Обязанность и ответственность

Плательщика – выплата, получатель ренты – передача имущества, т.к. он реальный, посредством передачи имущество у плательщика – только обязанности, а у получателя – только права. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества, кроме земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает права залога на это имущество. Указанное право возникает не в сиу соглашения сторон, как по общему правилу, а автоматически порождается самим фактом заключения договора ренты. Если под выплату ренты передается движимое имущество, обязанностью плательщика ренты является предоставление обеспечения исполнения его обязательств по выплате ренты.

Общий для всех видов договора ренты является ответственность плательщика ренты за просрочку ее выплаты в виде уплате получателю ренты процентов по ст. 366 ГК.

Случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях пожизненной ренты.

 

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2011 № 738 (ред. от 23.04.2014) " О проведении эксперимента по внедрению новых форм социального обслуживания и предоставлению социальных услуг ".

 

 

ТЕМА: Аренда (параграф 1, глава 34 ГК)

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В отельных случаях имущество может быть предоставлено только в пользование: предоставление в аренду цифровых каналов связей (кабель) – он будет на балансе организации, лицо, которое передает сигнал, собственником не является, договор хостинга (пользователю сети интернет предоставляется право на винчестере организовать свой сайт, страничку – резервирует место на сервере), ж/д дорога – подъездные пути, музыкальный инструмент.

Договор аренды консенсуальный, возмездный, двухсторонний. Его сопоставляют с сервитутом, займом, договором купли-продажи. Посмотреть в учебнике чем отличаются.

Поскольку под пользованием понимают извлечение из вещи полезных свойств, обусловленных назначением вещи, то плоды, которые получаются в результате арендованного имущества остаются в собственности арендатора.

Основной источник – ГК. Основной массив законодательства он сосредоточен в специальных актах, посвященных другим отношениям (КоЗ, ЛК, Кодекс торгового мореплавания). В них есть главы, разделы, в которых регулируются вопросы аренды специального имущества. Существуют подзаконные акты, которые являются специальными, но являются отельными видами имущества (Декрет, Указ 299 – лизинг и др.).

Это самостоятельный тип. Виды договора аренды:

1) Прокат;

2) Аренда ТС;

3) Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест

4) Аренда предприятий

5) Финансовая аренда (лизинг).

Стороны:

1) Арендатор;

2) Арендодатель.

С обеих сторон могут быть любые субъекты - ФЛ, ЮЛ, АТЕ и РБ,

 На стороне арендодателя может выступать как собственник, так и лицо, управомоченное сдавать имущество в аренду – это ЮЛ, владеющее имуществом на праве ХВ или ОУ.

Указ № 294 устанавливает категории лиц, наделённых правом принимать решение о передачи имущества в аренду.

Условия

Предмет – существенное условие – может быть только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, т.к. аренда предполагает возврат собственнику арендованного имущества. Это могут быть движимые и недвижимые вещи (земли, предприятие как имущественный комплекс, здания, сооружения, любые материальные ценности и иное имущество).

Законодательными актами мб установлены виды имущества, сдача кот в аренду вообще не допускается или ограничивается (участок лесного фонда на территории радиоактивного заражения).

Законодательством мб установлены особенности сдачи в аренду природных компонентов (водные, земельные участки с полезными ископаемыми).

Если речь идет о недвижимом имуществом – данные, которые позволяют определить предмет договора аренды.

Цена по общему правилу не является существенным условием.

Если ее нет, то договор не будет считаться незаключенным, - ст. 585 ГК. Абсолютные цифры, часть продукции, предоставление определенных услуг, возложение на него обязанностей по ремонту.

Срок действия договор аренды не является существенным. Если в ДА срок не указан, то считается, что такой договор заключен на неопределенный срок (каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора. Предупредив об этом другу сторон за месяц, а в отношении недвижимого имущества – за 3 месяца. Договор не прекращается автоматически с истечением срока действия договора. Если арендатор продолжается пользоваться аренд имуществом за пределами этого срока, а арендодатель не возражает против этого, то договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях. Возражения арендодателя против возобновления договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды. А если такой срок не установлен, ст. 295 УК (7 дней после требования заинтересованного лица). ДА, который заключен на неопределенный срок, либо на определен, но продолженный, не требует заключения нового договора. НО когда есть сдача А – ХВ, ОУ – нужно ли получать согласие у собственника? Законодательство не решает этот вопрос. В литературе 2 противоположных мнения. Но лучше его уведомить.

