Государственно-частного партнерства

Анализ мировых тенденции в развитии PPP и REP-партнерства, а также приведенные выше положения о значимости социально-культурного компонента позволяют следующим образом сформулировать первоочередные задачи для отечественной практики управления государственной и муниципальной собственностью с использованием механизмов партнерства:

1. Обновление, а, возможно, даже и организация непрерывно модернизируемой концепции развития и управления государственной и муниципальной собственностью (недвижимостью). Сегодня еще только предстоит реально преодолеть сложившийся к концу 90х годов в Федеральной концепции и множестве региональных подход к управлению государственным недвижимым имуществом, который в целом формулируется следующим образом: «Оставить столько, сколько нужно для исполнения государственных (и муниципальных) функций и предоставления услуг населению, а остальное – приватизировать». На первый план должно выйти качество исполнения функций и предоставления услуг, а не форма собственности на объекты недвижимости, с помощью которых эти функции и услуги осуществляют. Именно через призму качества конечных результатов – в частности, предоставляемых функций и услуг населению должны решаться задачи, какие для этого ресурсы недвижимости и каких характеристик нужны государству (городу и т.д.).

2. Разработка стандартов, норм и правил, рекомендаций и руководств, разъясняющих требования по качеству функций и услуг, качеству обеспечивающих объектов собственности (недвижимости), качеству рабочего пространства. При этом должны учитываться все современные тенденции и принципы устойчивого развития, создания здоровой среды обитания и т.д. Это, собственно, и приводит к целесообразности непрерывного совершенствования концепции управления государственной и муниципальной собственностью (недвижимостью).

3. Определение лучших сочетаний, пропорций и форм взаимодействий, ресурсов государственного и частного секторов для обеспечения требуемого качества исполнения функций и предоставления услуг населению. Расширение горизонта оценки эффективности взаимодействий на долгосрочную перспективу, охватывающую весь жизненный цикл партнерских отношений и возможных смен форм собственности внутри него.

4. Целенаправленная работа в социально-культурном плане по созданию и надежному поддержанию атмосферы доверия между хозяйствующими субъектами и государственными и муниципальными органами власти, социальной ответственности партнеров.

 

     Комбинирование механизмов управления недвижимостью   

     Современная практика государственно-частного партнерства, корпоративных взаимодействий, реализации имущественных стратегий организаций развивается в условиях устойчивого роста требований к качеству продукции и предоставляемых услуг, качеству среды жизнедеятельности для настоящих и будущих поколений, усложняющейся внешней среды и глобализации социально-экономических процессов.

     С другой стороны, вместе с прогрессом информационных и телекоммуникационных наук и технологий, материаловедения и других инновационных знаний открываются широкие перспективы для разработки качественно новых концепций и принципов, построения более совершенных систем управления недвижимостью и базирующихся на этом систем управления имущественными комплексами, инфраструктурой, пространственными ресурсами организации и общества в целом.

     Обратим внимание при этом на то, что и комплексный, развивающийся характер названных усложнений и открывающиеся информационно-технологические возможности в обеспечении более совершенного управления вызывают к жизни значительное разнообразие прикладных средств и инструментов для разработки и конкретного применения современных систем управления.

     В складывающихся условиях формирование универсальной концепции, унифицированного свода принципов, единого механизма представляются бесперспективными. Практика управления демонстрирует тенденции активного поиска новых подходов и механизмов (о чем свидетельствует, в частности, динамика управления партнерскими взаимоотношениями), их непрерывных модификаций и творческого комбинирования.

     В числе получивших признание и развитие механизмов управления ресурсами недвижимости и их сочетаний:

· аутсорсинг и инсорсинг (Outsourcing – Insourcing),

· управление техническим обслуживанием (Maintenance Management) и инфраструктурой организации (Facility Management – FM),

· разнообразные комбинации схем и механизмов арендных отношений (обратная аренда – Sale LeaseBack и ее модификации – Lease LeaseBack, аренда с реверсией и др.).

