Партнерство и современные механизмы управления ресурсами недвижимости

 

     Анализ тенденций в современном менеджменте деловых отношений организаций показывает, что концепция конкурентной борьбы за потребителя, за долю на рынке, за рейтинговые позиции и т.д. перестает быть определяющей в стратегии их роста и развития. Сегодня все большее внимание уделяется концепциям и механизмам партнерства (Partnership). Причем эта тенденция проявляется, в том числе, в условиях различных интересов и даже прямых противоречий между организациями, вступающими в партнерские взаимодействия.

                                               

     История возникновения и развития партнерских отношений

     Существенно подчеркнуть, что исторически партнерство было инициировано государственным и муниципальным собственниками для вовлечения финансовых и управленческих ресурсов частного сектора в решение проблем предоставления населению услуг, которые ранее как обязательные должны были оказывать исключительно государственные и муниципальные структуры. Дело в том, что соответствующего бюджетного финансирования для выполнения этих обязательных функций не хватало. Причем их не хватало как в оперативном, так и еще острее в долгосрочном плане. Тем более, этих средств стало недостаточно при объективно возрастающих требованиях к качеству предоставляемых услуг и известном управленческом консерватизме публичного сектора экономики.

     Проблема качества, в конечном счете, привлекла внимание к принципиально новой трактовке обязательности предоставляемых властями населению услуг. Государство (далее для терминологической краткости будем оперировать только с этим уровнем управления, подразумевая его концептуальную общность, по крайней мере, в имущественных аспектах с муниципальным уровнем) должно обеспечить населению эти обязательные услуги как общедоступные и по самым современным стандартам качества. Однако способы предоставления услуг нет необходимости связывать только и именно с государственными хозяйствующими субъектами.

     Государство должно взять на себя ответственность, гарантии объемов, доступности и качества всего установленного перечня предоставляемых обязательных услуг населению. А для исполнения этих обязательств, для конкретного предоставления услуг и возникла идея привлечения частного сектора.

     Наличие значительных финансовых средств и многолетнего опыта успешного хозяйствования в аналогичных отраслях частного сектора экономики позволяло рассчитывать на долгосрочные инвестиции и современный менеджмент, которые в наилучшей мере проявляют себя именно в долгосрочной перспективе. Тщательный финансово-экономический анализ и бизнес-планирование подтвердили жизнеспособность подобных схем взаимодействий государства и частного сектора. Так были сделаны первые крупномасштабные шаги и были вызваны к жизни первые из современных механизмов государственно-частного партнерства - механизмы частной финансовой инициативы (Private Financial Initiative – PFI).

     Многолетний положительный опыт PFI послужил тому, что концепции и механизмы партнерства стали находить применение и во взаимодействиях крупных собственников внутри частного сектора. И, в первую очередь, это коснулось сферы управления корпоративной недвижимостью (Real Estate Partnership – REP).

     Стартовав порядка пятнадцати лет назад в Великобритании с идей частной финансовой инициативы (Private Financial Initiative – PFI), эти подходы сегодня охватили широкий спектр механизмов подготовки и реализации партнерских отношений, в частности, таких как аутсорсинг (Outsourcing) и обратная аренда (Sale-Leaseback - SL). Обобщение названного многообразия механизмов в рамках института государственно-частного партнерства (Public-Private Partnership – PPP) вызывает в последние годы большой интерес во всем мире, в том числе в странах Европейского Союза.   

     При этом делаются попытки создания концептуальных и нормативных основ такого партнерства для всех стран Европейского Союза[58]. Первоочередными ориентирами европейского партнерства стали крупномасштабные проекты развития внутри- и межгосударственной транспортной инфраструктуры Европы. Стоимость таких проектов составляет десятки и сотни миллионов евро, а сроки реализации измеряются несколькими годами.

Другой важнейшей областью партнерских взаимодействий стали непосредственно объекты недвижимости государственного и муниципального собственников и услуги, предоставляемые на этой материальной основе населению. Так, к настоящему времени суммарные объемы инвестиционных проектов, уже реализованных в рамках партнерских отношений государственного и частного секторов за последние годы только в Великобритании, превысили 26 млрд. фунтов стерлингов. В планах британских властей находятся еще около 500 проектов на аналогичную сумму.

Таким образом, речь идет действительно о крупномасштабных проектах, а не о локальной финансовой помощи или точечных европейских или национальных правительственных грантах. Более того, по результатам проведенных исследований опыта РРР даются рекомендации установить нижнюю границу порядка 20 млн. фунтов как минимально целесообразный объем финансирования партнерских взаимодействий государственного и частного сектора в рамках PFI-проектов.

В отечественной практике концепция партнерства в последние годы находит отражение в ряде стратегических соглашений крупнейших корпораций, таких как, например, ОАО «Газпром» и ЛУКОЙЛ о взаимодействиях в освоении новых месторождений нефти и газа, строительстве нефте- и газопроводов. Осуществлены первые масштабные партнерские сделки с использованием механизмов обратной аренды внутри торгового сектора рынка недвижимости. Так, сеть «Седьмой континент» продала магазин (4000 м²) в «Атриуме» за 22 млн $ компании «Инвестнедвижимость» с обратной арендой на длительный срок с арендной платой 2 млн $ в год.

С развитием отечественного концессионного законодательства, программ и проектов, реализуемых на базе национальных приоритетов и важнейших задач социально-экономического характера, мощный импульс получают механизмы государственно-частного партнерства в жилищно-коммунальной и дорожной сфере, на транспорте и в энергетике. Об этом, в частности, свидетельствуют материалы, подготовленные опубликованные в журнале «Недвижимость и инвестиции» (2005, №4) к конференции «Механизмы государственно-частного партнерства при реализации важнейших национальных проектов» - Москва, апрель 2006 года[59].