

     Обратим внимание при этом на то, что существенным и методически обобщающим условием для оценки и анализа результативности и качества управления является измеримость запланированных результатов, поставленных целей и задач, причем не только в начальный и конечный момент, но и в процессе управления. В этом плане зарубежной практике получила активное развитие концепция управления на основе сбалансированной системы показателей - BSC (Balanced Score Card)[56].

     Концепция BSC отражает искомое специалистами стремление к комплексному обобщению критериев эффективности и результативности управления, расширению границ системы показателей эффективности за рамки традиционных финансовых критериев. Применение концепции BSC нацелено на баланс, на взаимную увязку системы показателей финансово-экономической эффективности всех функциональных подразделений с целями и стратегией организации в целом. Структурно концепция BSC включает четыре составляющих, четыре группы принципиально различных по своей природе показателей. В основу системы положена финансовая составляющая. Три другие составляющие - это клиентская составляющая (рынок), внутренние бизнес-процессы организации и составляющая развития персонала организации.

     Идеи расширения, интеграции показателей эффективности и результативности, в том числе концепция BSC получили свое развитие за рубежом и применительно к системам управления недвижимым имуществом, см., например[57]:

     Большинство дискуссий и новаций в указанных и других подобных работах связано с составом и информационным наполнением показателей нефинансовых составляющих стратегического планирования и оценки эффективности управления недвижимым имуществом. Здесь важную роль играет отраслевая принадлежность объекта управления. Так, в организациях здравоохранения предлагается в числе таких нефинансовых показателей использовать различные соотношения количества рабочих мест лечащего персонала, динамики приемов больных, комфортности рабочих мест, удовлетворенности клиентов и т.д.

     Развивая выше приведенные подходы к управлению недвижимым имуществом организации, под результативностью будем понимать меру содействия этого ресурса в продвижении организации к цели, в реализации ее стратегических планов и решении конкретных задач, требующих активного вовлечения недвижимого имущества. То есть, понятие результативности управления недвижимостью соподчинено понятию результативности управления организацией. Показатели результативности управления находят свое выражение в таких оценках, как, например:

· мера использования объектов недвижимости (целевого и нецелевого, различной степени интенсивности использования),

· количественные показатели государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

· достижение запланированных пропорций при оптимизации имущественной структуры организации, а также ее дочерних компаний,

· установленные объемы реализации излишков и непрофильных активов и т.д.

     При этом, по возможности, минимизируются затраты на подготовку и проведение мероприятий по совершенствованию механизмов и процедур управленческих воздействий в имущественной сфере. То есть, реализуются идеи экономически эффективного управления.

     Кроме того, для недвижимого имущества должны соблюдаться все установленные законодательными и нормативными документами социальные, экономические, градостроительные, экологические и другие действующие ограничения, отраслевые стандарты и т.п. требования.  Это, в определенной мере, отражает требования качественного управления. Результативность и качество управления недвижимым имуществом, таким образом, выражают через расширенную совокупность соответствующих показателей (финансового и нефинансового характера) как отношений различных видов результатов, полученных от реализации мероприятий в каждой области, и затрат на их подготовку и проведение с учетом всех действующих ограничений и стандартов.

 

     Интегральные тенденции в решении задач обеспечения

     эффективности, результативности и качества управления

     Решение проблемы эффективного управления недвижимым имуществом в ее современном расширительном толковании (включающем понятия результативности и качества управления) можно представить развивающимся по двум основным, в известной мере, взаимосвязанным направлениям:

1. Возможное совершенствование финансовой составляющей количественной оценки экономической эффективности, например, посредством более разнообразных и гибких комбинаций используемых показателей, аналитических и экспертных корректировок получаемых расчетных результатов. Эти корректировки нацелены на то, чтобы, в возможной мере отражать влияние показателей нефинансовых составляющих управления. Существенно, что такой подход оставляет нас в однородном пространстве финансовой оценки эффективности управления, только корректируя эту оценку посредством возможного учета измеренных в финансовом пространстве показателей социального и иного нефинансового характера, в том числе отражая влияние показателей результативности и качества управления;

2. Создание новых комплексных систем показателей, интегрирующих в своей структуре и составе показатели финансовой и других, нефинансовых составляющих управления недвижимым имуществом, в том числе показатели результативности и качества управления. В комплексе эти показатели нацелены на установление системной взаимосвязи имущественной подсистемы управления со стратегией управления организацией в целом и решением ее главных задач. Здесь оценка ищется в многомерном, неоднородном пространстве критериев. Финансовые показатели эффективности целенаправленно дополняются (но не просто суммируются) показателями достижимости результатов управления организацией, обеспечиваемого качества процессов. Отсюда объективно проблема эффективности может быть расширена, трансформирована в проблему результативности и качества управления, показатели которых в принципе (и по структуре и по составу) выходят за рамки чисто финансовой системы показателей эффективности.