     Характерно при этом, что каждый из названных механизмов фактически применяется, чаще всего, не сам по себе и не строго по отдельности, а в различных модификациях и сочетаниях, и, главное, во исполнение и в рамках стратегии имущественного управления, стратегии организации в целом, для обеспечения достижения ее целей и решения главных задач. Рассмотрим сущность этих механизмов в увязке с логикой их модификаций и комбинирования.

 

     Аутсорсинг – Инсорсинг (Outsourcing – Insourcing)

     Эта альтернативная пара механизмов разделена по признаку адреса исполнителя всех или части функций организации:

· извне (аутсорсинг, то есть, с использованием управленческих ресурсов внешних организаций – Outsourcing) или

· собственными силами (инсорсинг, то есть, с использованием внутренних управленческих ресурсов - Insourcing).

Отметим, что оба механизма, несмотря на альтернативность, в одинаковой степени отражают современные тенденции специализации и интеграции на рынках управленческих услуг, и оба определяются выбранной организацией стратегией своего развития в целом и относительно имущественных ресурсов, в частности.

Действительно, обращение к внешней управляющей компании для решения своих имущественных проблем (выбор механизма аутсорсинга), как правило, связано не столько с отсутствием собственных специалистов в данной области, сколько с осознанной долгосрочной политикой, стратегией концентрации на основных направлениях профессиональной деятельности организации. В то же время, внешняя управляющая компания тоже, как правило, не концентрирует свои усилия на единственной, подрядившей ее компании. Современное качественное предоставление услуг неразрывно связано с глубокой специализацией в данной области, стремлением к устойчивым позициям на соответствующем рынке услуг. Поэтому сама управляющая компания интегрирует свою активность, по возможности, на множестве обслуживаемых компаний.

Выбор механизмов инсорсинга (то есть, ориентация на внутренние ресурсы) для крупных компаний может, в свою очередь, свидетельствовать об определенной политике интеграции управленческих услуг внутри компании на множестве своих подразделений, как, например, на множестве дочерних структур. Для этих подразделений услуги будут оказываться как бы извне, то есть, по схеме аутсорсинга. Таким образом, приводимый ранее пример структурной политики ОАО «Татнефть» по выделению внутри корпорации специальной компании по управлению имущественными ресурсами всех структур корпорации в целом для ОАО «Татнефть» свидетельствует о выбранной политике централизации управления и реализации в этих целях возможностей механизма внутренней интеграции – инсорсинга. В то же время, для дочерних структур корпорации (также являющихся крупными компаниями) эта схема будет схемой обслуживания извне, то есть, механизмом аутсорсинга. Она будет поддерживать их стратегическое развитие по пути концентрации управленческих усилий на основных направлениях деятельности.

Развитие организационных схем и механизмов аутсорсинга на рынке аренды недвижимости свидетельствует о стремлении преодолеть нарастающее несоответствие между потребностями организаций в высококлассном и динамично меняющемся рабочем пространстве и ограниченными возможностями находящихся в их собственности и под внутренним управлением ресурсов недвижимости с весьма низкими показателями мобильности и ликвидности. Современный стиль арендного бизнеса – предоставлять первоклассную недвижимость в аренду по следующему принципу: где угодно, на любой период, для любого функционального использования, самого высокого качества и по объяснимой цене.

Техническое обслуживание и управление инфраструктурой

(Maintenance & Facility Management)

Передача вовне всех или части функций управления (по схеме аутсорсинга) или внутренняя концентрация на управлении ресурсами недвижимости (инсорсинг) объективно стимулирует процесс их интеграции со смежными сферами обслуживания.

Для первых интеграционные тенденции, в первую очередь, направлены на расширение круга обслуживаемых организаций.

Для вторых – это расширение сферы деятельности внутри своей организации. Собственно, таким путем из систем технического обслуживания зданий и сооружений (Maintenance Management) развивались системы более сложного, комбинированного характера типа управления инфраструктурой зданий и организации в целом – Facility Management.

В целом же интеграционные тенденции свидетельствуют о том, что внешние управляющие компании или внутренние подразделения, специализирующиеся на управлении недвижимостью, в принципе, имеют хорошие перспективы для определенной диверсификации своей деятельности с охватом смежных сфер. То есть, с одной стороны, им следует быть лучшими профессионалами в управлении развитием пространственного ресурса и рабочих мест в организации, эксплуатационным обслуживанием и ремонтами, арендными договорами, в экономическом обосновании решений по недвижимости и бюджетировании этого направления.

