Характеристики объектов недвижимости

 

     Типовая структура для описания объекта недвижимости показана на рис. 1.5. Она включает три основных блока для систематизированного представления о характеристиках интересующей нас недвижимости:

· недвижимость как объект-вещь;

· недвижимость как объект права;

недвижимость как объект других пространств (экономического,       социально-культурного и т.д.). 

     Рассмотрим структуру и содержание каждого из названных блоков.

     Характеристики недвижимости как объекта-вещи

     Характеристики местоположения недвижимости

     Следует подчеркнуть, что характеристики местоположения объекта недвижимости являются информацией первостепенной важности.

     Так, на рынках недвижимости, сразу же после определения типа интересующего нас объекта недвижимости (офис, магазин, квартира, дача и т.д.), еще до его детального описания, мы задаемся вопросом «где?». Более того, в приватизационных процессах (как у нас, так и за рубежом) отмечались случаи, когда инвестор приобретал производственное предприятие не для его развития или использования по существующему функциональному назначению, а просто как удачно расположенный объект, например, для складской перевалочной базы.

В числе характеристик местоположения недвижимости выделяют следующие три группы параметров.

(1) Параметры глобальной идентификации местоположения объекта (макропараметры расположения объекта).

     Для различных типов недвижимости это выборки из привязанных к объекту данных следующего содержания:

· страна, регион (область, республика и т.д.), город, район, микрорайон, улица, почтовый или юридический адрес,  

· точные географические координаты (например, координаты месторождений полезных ископаемых);

· специальные природно-климатические, биолого-почвенные и иных видов пространственные зоны (например: жилой поселок или туристическая база в тайге, животноводческая ферма в зоне черноземов средней полосы России, железная или автомобильная дорога в пустыне, нефтяная скважина на шельфе Каспийского или Северного моря).

     Подобная информация, чаще всего, не сопровождается иллюстративным материалом, а ограничивается текстовыми данными.

 (2) Параметры ближнего окружения объекта (микропараметры местоположения), включающие такую информацию, как:

· удаленность от общепризнанных привлекательных объектов данной местности, таких как: центр города, вокзал, храм, набережная, парк, примечательный исторический памятник. Подобная информация о местоположении объекта, как правило, сопровождается картографическими иллюстрациями. Кроме того, часто приводятся разнообразные количественные оценки удаленности, например: от центра города объект расположен в 2-х километрах, в 4-х остановках автобуса или метро, в 15 минутах ходьбы или в 10 минутах езды на автомашине и т.д.;

· близлежащее сильно влияющее соседство - примыкающие землевладения и объекты, повышающие или понижающие, с различных точек зрения, привлекательность данной недвижимости. Это могут быть, например: милицейский участок, общежитие музыкального училища, игорный дом, свалка, супермаркет, недружелюбный сосед и т.д.;

· эстетическое окружение, как, например: красивый вид из окон дома, принадлежность или иная визуальная связь данного объекта недвижимости с выдающимся архитектурным или природно-ландшафтным ансамблем.

(3) Параметры пространственной доступности к средствам внешнего инфраструктурного обеспечения – оценка реальных возможностей пользования или подключения к объектам производственной и социальной инфраструктуры, необходимым для качественного функционирования данного объекта недвижимости и связанного с его работой персонала:

· близость или прямой доступ к различным транспортным магистралям (автомобильным, речным, железнодорожным) местного и межрегионального значения, причалам, товарным и пассажирским станциям, перевалочным базам и складам. Названная информация обычно сопровождается схемами и картами с указанием местоположения объекта и объектов транспортной инфраструктуры;

· близость или возможность прямого подключения к энергетическим и другим сетям передачи и распределения электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, утилизации отходов и т.д.;

· подключение к телекоммуникационным средствам, таким как, например: оптоволоконный кабель, выделенные линии телефонной и иной специализированной связи;

· близость или удаленность жилой и промышленной зон;

· близость станций метро, торговых центров, детских садов и школ, больницы и поликлиники, театров и других культурных центров.  

     В заключение заметим, что, с точки зрения управления или потенциала оборотоспособности данного объекта, параметры его местоположения формируют среду и влияют на условия управления, повышают или понижают инвестиционную привлекательность и стоимостную оценку объекта, влияют на показатели эффективного использования объекта. Например, для коммерческого использования производственных объектов важным является уровень инфраструктурного развития в регионе. Для объектов социально-культурного назначения приоритет привлекательности может определяться природно-ландшафтным или историческим окружением.