     Как это следует из содержательного анализа обоих путей решения проблемы эффективного управления (здесь и далее в этом разделе - в расширенном толковании, в известном смысле, охватывающем понятия результативности и качества), наибольшие трудности заключаются в адекватной, объективной оценке всей совокупности показателей, их возможной формализации и, если удастся, стоимостном выражении. Для продвижения в направлении расширения системы показателей необходимо дать, по возможности, более детальное определение этой категории критериального управления, проанализировать природу расширенной системы показателей эффективного управления и наметить пути формирования и информационного наполнения этой системы.

     В соответствии с выявленными выше основными тенденциями совершенствования систем управления ресурсами недвижимости решение следует начинать с установления взаимосвязей между механизмами и показателями управления недвижимым имуществом и стратегией, целями и задачами управления организацией в целом.

     В табл. 6.4 приведена примерная схема установления взаимосвязей между задачами и показателями управления организацией и ее недвижимым имуществом. Эта схема развивает концепцию матричного представления взаимосвязей корпоративного и имущественного управления табл. 6.1. В схеме табл. 6.4 упомянутые матричные взаимосвязи дополнены применяемыми организационно-экономическими механизмами управления недвижимым имуществом и расширенной системой показателей эффективности управления организацией.

     В результате делается попытка отразить влияние управленческих воздействий, предпринимаемых применительно к производственно-технологическим комплексам и другим объектам недвижимости, на эффективность (в расширенном понимании) управления организацией в целом. То есть, каждой цели, каждой задаче организации сопоставляются вовлекаемые в их решение производственно-технологические комплексы и иные ресурсы недвижимого имущества организации, перечни применяемых для этого механизмов, воздействий и сделок и, наконец, расширенная система показателей эффективности управления, включая возможные способы их оценки.

     При этом предлагается исходить из следующих предпосылок:

· в каждое подготавливаемое и осуществляемое действие по управлению организацией в той или иной мере, как правило, вовлекается недвижимое имущество организации, в том числе: отдельные объекты недвижимости и производственно-технологические комплексы,

Таблица 6.4. Примеры структуризации объектов недвижимого имущества, механизмов и расширенной системы показателей эффективности управления (см., Кошкин Л.И., Соловьев М.М. Управление недвижимым имуществом организации: эффективность и результативность // Управление собственностью, №4, 2004)

                                                                                                           

Основные цели и задачи развития организации, реализация которых требует активного вовлечения ее имущественных ресурсов		Перечни производственно-технологических комплексов (ПТК) и отдельных объектов недвижимости, требуемых для ресурсного обеспечения реализуемых целей и задач организации		Организационно-экономический механизм управленческого воздействия (процедуры, типы операций, преобразований ПТК, сделок с недвижимостью, предпринимаемые действия)		Эффективность управления (в расширенной системе показателей)
						Наименование показателей		Единица измере-ния		Способ оценки
1		2		3		4		5		6
Структурное реформирование		ПТК и объекты недвижимости подразделений, вовлекаемых в процессы преобразований		Передача на баланс Внесение в уставные фонды Инсорсинг Купля-продажа Ликвидация Лизинг Франчайзинг Регистрация		Финансовые показатели вновь организованных подразделений Финансовые потоки (в т.ч. бюджетные) Объемы производства и услуг Производительность труда Позиция на рынке Доля рынка Рейтинг организации Стоимость капитализации в новой структуре Качество продукции Уровень технологии		Руб., $   Руб., $. Физ.ед.. Руб., $.   Руб./чел.   %     Руб., $.		Сравнение результа-тов с исход-ными данными
Продолжение таблицы 6.4
1	2		3		4		5		6
Завоевание новых рынков	Офисные комплексы Новые ПТК в новом регионе (модернизация действующих ПТК)		Аренда Аутсорсинг Создание СП (вложение в уставный фонд) Регистрация Приобретения Создание логистической системы Организация системы маркетинга		Доля рынка (в динамике) Объемы продаж (в динамике) Финансовые показатели нового подразделения		%   Руб., $.   Руб., $.		Анализ показателей рынка, конкурентов, региональной экономики
Реализация инвестиционных проектов	Развиваемый ПТК или иной комплекс (например, офисный)		Кредитно-заемные схемы Механизмы и стандарты управления проектом Регистрация		Показатели эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR, PBP и др.) Финансовые показатели подразделения, в котором реализован проект Новая капитализация компании и ее подразделений Качество продукции Уровень технологии и бизнес-процессов		Руб., $, %, t     Руб., $     Руб., $.		Анализ рисков проекта Проведение вариантных расчетов Анализ изменений на рынках