С другой стороны, им целесообразно пытаться охватить такие смежные направления, как управление строительными проектами, энергетическое обслуживание, телекоммуникационное обеспечение и сети внутренней связи, охрана и безопасность, административные услуги.

Существенно, что подобные интеграционные стратегии содействуют успеху в профессиональном управлении, в том числе:

· во внешней среде - активному продвижению управляющих компаний на рынках недвижимости и управленческих услуг,

· внутри компаний – карьерному росту руководителей такого рода комбинированных служб по иерархии управления вплоть до самых высоких позиций топ-менеджмента.

Комбинации схем и механизмов аренды

Характерной особенностью рассматриваемого класса механизмов управления, обеспечивающей их гибкость, высокие потенциальные возможности и эффективность является комбинирование в различных сочетаниях сделок купли-продажи арендуемой недвижимости и условий ее аренды.

Известное многообразие форм и условий арендных договоров включает такие наиболее распространенные схемы и механизмы, как

(1) долгосрочная и краткосрочная аренда,

(2) аренда с правом и без права выкупа,

(3) аренда с отнесением эксплуатационных и иных операционных затрат в адрес собственника или арендатора,

(4) аренда с реверсией (как аренда с фиксированными условиями по стоимости объекта аренды к окончанию договора), в том числе с определением условий учета производимых арендатором затрат на сохранность (например, консервацию, восстановление, реставрацию и т.д.) и улучшения,

(5) обратная аренда (Sale-Leaseback) как продажа объекта с одновременным взятием его в долгосрочную аренду, а также аренда с механизмом учета затрат арендатора на улучшение объекта,

(6) долгосрочная аренда с отнесением затрат на арендодателя и последующим выкупом арендуемого объекта (Lease Leaseback), после которого его обслуживание продолжается бывшим арендодателем по схеме аутсорсинга и др.

Первые три схемы (1)-(3) отражают традиционные различия в условиях арендных договоров и в этом аспекте могут быть дополнены еще рядом традиционных деталей, как, например ставки аренды, условия и ограничения по срокам их пересмотра.

Вторые три схемы (4)-(6) иллюстрируют те значительные потенциальные возможности, которые, будучи заложены в основу механизмов арендных отношений, лучшим образом проявляются при их комбинировании между собой и с другими типами гражданско-правовых сделок и управленческих действий, таких как купля-продажа, передача в управление по схемам аутсорсинга и др.

Развитие схемы и механизмов аренды с реверсией (4) связано с потребностями государственного (равно как и муниципального) собственника в сохранении сложной и дорогостоящей в эксплуатации, нуждающейся в специальном обслуживании недвижимости. Это могут быть объекты – памятники национального наследия, охранные зоны и т.п. объекты, передаваемые в аренду с твердым намерением сохранить их в государственной собственности, достойном виде и состоянии для будущих поколений. Другим вариантом использования подобной схемы является бизнес, основываемый на приобретении объекта в целях извлечения прибыли в течение ограниченного срока арендного договора с последующей его рыночной продажей. Схема аренды с реверсий (собственно как и все остальные комбинированные схемы аренды), имея в своей основе определение сроков и стоимостных показателей на достаточно длительных интервалах времени, нуждается в достаточно детальных расчетных обоснованиях. Их концепцию иллюстрирует рис. 6.9, на котором показаны совокупности дисконтированных финансовых потоков (так называемый Discount Cash Flow – DCF анализ), образуемых за счет следующей пары компонентов:

· ежегодных арендных прибылей (как разницы между арендными доходами и операционными расходами, а том числе на возможные улучшения) и

· дисконтированной стоимости объекта, например, если он продается на момент окончания договора.

Еще раз подчеркнем, что подобного рода (как показано на рис. 6.9) DCF анализ в принципе необходим для расчетных обоснований и оценки эффективности всех долгосрочных схем и механизмов взаимодействий.