 

     Физические характеристики объекта недвижимости

     Физические характеристики объекта недвижимости - это его описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета. Для этого используют следующие параметры:

· геометрические данные: всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения, высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т.д.), общие и полезные площади, этажность зданий, глубины водоемов и залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по объектам, сооружениям, участкам, помещениям;

· архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения (также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно входящим объектам и сооружениям);

· состав использованных материалов (строительных, отделочных и др.) для зданий и сооружений, а также состав почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.

 

     Информация о физических характеристиках недвижимости может включать следующие два вида данных:

     1) абсолютные значения, как например: объемы, площади и другие габаритные размеры, количество этажей, количества составляющих объектов и сооружений и т.д. Подобная информация может сопровождаться графическими иллюстрациями с представлением общего вида объекта и указанием его важнейших размеров;

     2) динамическая оценка с учетом процессов, происходящих в объекте недвижимости, как, например: изменение состояния материалов, уровень истощения почв, степень физического износа конструкций, элементов, инженерных систем и здания в целом. Такая оценочная информация представляется, как правило, в текстовом виде (вместе с тем, в силу специфики ряда объектов, как, например, объектов-памятников, информация об их состоянии также может сопровождаться фотографиями и иными фиксирующими состояние объекта графическими документами).

     Гарантией полноты и качества описания параметров физических характеристик служат определенные стандарты и правила для информационного описания различных типов объектов недвижимости, как, например: паспорта для объектов и предприятий, специальные разделы в земельных кадастрах и регистрах. В частности, подобная информация есть в отраслевых нормативных документах, таких как, например, строительные нормы и правила (СНиП) или федеральные строительные нормы (ФСН).

     Ниже, в качестве примера, приведено структурное представление жилого здания. Заметим, что в практических целях подобная структура используется при технической инвентаризации и определении степени физического износа здания, см., например, нормативные документы ВСН 53-86(р), Госстрой, М., 1990.

     Согласно названным нормативам, в состав строительных конструкций и элементов жилого здания включают:

· фундаменты (столбчатые, ленточные, свайные и др.);

· стены (деревянные, кирпичные крупноблочные и панельные);

· колонны (деревянные, кирпичные, железобетонные); перегородки (несущие панельного типа, кирпичные, деревянные);

· перекрытия (деревянные, из кирпичных сводов, железобетонных прокатных панелей, сборного железобетонного настила, из сборных и монолитных сплошных плит и др.);

· лестницы (деревянные, по стальным косоурам, железобетонные);

· лоджии, балконы, козырьки;

· крыши и кровли (рулонные, мастичные, металлические, из асбоцементных листов, черепичные, драночные, тесовые;

· полы (цементно-песчаные, бетонные, мозаичные, из керамических плиток, паркетные, дощатые, из древесностружечных плит, из рулонных материалов, из синтетических плиток);

· окна и двери;

· отделочные покрытия (окраска водными составами, масляная, оклейка обоями, облицовка керамическими плитами, штукатурка, чистая обшивка рубленых стен.

 

     Стандартизован также состав внутренних систем инженерного оборудования жилого здания, который включает следующие системы: горячее водоснабжение, центральное отопление, холодного водоснабжение, канализация и водостоки, электрооборудование, мусоропроводы и др.

     Функциональные характеристики недвижимости

     Функциональные характеристики объекта недвижимости включают данные о его назначении, уровне функциональной обеспеченности и, там, где это необходимо, об уровне профессиональной кадровой обеспеченности:

(*) Функциональное назначение объекта недвижимости

     Функциональное назначение определяют по основному профилю использования, как, например: жилой дом, административное здание, складское помещение супермаркет, предприятие, земельный участок в составе сельскохозяйственных угодий, лесной участок под вырубку и т.д. При этом структуризация такой информации может быть достаточно разнообразной. Так, функциональная структуризация для объектов недвижимости типа зданий начинается с разделения объектов недвижимости по классификационным уровням и в соответствии с секторами рынка недвижимости:

· жилые и нежилые здания и помещения (первый уровень классификации),

· административные / офисные, торговые и производственные объекты (как дальнейшее разделение нежилых зданий и помещений).

     Приведенная структуризация является типовой, что, например, особенно важно с точки зрения сбора, представления и анализа статистических данных о недвижимости по странам, регионам и крупнейшим городам мира.

     Далее возможна более конкретная функциональная детализация. Например, для сектора рынка жилых зданий и помещений в сельской местности это могут быть:

· летние садовые домики для сезонного проживания и отдыха,

· коттеджи для постоянного проживания,

· дачи,

· деревенские избы с усадьбой и т.д.

