Конституционные основы регулирования земельно-

     имущественных отношений и отношений собственности

 

Положения и нормы земельно-имущественных отношений и отношений собственности играют первостепенную роль в нормативной правовой базе управления недвижимостью, поскольку по изначальному определению земля является неотъемлемым и наиболее характерным признаком недвижимости, объекты недвижимости всех основных видов неразрывно связаны с землей. А в качестве другого наиболее характерного свойства мы уже отмечали двойственную природу объектов недвижимости как вещей и объектов права, регулируемого в рамках отношений собственности.

Фундаментальные принципы регулирования земельно-имущественных отношений и отношений собственности в современной формации Российской Федерации заложены в ее Конституции, принятой 12 декабря 1993 года. Конституция является основным законом государства. Именно конституционные положения и нормы далее последовательно развиваются в иерархии документов всей нормативной правовой базы. Поэтому важно выделить конституционные статьи, связанные с названной сферой отношений. В их числе:

Статья 8, п.2: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

Статья 9, п.2: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности».

Статья 35, п.1: «Право частной собственности охраняется законом».

Статья 35, п.2: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

Статья 35, п.3: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Статья 35, п.4: «Право наследования гарантируется».

Статья 36, п.1: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю».

Статья 36, п.2: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Статья 36, п.3: «Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона».

 

В иерархии отечественной нормативной правовой базы ближайшими законодательными документами, раскрывающими приведенные выше конституционные нормы, являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) определен как основополагающий, системообразующий свод положений и норм для всех хозяйствующих на рынке субъектов и, соответственно, основой нормативной правовой базы управления недвижимостью. Его положения и нормы по регулированию хозяйственных взаимодействий, оборотоспособности, прав и обязанностей собственников, операций и сделок с недвижимостью, с одной стороны, следуют названным конституционным положениям и нормам и, с другой стороны, являются отправными и первенствующими для всех других кодексов и законов в данной сфере. 

     На рис. 3.2. представлена установленная Гражданским кодексом структура вещных прав собственников (ст. 209 ГК РФ) и лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ).

     Примечание

     Для привлечения внимания собственника на рис. 3.2 специально жирным шрифтом выделена правовая норма бремени содержания принадлежащей ему собственности (ст. 210 ГК РФ). Подобный способ привлечения внимания продиктован пока еще распространенным пренебрежительным отношением собственников практически всех форм (от государственного до частного собственников) к полноценному исполнению обязанностей по содержанию принадлежащих им объектов недвижимости в состоянии, соответствующем требованиям всей совокупности действующих норм и стандартов.

 

 

         

 

     Права собственников           Вещные права лиц,

     Владение,                           не являющихся

     Пользование,                     собственниками:

     Распоряжение

                                                                                               

(i) отчуждать свое имущество             (j) право пожизненного

в собственность другим лицам,           наследуемого владения

(ii) передавать другим лицам,               земельным участком,

оставаясь собственником,               (jj) право постоянного

свои права владения,                   (бессрочного) пользования

пользования и распоряжения                земельным участком,

имуществом,                                     

(iii) отдавать имущество в залог           (jjj) сервитуты (как право

и обременять имущество                     ограниченного доступа)

др угими способами,                          

(iv) передавать имущество                         (jv) право хозяйственного

в доверительное управление                    ведения и оперативного

(без перехода права                        управления имуществом

собственности).                          (для государственных и                                                                           муниципальных

                                                                  предприятий)

Бремя содержания

     собственности              

 

Рис. 3.2. Структура вещных прав собственников и лиц,

              не являющихся собственниками

 

     Приводимая ниже на рис. 3.3 двухуровневая блок-схема иллюстрирует содержание законодательных положений и норм Гражданского кодекса в части оборотоспособности объектов гражданского права (ст. 129 ГК РФ) и ее регулирования посредством законов об изъятии или ограничении оборотоспособности. Эти положения и нормы обеспечивают правовую основу для развития рыночных механизмов и вовлечения в хозяйственный оборот, в той или иной разрешенной, ограниченной мере, всех видов объектов недвижимости.