     Схемы Sale LeaseBack (5) и Lease LeaseBack (6) являются зеркальным отражением друг друга. В первом случае взаимодействие начинается с перехода прав собственности на объект, а втором случае этой сделкой заканчивается. Внутри же договорного срока аренды бывший (5) или будущий (6) собственник пользуется объектом на правах аренды. Причем, как правило, обслуживание осуществляет действующий на период договора собственник. Это, кстати, необходимо иметь в виду при анализе и сравнительных оценках подобных и традиционных схем арендных отношений.

     Сделкам Sale LeaseBack (5) предшествует конкурс, объявляемый собственником вместе со сформулированными условиями обратной аренды.

     Таким образом, в сделках заинтересованно участвуют две стороны:

· собственник со своей стратегией продажи и гибкой долгосрочной обратной аренды относительно продаваемой недвижимости,

· покупатель, специализирующийся в арендном бизнесе недвижимости и инвестирующий в данную недвижимость.

     Собственник, продающий свою недвижимость должен уметь соразмерить затраты до продажи (налоговые платежи, операционные расходы на содержание и управление, охрану, необходимые улучшения и т.д.) и после нее (арендные платежи и иные расходы предусмотренные договором обратной аренды). Положительными моментами для собственника будут:

· финансовые поступления по результатам торгов недвижимости, которые могут быть эффективно использованы для инноваций в собственной деятельности;

· передача рисков по управлению и обслуживанию недвижимости;

· более высокое качество рабочего пространства от нового собственника.

 

Рис. 6.9. Приведение финансовых потоков (DCF – анализ)

                   в схемах долгосрочной аренды к текущему времени

                   при продаже объекта по окончании срока договора.

 

     Отметим, что использование сделок типа Sale LeaseBack требует от изначального собственника не только многовариантных расчетов, но, прежде всего, наличия (или специальной разработки) имущественной стратегии, ее увязки со своими главными целями и задачами долгосрочного плана. Кроме того, ему необходимо тщательно подготовить конкурсную процедуру и документы договора обратной аренды.

В числе аргументов покупателя (также носящих стратегический характер):

· получение стабильных доходов на длительном интервале времени от сдачи в аренду приобретенной недвижимости обратно бывшему собственнику, а возникающих излишков - другим арендаторам,

· укрепление позиций на рынке арендной недвижимости,

· концентрация на арендном бизнесе и организация на основе такой стратегии современного, более эффективного управления приобретенной недвижимостью, обеспечивающего спектр будущих потребителей нового класса и стиля.

     Особенности взаимодействий по схеме Lease LeaseBack, хотя и носят зеркальный характер во времени и содержании финансовых потоков, но по своим мотивам, во многом, аналогичны и также опираются на стратегическое мышление и расчетные обоснования. Дополнительным является необходимость определиться со схемой обслуживания недвижимости после ее выкупа. Если в продолжение договора аренды эту функцию исполнял изначальный собственник или внешняя организация, то, чаще всего, новый собственник будет заинтересован в сохранении такой схемы. Таким образом, этот комбинированная схема включит в себя механизм аутсорсинга.

 

     Итак, можно констатировать, что приведенное многообразие схем и механизмов в различных сочетаниях открывает широкие перспективы для совершенствования управления ресурсами недвижимости, причем, именно с учетом стратегических подходов к решению данной проблемы и концепции гибкой и эффективной поддержки в достижении главных целей и вытекающих из них задач организации.

 

     В качестве литературных источников по данной проблематике можно рекомендовать актуальные публикации профессиональных периодических изданий, таких как Journal of Corporate Real Estate, Facilities, отечественных журналов «Недвижимость и инвестиции (правовое регулирование)», «Экономика и управление собственностью» и др.[62]

Приложение 1. Деловые игры

 

     В приложении 1 представлены две деловые игры: формирование портфеля недвижимости и имитация аукциона по продаже земельного участка для развития недвижимости. Обе игры объединяет нацеленность на тренировку принятия решений в вероятностной среде, в условиях риска, на основе определенных расчетных обоснований. При этом первая игра позволяет оценить рациональность сформированных участниками игры портфелей (соотношений доходности и риска) на последующем после выбора длительном интервале времени, многократно меняющихся характеристики рынка недвижимости. Вторая игра более динамична, носит соревновательный характер с выявлением победителя. Здесь оценка обоснованности назначенной победителем цены аукциона проверяется сразу же, на ближайшем шаге времени, следующем после завершения проекта развития и рыночной продажи объекта недвижимости.  