 

Продолжение таблицы 6.4
1	2	3	4	5	6
Повышение инвестиционного (кредитного) рейтинга корпорации	Центральные офисы корпорации и ее дочерних компаний	Введение международных стандартов отчетности, бухгалтерского учета, оценки имущества, качества продукции и услуг, корпоративной этики Развитие организационной культуры	Рейтинговое место   Финансовые, экономические и др. показатели Показатели информационной открытости Обновление менеджмента Презентации Котировка акций Инвестиционные потоки	Экспертная оценка   Руб.,$. Экспертная оценка лет Кол-во Руб., $/акц. Руб., $.	Анализ данных по отрасли, региону, конкурентам, рейтинговым фирмам
Рост капитализации компаний	ПТК и объекты недвижимости структурных подразделений корпорации	Оптимизация имущественной структуры корпорации и ее отдельных подразделений Купля-продажа Аренда Ликвидация Регистрация	Оценка капитализированной стоимости корпорации и ее подразделений Котировка акций на фондовых рынках Выплаты по дивидендам Доходы от аренды Оценка непрофильных активов Бюджетные отчисления	Руб., $. Руб., $/ акц.   Руб., $/ акц. Руб., $ Руб., $ Руб.	Анализ изменения рейтинга компании, позиций на фондовом и товарном рынках, изменения в инвестициях

 

взаимосвязанные по технологическим, экономическим и иным соответствующим реализуемому управленческому действию признакам. При этом для реализации стратегических целей и задач может потребоваться принципиальное перераспределение всех или, по крайней мере, основных имущественных ресурсов организации;

· для эффективной поддержки управления организацией вовлекаемые в обеспечивающие действия имущественные ресурсы и правила их формирования в каждой конкретной ситуации могут быть очерчены и охарактеризованы вполне определенно. То есть, представляется возможным учесть все нормативные требования, возникающие в связи с предпринимаемыми управленческими действиями и проводимыми имущественными сделками.

     Следует обратить внимание на то, что разнородный характер расширенной системы показателей эффективности табл. 6.4, выводит в число первостепенных вопрос об их интеграции. Это, в частности, было бы полезно для получения некоторой обобщенной, расширенной оценки эффективности в поисках обоснованных алгоритмов лучшего имущественного управления по данному интегральному критерию. Свертка показателей, например, с использованием методов теории принятия решений в условиях многокритериальности могла бы, в известной мере, помочь в решении названного вопроса. Так, например, можно было бы с помощью экспертов привести традиционно разнородные показатели эффективности и результативности к некоторой единой форме, с экспертным путем устанавливаемыми сопоставимыми мерами для количественных и качественных значений показателей, их ранжированием или иной взвешенной интеграцией.

 

     Вместе с тем, сложность объекта и условий управления, та же множественность и разнородность критериев, в известной мере, предостерегают от безальтернативного поиска формально и однозначно определяемых наилучших оценок и решений, особенно применительно к стратегическим аспектам управления организацией. На это указывают и сдержанные попытки поисков эффективного (результативного) управления недвижимостью на основе применения современных подходов в рамках сбалансированной BSC системы показателей. Эти поиски пока еще в большей мере акцентируют внимание на выше упомянутой проблеме установления системных связей имущественного управления со стратегией, целями и задачами организации в целом. Развитие рассмотренной концепции видится в последовательной детализации взаимосвязей целей и задач корпоративного и имущественного управления с расширенной системой показателей эффективности, в разработках форм документов и адаптации современных информационных технологий для их наполнения и актуализации на различных этапах планирования и реализации задач управления.