Таким образом, единственным существенным условием договора аренды является ПРЕДМЕТ.

Форма договора – на срок более 1 года если хотя бы 1 из сторон является ЮЛ, дб заключен в письменной форме. Для некоторых ДА – письменная форма обязательна. Недвижимое имущество – государственная регистрация ст. 518 ГК, если иное не установлено ЗА. Декрет № 24 – ДА недвижимого имущества перестали подлежать обязательной государственной регистрации.

Когда речь идет о специальных объектах - обязательна государственная регистрация (аренда земельных участков, лесного фонда, водных участков).

Если форма не соответствует, то такой договор будет считаться недействительным.

Права и обязанности сторон

Арендодатель – обязанности:

1) обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества, не дб физических недостатков. При передаче имущества с физическими недостатками и при обнаружении их арендатором он может применить 1 из возможных мер ответственности по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на недостаток имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им затрат предварительно уведомив об это арендодателя, потребовать досрочного прекращения договора; арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки за свой счет моет без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества или безвозмездно устранить недостатки имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении аренды имущества (были заранее известны арендатору) или дб обнаружены арендатором во время осмотра при передаче имущества в аренду. Арендатор должен действовать добросовестно. Если он специалист и видит, что имущество с недостатками, то о обязан реагировать, иначе арендодатель не будет отвечать. Имущество сдается вместе со своими принадлежностями (сертификат, технический паспорт). Если нет таких документов, то дается срок, а ели нет – то рад мер.

2) Арендодатель обязан за свой счет проводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Текущий и капитальный ремонт – сложно отличить. ТНПА – Приказ Мин-во архитектуры и строительства – Ремонт, реконструкция, реставрация 2010 год № 267.

Накопление средств посредством амортизационных средств – арендатор оплачивает амортизацию. Нарушение такой обязанности дает арендатору право по своему выбору:

· Произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет платы

· Потребовать советующего уменьшения арендной платы

· Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3) По прекращении ДА арендодатель обязан принять сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость улучшений, произведенных арендатором за собственных средств и с согласия арендодателя.

Обязанности арендатора:

1) Пользоваться арендованным имуществом в соответствием с условиями ДА, если нет – в соответствии с назначением имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь расторжение договора с возмещением арендодателю убытков.

2) Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если размер арендной платы установлен актом законодательства, в договоре дб ссылка этот АЗ.

Стороны в ДА вправе решит вопрос о возможности стоимости арендной платы. Если стороны в договоре не решили этот вопрос, то по умолчанию арендная плата может изменяться не чаще 1 раза в год. Если законодательством не предусмотрено инетребовантю арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом и его состоянием существенно ухудшились. Сроки выплаты определяются договором. Они мб длительными (1 р в год), короткие (1 раз в месяц). Санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендодателя досрочного внесения арендной платы, при этом он нее может требовать досрочного внесения более 2 срока подряд.

Договор консенсуальный. Сторон заключили ДА. По передаточному акту имущество передано.

3) Поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. в том, в котором он его получил, поэтому он должен производить за свой счет текущий ремонт. Он проводится систематически.

4) При прекращении ДА арендатор должен передать арендодателю имущество в том е состоянии, в котором он его получил за вычетом нормального износа или в том состоянии, которое было предусмотрена ДА.

ПРАВА

1. Предоставление имущества в пользование невозможно без предоставления права – титульный владелец. Может защищать свои права с помощь. Вещно-правовых исков. Арендатор вправе истребовать имущество из чужого не законного владения, требовать возмещения ущерба.

2. Арендатор вправе производить улучшения за свой счет. Согласие. Если нет – не взыщет. Такое согласие в письменной форме. Свидетели, электронная почта – не поможет при взыскании.  

3. Произвести вместо арендодателя капитальный ремонт, но не всякий, а только тот, который предусмотрен договором либо вызван необходимостью. Расходы по подобному капитальному ремонту возмещаются арендатору путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта или его зачета в счет арендной платы.

4. В период действия договора арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом договора аренды и правом аренды? Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам. Частичная передача прав арендатора имеет место, во-первых, при передаче прав в залог, внесения права аренды в качестве вклада в устав ХО или пая в ПК, сдача арендованного имущества в субаренды или договора безвозмездного пользования (ссуды). В всех этих случаях ответственный перед А за состояние имущества остается арендатор.

5. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполняющим свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественно перед другими лица права на заключение договора аренды на новый срок.

УКАЗ № 677

ВИДЫ ДОГВОРА АРЕНДЫ

1) Прокат;

2) Аренда ТС;

3) Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест.

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.

Условие: предмет – здание, сооружение (как правило это нежилые помещения), жил – договор найма жилого помещения. Можно и тот и тот Указ 497 (2000) – решены вопросы аренды и субаренды жилых и нежилых помещений. Постановление СМ – форма договора аренды помещения частного жилого помещения. Специфика – это объекты, которые созданы людьми (искусственно возведенные объекты), они тесно связаны с земельными участками, без которых их использование невозможно; они характеризуются капитальность (не могут быть перемещены на местности; обладают высокой стоимостью). Существенное условие – арендная плата. Правила ст. 394 ГК не применяются. Когда речь идет о стоимости ДА, то она привязывается к площади и исчисляется исходя из 1 метра сдаваемого в аренду имущества. Срок ДА установлен не менее 3 лет. Это не значит, что на меньше нельзя. Условие – согласие арендатора. Срок уплаты арендной платы установлен для тех объектов, которые нах в республиканской собственности. Если арендодатель продает арендованное имущество или иным способом распоряжается этим имуществом, он обязан указать в соответствующем договоре сведения б обременении данного имущества правом аренды. Недействительность сделки.

Форма – письменная, путем составления 1 договора, подписанного сторонами.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды жилого помещения частного фонда граждан

ПСМ 2006 № 11-91.

В отношении жилых помещений – государственная регистрации обязательна в местных распорядительных и исполнительных органах. Считаются заключенными с момента их регистрации. Если арендодатель является собственником земельного участка, на которых нах сдаваемое в аренду имущество арендатору может предоставлять права аренды земельного участка для строительства и обслуживания этого капитального строения. Имеет особенности сдача в аренду капитальных строений. Находящихся в республиканской собственности. УКАЗ от 29.03.2012 № 150 – утверждены 4 положения, 3 касаются аренды недвижимого имущества, нах в республиканской собственности. Определены лица, кот являются арендодателями.

Особенности:

· Решение о сдачи в аренду такого имущества принимается в соответствии с указом президента № 294.

· Сдача в аренду производится путем проведения аукциона.

· В республиканский бюджет подлежат перечислению плата за право заключения договора аренда, полученная при проведении аукциона. Средства от аренды полностью или частично.

· Установлен порядок определения размеров арендной платы. Этот порядок установлен не только для недвижимого имущества, нах в республиканской собственности, но и для тех организаций ХО, в уставном фонде - 50 % долей акций. Она устанавливается в бел рублях исходя из размера базовой арендной величины и это базовая арендная величина устанавливается Постановлением СМ и меняется ежегодно.

 

4) Аренда предприятий

5) Финансовая аренда (лизинг).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель), являющийся ЮЛ или ИП, обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, за плату во временное владение и пользование. Арендодатель (лизингодатель) в этом случае не несет ответственности за выбор предмета договора финансовой аренды и продавца (поставщика).

 Предполагает заключение 2 договоров – 1) КП(поставки) + 2) договор лизинга.

арендодатель (лизингодатель) – БАНКИ – Реестр лизинговых организаций – Национальный банк. Чтобы стать такой организацией – ГК + Указ № 99 2014, Банковский кодекс, Правила осуществления лизинговой деятельности, Постановление Правления НБ 2014 № 526.

арендатором (лизингополучателем) – ЮЛ и ФЛ.

Экономическими отношениями лизинга предполагается участие в таком отношении 3 субъектов. Договор лизинга заключают Л и Л, предмет договора будет приобретен арендодателем у продавца или поставщика в одно правоотношение. ЭО лизинга свяжут 2 договора. Указ 99 определяет существенные условия этих договоров (предмет договора, указание на сторону договора, осуществляющее выбор предмета и продавца, стоимость предмета, размер или порядок определения размера, способа и периодичности платежей, который будет осуществлять арендатор лизингодателю, выкупная стоимость предмета лизинга и др.). Это мб любое имущество, кроме земельных участков и природных.

Существенным условием ДКП (поставки) являются помимо существенных условий, установленных ГК: указание на то, что предмет этого договора предназначен для передачи такого имущества в лизинг.