 

Деловая игра

   «Формирование портфеля недвижимости»

 

     Цель игры – используя активные формы обучения, закрепить знания о вероятностной природе рыночных ожидании и проявлений, целесообразности портфельного инвестирования, взаимосвязи показателей риска и доходности на рынке недвижимости

     Требуемое время для минимальной версии игры – 2 часа.

     Участие в игре - индивидуальное (или группами по 2-3 человека).

 

     УСЛОВИЯ ИГРЫ

1.  Участники деловой игры формируют свои инвестиционные портфели, приобретая приносящие доход объекты недвижимости.

     Каждый игрок на старте игры располагает одинаковой суммой денег, предназначенных для инвестирования в недвижимость (приобретения приносящих доход объектов недвижимости).

Для определенности, пусть каждый игрок имеет по 100 млн рублей.

 

2. Исходная информация - база данных рынка недвижимости.

     Каждый игрок формирует свой инвестиционный портфель, по своему выбору приобретая различные объекты из предложенных ему списков объектов недвижимости с различными характеристиками (база данных рынка недвижимости).

Для этого руководитель игры заранее подготавливает такие списки, в которых предлагаемые на продажу объекты недвижимости распределены по нескольким группам, различающимся ценами и ожидаемой доходностью (для определенности имеются в виду доходы от арендного бизнеса). При этом доходам придаются различные вероятностные распределения или, как минимум, различные волатильности (volatility) – размахи возможных колебаний будущих доходов, связанные с вероятностным развитием рыночной конъюнктуры.

В качестве игрового примера в табл. 1-1 представлен список и характеристики выставляемых на продажу объектов недвижимости. В нее включены три однородных группы объектов (№1-№3), различающиеся ценами продажи (например, в силу различных масштабов, функционального назначения, местоположения и т.д.): 20, 30 и 50 миллионов рублей. Следующие за ценами строки табл. 1-1 представляют рыночные характеристики ожидаемой доходности и рисков (как размахов возможных колебаний доходности) для каждой из групп №1-№3 - в зависимости от трех вариантов развития конъюнктуры рынка: оптимистического (#1), без изменений (#2) и пессимистического (#3). Доходность и размахи возможных колебаний доходности приведены в процентах от цены продажи.

 

Табл. 1-1.

Исходные данные – список и характеристики объектов недвижимости

Группы объектов недвижимости              №1      №2      №3 

Цена продажи              [млн руб.]      20, 20 … 30, 30 … 50, 50 …

Рыночные ситуации                         #1 #2 #3 #1 #2 #3 #1 #2 #3 

Арендный доход, распределение [%] 10, 10, 10 12, 10, 8 15, 10, 3

 

     Оптимистический и пессимистический варианты связаны соответственно с ожидаемыми улучшениями или ухудшениями показателей доходности. Внутри каждой из групп №1-№3 рыночные характеристики доходности и риска приняты одинаковыми. В то же время, эти характеристики различны для объектов различных групп.

В предлагаемом примере логика разделения рыночных характеристик увязана с ценой продажи объектов. Для данной игры принято, что приобретение более крупных объектов (в игре – объектов стоимостью 50 млн руб.) более рискованно. Для них неблагоприятное развитие рыночной конъюнктуры (ситуация #3) может привести к более значительным упущенным доходам от аренды в сравнении с объектами меньшего масштаба. И наоборот, положительные рыночные тенденции, скачки роста потребностей делают для арендаторов крупные объекты более привлекательными и сулят их собственникам более высокие доходы.

