Тема: договор найма жилого помещения

Источники:

1. ЖК

2. Правила пользования жилыми помещениями, правила содержания жилых и вспомогательных помещений: ПСМ 2013 № 399.

 

Договор консенсуальный, возмездный взаимный.

Договор найма жилого помещения самостоятельный тип гражданско-правового обязательства – Глава 35 ГК.

ВИДЫ договор найма жилого помещения определяются исходя из состава жилищного фонда РБ. Так было раньше. При этом имело место соответствия вида жилого помещения отдельному типовому договору найма жилого помещения.

В старом ЖК государственный жилищный фонд был представлен. Их было 6. Столько же было типовых договоров найма помещения.

Сейчас так сделать нельзя. Классификация государственного жилищного фонда соответственно составу государственного жилищного фонда на основе действующего законодательстве невозможно по следующем основаниям:

1) В состав жилых помещений коммерческого использования входят:

Жилые помещения, существенно отличающиеся по назначению и правовому регулированию. Туда входят:

1. ЖП коммунального ЖФ, предоставляемые в связи с характером ТПО определенным категориям. Бывшие служебные помещения. Предоставляются Администрацией района.

2. Жилые помещения коммерческого использования, предназначенные для проживания государственных служащих, занимающих должности согласно перечню, определяемому президентом. Указ Президента.

3. Жилые помещения, которые не были приватизированы к 1 июлю 2016 года

4. Жилые помещения, которые раньше относились к общежитиям, но в отношении которых местным исполнительным и распорядительным органом принято решение об изменении назначения здания общежития на многоквартирный жилой дом.

5. Жилые помещения государственного жилищного фонда в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, находящихся в ХВ или ОУ государственных органов или государственных организаций, кроме органов и организаций МЧС

6. Собственно, жилые помещения коммерческого использования, которые предоставляются по общим правилам.

Отсутствует соответствие видов жилых помещений согласно составу жилищного фонда, утвержденным правительством типовым договором найма жилого помещения.

Отношения, связанные с предоставлением, владением и пользованием отдельными видами жилых помещений ГЖФ имеют специальное правовое регулирование. В ЖК отсутствуют нормы, устанавливающие порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования. Решение этого вопроса отнесено к компетенции облисполкомов и Минского горисполкома. Если коммерческое использование – Указ № 563 и ПСМ от 31.12.2014 № 1297.

Форма договора найма ЖП – письменная, считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом. Составляется в 3 экземплярах. Наличие системы типовых договоров найма ЖП. ПСМ утверждаются. Ухудшить условие нельзя. Можно только улучшить.

Стороны наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Не собственники могут выступать от имени наймодателя только если им это право предоставлено законом.

Наймодателем ЖП ГЖФ являются исполнительные и распорядительные органы, если ЖП находится в коммунальной собственности, или государственные органы или организации, в ХВ или ОУ которых нах ЖП ГЖФ - для ЖП РЖФ, а также госорганы или иные госорганизации, заключившие договоры безвозмездного пользования ЖП РЖФ ИЛИ УПОЛНОМОЧЕННОЕ ИМИ ЛИЦО.

Товарищество собственников и ЖЭО.

Нанимателем ЖП может быть только ФЛ, т.к. через договора найма реализуется естественная потребность человека в жилье.

ЖП ГЖФ предоставляется не только лицу, указ в договоре в качестве нанимателя, но и иным гражданам, являющимся членами его семьи, с которыми он принимался на учет. В ЖК определен перечень лиц, которые являются, относятся или признаются в судебном порядке членами семьи нанимателя. В первую категорию входят: супруг, дети и родители, при чем требования к совместному проживанию таких лиц не требуется. Ко 2 группе относится 2 категории граждан: родные браться, сестры, дед и бабка, которые прожив совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство + иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, а также заключившие письменное соглашение о признании членом семьи + иные граждане, которые не менее 5 лет проживают совместно с нанимателем, ведут с ним общее хозяйство и могут быть признаны в судебном порядке членами семьи. По этим же правилам устанавливаются члены семьи собственника ЖП, а также члены семьи организации-застройщика.