Важное значение в этом контексте имеют положения и нормы, предназначенные для регулирования процессов приобретения и прекращения прав собственности на недвижимое имущество.

Так, общими основаниями приобретения права собственности на недвижимое имущество являются юридические факты возникновения такого права в предусмотренном законами порядке, включая: создание новой вещи или переход прав от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, в том числе:

· в результате реализации строительного проекта,

· в сделках купли-продажи,

· по договорам аренды с правом выкупа,

· в результате мены, дарения, наследования,

· при проведении приватизационных процессов и т.д. (ст. 218 ГК РФ).

 

Прекращение права собственности происходит, в том числе на следующих основаниях:

· реорганизация юридических лиц,

· отчуждение собственником своего недвижимого имущества другим лицам,

· отказ от права собственности,

· гибель или уничтожение объекта недвижимости,

· в иных предусмотренных законами случаях (ст. 235 ГК РФ).

     В рамках последней нормы, применительно к управлению недвижимостью, наиболее существенными являются следующие:

· принудительное изъятие недвижимого имущества при обращении взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ),

· отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239),

· конфискация (ст. 243).

Существенно, что, наряду с названными общими положениями и нормами вещного права, основаниями приобретения и прекращения права собственности, применительно к недвижимости устанавливается дополнительная норма обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ). Следствием этого является законодательная норма о времени возникновения права

 

 

                             Оборотоспособность

                             объектов гражданских прав

         

Свободное                                           Смена собственника

отчуждение (рынок продаж)                         в порядке универсального

и передача прав (рынок аренды)        правопреемства

 

                                           Наследование Реорганизация

                                                                   юридического

                                                                        лица

 

    

                             Регулирование оборотоспособности

         

Изъятие из оборота          Ограничения оборотоспособности

 

Законы                     Законы            Законы

об изъятии               о видах объектов,         о видах объектов,

по видам объектов   могущих быть в       чей оборот допустим

и операций               собственности лишь по специальному

                                 определенных          разрешению

                                 участников оборота

 

     Рис. 3.3. Оборотоспособность объектов гражданского права

                        и ее законодательное регулирование.

 

собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 219 и п. 2 ст. 223).

В заключение раздела подчеркнем наличие существенных ограничений оборотоспособности для объектов недвижимости, связанных с понятием природных ресурсов: земельных и водных объектов, лесов и недр. Так, из числа водных объектов в частной собственности и гражданском обороте могут находиться только замкнутые поверхностные водные объекты типа прудов и обвалованных карьеров, заполненных водой. Их оборот однозначно связан с оборотом земельного участка, на котором они целиком находятся, следует правовой судьбе земельного участка. Другие виды водных объектов отнесены к государственной собственности, изъяты из оборота и являются объектами общего пользования. Их предоставление в пользование хозяйствующим субъектам возможно на ограниченной временем договорной основе для ведения водохозяйственной и водоохраной деятельности.

Леса и участки недр как объекты недвижимости также изъяты из свободного рыночного оборота. Операции и сделки, могущие привести к отчуждению лесных участков и участков недр из государственной собственности, исключены. При этом возможно предоставление прав собственности на результаты хозяйственной деятельности, то есть, на добытые ископаемые и продукцию лесопользования. В качестве регулирующих механизмов предусмотрено применение лицензионно-административных механизмов, в основном, для предоставления прав пользования участками недр, а также арендных, в том числе концессионных механизмов - для хозяйственного лесопользования.

Важно также отметить, что в законодательном регулировании оборотоспособности и хозяйственных отношений в отраслях недро-, лесо- и водопользования в обязательном порядке охватывается полный технологический цикл природопользования, включая: изучение, использование, воспроизводство и охрану каждого из названных видов природных ресурсов.