 

3.  Игроки формируют свои инвестиционные портфели из предложенного списка объектов недвижимости с учетом установленных в игре финансовых ограничений. Так, если игрок имеет 100 млн рублей, то, ориентируясь на предложенные списки объектов недвижимости, он может сформировать следующие варианты своего портфеля:

(50+50), (50+30+20), (30+30+20+20), (20+20+20+20+20) млн рублей.

Примечание:

При установлении количественных ограничений и возникающих дефицитах в отдельных группах продаваемых объектов (например, при запланированной нехватке объектов для всех участников игры, пожелавших приобрести объекты недвижимости именно из этой группы) можно предложить следующие варианты:

· допустить неполное использование располагаемых средств, как, например, (30+30+30) или (50+20+20) млн рублей и т.д.,

· организовать розыгрыш оказавшихся дефицитными объектов между конкурирующими участниками – инвесторами, например, с использованием аукционных механизмов. Возникающие при этом дополнительные затраты помогут участникам игры в еще большей степени оценить количественные аспекты проводимой ими политики риска при укомплектовании инвестиционного портфеля объектами с выбранными ими соотношениями стоимости, доходности и риска.

Примечание

Для логичного разрешения ситуации неполного использования финансовых средств можно предусмотреть в игре ряд вариантов, как, например: определенный процент дохода от неиспользованных средств, равный банковскому проценту (3-5%), разрешение на перенос неизрасходованных средств на следующий тур игры, ограничения числа высокодоходных объектов и введение конкурсных процедур их продажи.

 

     ПОЛИТИКА РИСКА

4. Формирование портфеля недвижимости отражает выбранную игроком политику риска. Она характеризуется его ожиданиями иметь в будущем арендный доход от сформированного портфеля возможно более высоким или более надежным.

     Политика риска предполагает при выборе объектов следование определенному компромиссу между ожидаемыми уровнями доходов и рисков. Это объясняется тем, что ожидаемая в будущем более высокая доходность (более высокое значение положительной амплитуды в характеристиках размаха колебаний доходности) сопровождается более высокими рисками возможных потерь при неблагоприятных тенденциях развития рынка (наихудшим значением отрицательной амплитуды в тех же характеристиках размаха колебаний доходности).

 

     Пример оценки ожидаемых доходов от аренды

     (расчет по данным табл. 1-1).

     Распределение ожидаемых арендных доходов для объекта стоимостью в 50 млн рублей, в зависимости от возникающей рыночной ситуации (#1 – доход в 15% от цены продажи, #2 – 10%, #3 – 5%), приводит к следующим результатам для каждой из рыночных ситуаций: (#1 – 7.5 млн руб., #2 – 5 млн руб., #3 – 1.5 млн руб.).

     Для объекта стоимостью в 30 млн руб. такое распределение ожидаемых доходов в соответствии с данными таблицы 1 (#1 - 12%, #2 - 10%, #3 - 8%) будет следующим: #1 – 3.6 млн руб. #2 – 3 млн руб., #3 – 2.4 млн руб.

     Для объекта стоимостью в 20 млн руб. в соответствии с данными табл. 1-1 доходность остается неизменной (10%) и составляет 2 млн руб. независимо от рыночной ситуации (#1-#3).

     То есть, при удачной рыночной конъюнктуре объекты стоимостью в 50 млн руб. будут приносить наибольшие доходы (15% или 7.5 млн руб.). Но при худшей рыночной конъюнктуре доходы от этих же объектов (3% или 1.5 млн руб.) будут в абсолютном измерении ниже, чем от объектов других групп (в 2.4 и 2.0 млн руб.).

                                               

     Таким образом, в примере показано, что результаты напрямую зависят от характера возникающих рыночных ситуаций. Это – процесс случайный. Его реализация зависит от собственных вероятностных характеристик рынка (определяемых многочисленными внешними и внутренними факторами) – в конечном счете, от распределения вероятностей позитивного или негативного развития событий на рынке.

 

     Ниже в табл. 1-2 приведена сводка расчетных оценок возможных арендных доходов для различных портфелей из приобретенных на 100 млн руб. объектов недвижимости при различных ситуациях развития рынка: #1-#3. Оценки приводятся в млн рублей и рассчитаны, исходя из процентных ставок аренды, установленных выше исходными данными табл. 1.