Письменное соглашение о признании членом семьи подлежит регистрации в исполнительном и распорядительном органе. ЖК предполагает наличие еще одного письменного соглашения – о порядке пользования жилым помещением. Оно тоже регистрируется.

Существенные Условия договора найма ЖП – ст. 50 ЖК:

1) предмет; Предметом является не жилое помещение, а дом, квартира, жилая комната, часть жилой комнаты (в общежитии, помещение ЧЖФ);

2) срок действия, если Д заключается на определенный срок;

3) Размер платы за пользование ЖП и срок ее внесения;

4) Срок внесения платы за ЖКУслуги, если в соответствии с ЗА или Д он должен вносит ЖКУ

5) В договоре найма ЖП указываются члены семьи нанимателя ЖП, которые проживают совместно с ним.  

 

Срок ПО общему правилу – ЖП коммерческого использования, которые заключаются по общим правилам. Этот срок допускает продление в случае, если наниматель добросовестно исполняет свои обязанности.

ЖКУ – Закон «О защите прав потребителей ЖКУ» + ПСМ.

Выучить перечень основных ЖКУ.

Как считают суммы в жировках по коммуналке. Умножение тарифы (стоимость единицы ЖКУ) на объем указанной услуги (исходя из показаний индивидуальных приборов учета). Если таких счётчиков нет, то облисполком и МГИ определяет нормы потребления они устанавливаются в абсолютных значениях.

Тарифы - смотри Указ № 72.

 

Права и обязанности сторон

Основные источники:

1. ЖК.

2. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений – ПСМ от 21.05.2013 № 399.

3. Типовые договоры найма жилых помещений – ПСМ.

 

Наймодатель вправе:

1) требовать своевременного нанимателем платы за пользование жилым помещением и ЖКУ

2) использовать помещение в соответствии с его назначением;

3) доступа в жилое помещения, согласованное с нанимателем, + организации жилищного фонда, ЖКУ.

Наймодатель обязан:

1) предоставить нанимателю жилое помещение;

2) обеспечивать бесперебойную работу сан-тех и иного оборудования;

3) устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, возникшие вследствие неисправности конструктивных элементов или инженерных систем не по вине нанимателя и т.д.

Организации, осуществляющие эксплуатацию ЖФ и предоставляющие ЖКУ, а также товарищество собственников, обязаны:

1) содержать жилой домой в соответствии с требованиями ТНПА;

2) проводит технические осмотры жилого дома в порядке, установленном ТНПА;

3) проверять во вспомогательных помещениях техническое состояние тех элементов и инженерных систем жилого дома (электроснабжения, холодного и горячего снабжения и т.д.);

4) проводить подготовку жилого дома в летные и зимние периоды;

5) осуществлять иные действия, установленные правилами пользования.

 

Наниматели (государственного жилищного фонда) вправе:

1) предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением супругу (супруге), родителям и детям, родным братьям, сестрам, деду, бабке, внукам с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, и иным родственникам, свойственникам и лицам, заключившим соглашение о признании членов семьи с письменного согласия всех несовершеннолетних;

Исключение: наниматель жилого помещения социального пользования вправе предоставить право владения и пользования супругу (супруге), несовершеннолетним (совершеннолетним нетрудоспособным) детям, а также нетрудоспособным родителям, у которых нет в данном населенном пункте в собственности или во владении или пользовании жилых помещений.

Частный жилищный фонд – наниматель-гражданин, для того, чтобы вселить этих же лиц, должен получить согласие наймодателя.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют право без согласия наймодателя и нанимателя жилого помещения вселить в это жилое помещение своих несовершеннолетних детей.

2) расторгнуть договор найма жилого помещения после исполнения своих обязанностей по договору;

3) сдавать жилое помещение в поднаем (это вторичное жилищное правоотношение);

4) вселить с согласия совершеннолетних членов семьи временных жильцов (в старом ЖК, в новом – граждане, пред В и П без заключения договора); и т.д.

Обязанности нанимателя:

1) использовать жилое помещение в соответствии с их назначением;

2) вносит плату за пользование жилым помещением и ЖКУ;

3) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, включая подсобные помещения;

4) экономно расходовать воду, энергию;

5) с 11 до 7 часов утра нельзя шуметь (громко петь, шумные работы, музыкальные инструменты, выполнять иные работы).