     Отметим, что распространенным явлением стали комбинированные объекты недвижимости - здания многофункционального назначения. Они объединяют в себе в различных пропорциях помещения для офисов, торговых центров, общественного питания и жилья.

     К таким многофункциональным объектам относятся, например, многочисленные проекты крупных торговых центров, включающих наряду с торговыми площадями рестораны, кинотеатры, офисные и складские помещения, и проекты комплексных жилищно-административных зданий с подземными автостоянками. Это особенно характерно при реконструкции зданий в историческом центре Москвы и Петербурга, где крайне дефицитными являются парковочные площади, а также высок спрос на высококлассные офисные помещения и элитное жилье.

 

(**) Уровень функциональной обеспеченности

     Здесь рассматривают следующий перечень характеристик:

· структура и состав технологического и иного, соответствующего функциональному назначению объекта оборудования,

· уровень технологической оснащенности, используемых средств связи и других современных информационных и обеспечивающих технологий.

· сюда же можно отнести принадлежность данному объекту (например, производственному предприятию или научно-исследовательскому и проектному институту) таких активов, как патенты и образцы - результаты лабораторных разработок, ноу-хау, торговые марки и иные значащие на рынке символы и нематериальные активы.

     В результате, например, для высшего учебного заведения данный функциональный раздел включит следующую информацию:

· обеспеченность учебного процесса необходимым спектром общих учебных и специализированных классов,

· оснащенность аудиторий компьютерными средствами, проекторами, видеосистемами и другой учебной оргтехникой, 

· характеристики фонда библиотеки, ее обеспеченность современными библиотечными информационными системами и подключение к сети Internet,

· направления (специальности) обучения, лицензированные в соответствии с российскими федеральными стандартами и в соответствии с действующими контрактами с зарубежными университетами,

· преподаваемые дисциплины и учебные программы,

 

(***) Нематериальные активы и кадровое профессиональное обеспечение.      Здесь сосредотачивают информацию об опыте фирмы и ее кадров в данной функциональной области деятельности, методологическом и информационном обеспечении. Например, для высшего учебного заведения данный функциональный раздел включит характеристики профессорско-преподавательского состава, направления деятельности и характеристики научных и организационных лидеров университета: ректора и его аппарата, деканов, руководителей научных школ и т.д. Важную роль играет наименование университета. Это, в частности, особенно важно, если оно широко известно, имеет признанный рейтинг престижности и качества обучения, является, помимо прочего, надежным символом участия в федеральных программах, межуниверситетских союзах и международных проектах.

               

     Характеристики недвижимости как объекта права

     Собственник объекта (титул)

     Четкое и достоверное определение собственника объекта является важнейшей информацией для надежности и стабильности всех последующих операций с данным объектом. Указывается имя физического или юридического лица, состав акционеров (для объектов, входящих в различные акционерные структуры), срок приобретения прав собственности. В западной практике часто приводят и хронологию смены предшествующих собственников.

 

     Права и условия пользования объектом недвижимости

     В состав этого раздела включается следующая информация:

· имеются ли арендаторы объекта в целом или его частей (их имена, сроки заключенных арендных договоров и, возможно, сроки и условия пересмотра договоров),

· предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в полную собственность и, если предусмотрено, то при каких условиях и в какие сроки, 

· на каких условиях приглашаются потенциальные участники бизнеса с данным объектом недвижимости, как, например: будущий собственник объекта или его частей (квартир, офисных или торговых помещений), будущий арендатор, инвестор с правом участия в результатах хозяйственной деятельности коммерческого объекта недвижимости и т.д.

     Следует отметить, что возможны самые разнообразные и гибкие схемы, связанные с целенаправленными изменениями правового статуса объекта недвижимости. Информация о таких возможностях является одной из наиболее важных при описании характеристик объекта недвижимости.

     Примеры:

     1) Концепция ипотечного кредитования предусматривает залог объекта недвижимости в качестве гарантии возвратности предоставляемого кредита. Иными словами, при неисполнении обязательств заемщиком заложенная им недвижимость может быть отчуждена, в том числе в пользу кредитора или для коммерческой реализации с целями удовлетворения требований кредитодателя в установленном законом порядке;

     2) Увеличение инвестиционной привлекательности развиваемого объекта недвижимости (проект развития - девелопмент) или реализуемого на его основе инвестиционного проекта может достигаться за счет подкрепленного законодательными или иными нормативными документами предоставления гарантий инвесторам в виде возможности передачи самого инвестируемого объекта недвижимости или его частей в собственность инвестора в случаях неисполнения финансовых обязательств заемщика.