 

     Табл. 1-2. Портфельные доходы [млн руб.]

Рыночная ситуация #1 (оптимист.) #2 (без изм.)   #3 (пессимист.)

Портфель

50+50                       7.5+7.5 =15                   5+5 =10      1.5+1.5 =3

50+30+20      7.5+3.6+2 =13.1      5+3+2 =10      1.5+2.4+2 =5.9

30+30+20+20 3.6+3.6+2+2 =11.2   3+3+2+2=10   2.4+2.4+2+2 =8.8

20+20+20+20+20     2+2+2+2+2 =10      2*5 =10      2*5 =10

 

     Как видно из табл. 1-2, более высокие доходы сформированного портфеля возможны при более высоких рисках инвестирования в объекты группы №3. При оптимистическом развитии рыночной конъюнктуры портфель, составленный только из объектов этой группы (стоимостью по 50 млн рублей каждый), может принести максимум - 15 млн руб. годового дохода.

     Однако при неблагоприятных тенденциях рынка в ситуации #3 доходы такого портфеля будут наименьшими (3 млн руб. в год) в сравнении со всеми другими вариантами наполнения портфеля, см., третий столбец табл. 1-2. Наиболее надежным в установленных условиях является портфель, целиком составленный из объектов группы №1 с объектами наименьшей стоимости – по 20 млн рублей. Приносимые этим портфелем доходы, в соответствии с данными табл. 1-1, стабильны (10% для каждого объекта, или 10 млн руб. в год для портфеля из пяти объектов) и не зависят от изменений рыночной ситуации.

    

     МОДЕЛИРОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ (РОЗЫГРЫШ)

5.  Итак, по итогам проведенного анализа и выбора объектов недвижимости каждый игрок имеет свой инвестиционный портфель, сформированный им в соответствии с его индивидуальной политикой (мерой компромисса) в части соотношений «риск-доходность».

     Для оценки результатов – доходности сформированных игроками портфелей производится розыгрыш (реализация) возможной рыночной ситуации. То есть, случайным образом, например, с помощью шестигранных кубиков (в идеале – с помощью генератора случайных чисел), разыгрывается тот или иной из ожидаемых сценариев будущего развития рынка.

     По логике игры розыгрыш должен отражать вероятностные тенденции в развитии рынка, в частности, более или менее вероятные оптимистические или пессимистические ожидания. Это достигается заранее устанавливаемыми и объявляемыми участникам игры смещениями вероятностных распределений для сценариев развития рынка в соответствующую сторону.

 

6.  Реализация вероятностного распределения рыночных ожиданий.

     Розыгрыш вероятного состояния на рынке недвижимости простейшим способом можно осуществить с помощью шестигранного кубика (шесть вариантов состояний). Это обеспечивает как симметричное распределение вариантов ситуаций на рынке #1-#3 (по две грани на ситуацию – с частотой их реализации по 1/3), так и асимметрию в ту или иную сторону. Тогда, например, для имитации неблагоприятных рыночных ожиданий половину граней кубика можно приписать пессимистическому варианту #3, оставив для оптимистического варианта #1 только одну грань. И, наоборот, для благоприятных ожиданий большинство граней можно приписать оптимистическому варианту #1.

Более гибкие возможности для моделирования распределений вероятностей развития рыночной конъюнктуры дает использование двух (и т.д.) шестигранных кубиков. Например, два кубика обеспечивают реализацию уже 11 событий с различной частотой проявления. Суммируя числа на гранях кубиков, мы получим следующие частоты проявления этих сумм: 2 – один раз (1+1), 3 – два раза (1+2, 2+1), 4 – три раза (1+3, 3+1, 2+2), 5 – четыре раза (1+4, 4+1, 2+3, 3+2) и т.д. Соответственно увеличиваются возможности асимметричного разнообразия будущих характеристик рынка.

     Для определенности в данной игре можно использовать два шестигранных кубика. Ниже в табл. 1-3 приведены примеры вариантов вероятностных распределений для розыгрыша ожидаемых состояний рынка с помощью двух кубиков. В табл. 1-3 приняты следующие сокращения:

     СИМ – симметричное распределение,

     АСП – асимметричное вероятностное распределение в сторону неблагоприятных, пессимистических рыночных тенденций,

     АСО – асимметрия распределения в сторону благоприятных, оптимистических ожиданий.

     Примечание

     Проверить соответствие общего числа событий для каждого из распределений и оценить частоту проявлений можно, двигаясь по соответствующим строкам таблицы. Например, для асимметричного оптимистического распределения АСП частота возникновения удачной конъюнктуры рынка #1 будет самой высокой. Этому приписаны суммы чисел на гранях двух шестигранников в диапазоне от 2 до 6, что соответствует 15 реализациям из общего количества в 36 возможных сочетаний чисел на гранях шестигранников. В то же время, частота возникновения неудачных ситуаций рынка #3 здесь будет наименьшей. Этому приписаны две суммы чисел на гранях (11 и 12), что дает всего только 3 реализации из общего количества 36 возможных.

         

Табл. 1-3. Варианты вероятностного распределения

              ожидаемого развития рыночных тенденций

  Сумма

  по граням        2 3  4   5   6   7   8   9   10 11 12

   #1 (оптим.)

  СИМ             * *  *       

  АСП              *     

  АСО              *  *  *   *   *       

   #2 (без изм.)      

  СИМ                                          *   *   *   *   *

  АСП                       *  *   *                

  АСО                                                              *   *   *   *

   #3 (пессим.)

  СИМ                                                                                *   *   *

  АСП                                          *   *   *   *   *   *   *

АСО                                                                                          *   *

         

 

     Итак, в результате проведенного розыгрыша возникает одна из трех возможных рыночных ситуаций (#1-#3). После каждого розыгрыша рыночной ситуации игроки получают возможность оценить доход, который им принесет сформированный портфель. Доход оценивается посредством суммирования доходов от каждого включенного в портфель объекта в соответствии с показателями доходности объекта применительно к реализованной рыночной ситуации.

     Примечание

     Примеры результатов такого подсчета доходности портфелей для каждого варианта портфеля в 100 млн руб. можно найти выше в табл. 1-2.

 

     ТЕХНОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИГРЫ

7.  Вариации условий проведения игры.

     Можно предложить следующие вариации:

· Для начальной (ознакомительной) стадии игры – целесообразно проводить многократный розыгрыш рыночных ситуаций с одинаковым распределением частоты их проявления, разрешая участникам менять состав своего портфеля. Это – простейший вариант игры. Он призван помочь изначальному пониманию политики риска и роли случайности при реализации рыночных ожиданий.

· Менять сами условия игры, в первую очередь, в части конфигурации распределения вероятностей рыночной конъюнктуры (в сторону благоприятных или неблагоприятных тенденций). Это – более сложное развитие игры, когда участники уже освоились с пониманием и проведением политики риска.

 

8. Порядок проведения игры.

Игра проводится в несколько туров.

Тур от тура отличается конфигурацией вероятностного распределения ожидаемой рыночной ситуации.

От тура к туру участники игры имеют возможность менять состав своего портфеля с учетом полученной от руководителя игры информации об изменениях в характере распределения вероятностей развития рынка.

 

     ПОДВЕДЕНИЕ ИТОГОВ ИГРЫ

9.  Подведение итогов игры можно производить по каждому туру и по всей совокупности проведенных туров через анализ и сравнение полученных участниками игры доходов.

     Если внутри тура с одинаковым распределением вероятностей рыночной конъюнктуры проводилась серия розыгрышей, то их результаты суммируются или усредняются.

В качестве конечного итога игры для выявления победителей суммируются результаты всех проведенных туров.

Примечание

Следует обратить внимание на то, что в данной игре понятие победителя носит условный характер. Здесь ведущим является не соревновательный фактор, а последовательная, тур за туром, тренировка участников в формировании портфелей из объектов недвижимости различной стоимости и различными показателями доходности. Акцент при этом можно перенести на стадию обсуждения итогов игры

 

10. Обсуждение итогов игры сосредотачивают на анализе влияния на полученные участниками результаты следующих моментов (факторов):