Важное место может занимать информация о наличии различных схем внешнего управления, установленных для данного объекта недвижимости, как, например: введенное соответствующим нормативным актом для данного объекта антикризисное (арбитражное) управление, наличие и условия договора о доверительном управлении. Для объектов государственной и муниципальной собственности указывается установленная форма управления: хозяйственное ведение, оперативное управление или иная форма. При этом указывают срок и условия регулирования отношений с назначенным управляющим.

 

     Правовые льготы и обременения

     Здесь указывается наличие льгот и привилегий, обременений и ограничений, действующих вообще (в данное время, в данном регионе, отрасли деятельности) или распространяющихся на данный конкретный объект недвижимости или на намечаемые операции с ним. При этом приводятся ссылки на действующие законодательные и нормативные акты. В частности, в состав данного раздела включают такие данные, как:

· наличие официального разрешения (согласования, planning permission – по терминологии англоязычных стран) на производство работ, строительство или реконструкцию данного объекта недвижимости,

· информация об официальной инвестиционной поддержке государством или городским органом управления данного проекта развития недвижимости (как, например, распоряжение о долевом бюджетном финансировании),

· документально подтвержденные льготы по налогообложению с указанием условий и сроков действия предоставленных льгот, и др.

     Важное место занимает также информация о наличии привязанных к данному объекту недвижимости (чаще всего - земельному участку) сервитутов или иных обременений, связанных с гарантированными правами лиц, не являющихся собственниками, по установленному нормативами пользованию данным объектом (как, например, право прохода через земельный участок).

 

     Состояние нормативной правовой базы

     Здесь имеется в виду обобщающая информация о состоянии интересующего нас сектора нормативной правовой (законодательной) базы в стране, регионе, отрасли - применительно к возможностям регулирования отношений собственности и управления в целом для данного класса объектов недвижимости и операций с ними. Это могут быть, в частности, остро актуальные вопросы инвестиционного законодательства, гарантий возвратности кредитов, предоставляемых льгот, земельной собственности, банкротства, приватизации и национализации, ипотеки и т.д.

     Поскольку эти данные информационно весьма объемны, то, как правило, отмечают последние во времени, наиболее значимые изменения в нормативной правовой базе, имеющие прямое отношение к рассматриваемому классу объектов и операций. Подобным образом, в частности, отмечают произошедшие изменения в законодательной базе стран в ежегодных международных статистических обзорах недвижимости по рынкам недвижимости крупнейших городов Европы и мира.

 

     Другие показатели и характеристики объекта недвижимости

     В их составе ведущее место принадлежит экономической информации об объекте и его окружении.

 

     Экономические характеристики охватывают, в первую очередь, такие важнейшие области, как цены, характеристики спроса и предложения, общеэкономическая ситуация.

     Ценовые характеристики: важнейшее место здесь отводят характеристикам динамики цен в данном секторе рынка недвижимости (по различным сопоставимым классам объектов, местоположению и иным условиям внешней среды), статистическому анализу и выявленным тенденциям изменения.

     Для объектов недвижимости, ориентированных на арендный бизнес, приводят статистические данные и/или средние годовые оценки для показателей доходности (в англоязычных источниках информации - yield) и ставки аренды (rent).

     Часто ценовые характеристики рассматривают в сочетании с данными о динамике спроса и предложения. В случаях, требующих детального описания объектов и наглядного представления выявленных тенденций, названную информацию сопровождают графиками и таблицами.

     Общеэкономическая информация включает краткое представление о состоянии экономики в регионе (городе, стране) местоположения объекта недвижимости, в том числе: темпы общеэкономического (и/или в соответствующей отрасли, сфере деятельности данного объекта) роста или спада, темпы инфляции, ставка банковского процента и др.

 

     В числе других показателей и характеристик, предоставляемых инвесторам и иным профессиональным участникам рынка недвижимости, часто самостоятельный раздел занимают экологические характеристики объекта, его окружения, условий и результатов развития. Одной из наиболее конструктивных является следующая экологическая классификация бизнеса и проектов развития недвижимости:

· бизнес и проекты, значительно влияющие на экологическое окружение,

· бизнес и проекты, мало или вообще не влияющие на экологическое окружение,

· бизнес и проекты, направленные на улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т.д.

     Заметим, что подобным образом можно классифицировать бизнес и проекты развития недвижимости применительно к социально-культурной сфере.