А. Здания, сооружения, земельные участки.

Б. Имущественный комплекс, включающий земельный участок, расположенные на нем здания и сооружения и связанный с ними пакет имущественных прав.

2. Рыночная стоимость это –

А. Форма стоимости в обмене

Б. Форма стоимости в пользовании

В. Справедливы оба утверждения

 

3. Какой из принципов оценки недвижимости связан с расчетом текущей стоимости доходов?

А. Принцип замещения

Б. Принцип оптимального использования

В. Принцип ожидания

 

4. Какие категории объектов недвижимости оцениваются по затратному методу?

А. специализированные объекты, для ведения определенного бизнеса

Б. универсальные объекты, для ведения любого бизнеса;

В. Некоммерческие объекты, предназначенные для удовлетворения общественных нужд;

Г. Объекты, предназначенные для удовлетворения нужд владельца;

Д. Объекты, будущие доходы от эксплуатации которых не поддаются определению

Е. любые объекты, в зависимости от целей оценки.

 

Контрольные вопросы

 

1. Что понимается под стоимостью объекта недвижимости? В чем разница между ценой и стоимостью?

2. В чем состоит специфика деятельности инвестора на российском рынке недвижимости?

3. Назовите основные принципы, используемые при оценке стоимости объектов недвижимости.

4. Какие методы оценки стоимости объекта недвижимости вы знаете?

5. Назовите основные этапы процесса оценки объекта недвижимости.

6. Какова процедура оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

ОТВЕТЫ НА ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

Глава 1

1 - Б). 2 – А), Г), Е). 3 – А). 4 - Д).

Глава 2

1 – А), В), Г). 2 – В). 3 – Б). 4 – Д).

Глава 4

1 – все. 2 – А), Г). 3 - А), Б), Д). 4 - А), В), Е).

Глава 6

1- Б). 2 – В). 3 – В).

Глава 8

1 – Б), Г), Е). 2 – А), Б). 3 – В).

Глава 10

1 – Д). 2 – А), В), Г). 3 – Г), Д). 4- Г).

Глава 11

1-Б). 2 – А), В), Д), Ж). 3 – Б). 4 – Г), Д).

Глава 12

1 – Б), В). 2 – Б). 3 – А), Б). 4 – Г). 5 – Г).

Глава 13.

1 – Б). 2 – А). 3 – В). 4 – Е).

 

ГЛОССАРИЙ

 

Абсолютный размер финансовых потерь - сумма убытка (ущерба), причиненного инвестору или потенциально возможного в связи с наступлением неблагоприятных обстоятельств, характерных для данного вида риска.

Активы - объекты, обеспечивающие денежные поступления их владельцу. Это основные фонды, оборотные средства и нематериальные ценности, необходимые для производства товаров или оказания услуг.

Амортизационные отчисления – часть стоимости основных фондов, отражающая годовую величину их износа и относимая на издержки производства или обращения по соответствующим нормам.

Анализ чувствительности (sensitivity analysis) – метод анализа рискованности инвестиционного проекта, основанный на проверке влияния каждого из возможных параметров в отдельности на итоговый показатель эффективности проекта.

Аннуитет – одинаковые по величине денежные потоки в течение фиксированного периода времени.

Банковская гарантия – договор, по которому банк, иное кредитное учреждение или страховая компания (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлению бенефициаром платежного требования об ее уплате.

Банковский кредит - ссуда, выданная банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.

Бета-коэффициент – коэффициент, который позволяет оценить риск индивидуального инвестиционного проекта по отношению к уровню систематического риска инвестиционного рынка в целом.

Бизнес-линия - совокупность имеющихся у инициатора проекта сбытовых и закупочных линий (контрактов на приобретение ресурсов либо на поставку нового продукта), а также доступных ему технологий производства нового продукта или выполнения новой услуги.

Венчурное финансирование – предоставление кредита под долговые расписки (векселя) с правом конверсии задолженности в акции или прямое приобретение профессиональными венчурными инвесторами акций новой компании.

Внешнее финансирование - инвестиционная деятельность, связанная с привлечением средств из внешних источников.

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешней экономической ситуации (в том числе изменений на рынке недвижимости, изменения политических, финансовых, законодательных и иных условий).

Внутренняя норма доходности проекта (IRR - internal rate of return) – такая величина процентной ставки, взятой для дисконтирования денежных потоков, при которой чистая текущая стоимость проекта становится равной 0.

Восстановительная стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое сооружение.

      Вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).

      Городской кадастр недвижимости - государственная система учета объектов недвижимости и зарегистрированных прав на них, ведущаяся по единой системе на территории Санкт-Петербурга.

      Границы земельного участка - замкнутый контур, территориально ограничивающий земельный участок, состоящий из определенных в установленном порядке линий между межевыми знаками.

денежный поток (cash flow) - движение денежных средств предприятия или инвестиционного проекта.

Дисконтирование – вычисление текущей стоимости некой денежной суммы.

Жизненный цикл проекта - промежуток времени между появлением проекта и его ликвидацией.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного  объекта, заключенный уполномоченным лицом (заказчиком) с  профессиональным оценщиком.

Заказчик - инвестор, а также любое другое физическое или юридическое лицо, уполномоченное инвесторами осуществлять реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников проекта, если иное не предусмотрено договором между ними.

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае его неисполнения должником (залогодателем) получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Замещающая стоимость нового строительства (замещающая стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

      Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками.

Имитационное моделирование по методу Монте-Карло (Monte- Carlo Simulation) – метод анализа рискованности инвестиционного проекта, который позволяет построить математическую модель для проекта с неопределенными значениями параметров и, зная функции распределения вероятностей для параметров, а также корреляцию между ними, получить распределение доходности проекта.

Инвестирование - использование временно свободных денежных средств для достижения поставленных инвестором целей.

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и совокупность практических действий по реализации инвестиционных проектов.

Инвестиционная привлекательность - интегральная характеристика отрасли (предприятия, проекта) с позиций перспективности развития, доходности инвестиций и уровню инвестиционных рисков.

Инвестиционная программа – система взаимосвязанных инвестиционных проектов, имеющих общие цели, единые источники финансирования и органы управления.

Инвестиционные решения - решения, принимаемые физическим или юридическим лицом, осуществляющим инвестиционную деятельность.

Инвестиционный анализ – система знаний о теории и практике инвестирования в реальные активы.

инвестиционный денежный поток - денежный поток, вызванный инвестированием средств и реализацией внеоборотных активов.

Инвестиционный налоговый кредит - отсрочка налогового платежа, предоставляемая органами государственной власти или налоговыми органами на кредитной возвратной основе.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционный риск - это вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь в процессе осуществления инвестиционной деятельности.

Инвестор - физическое или юридическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающее их целевое использование.

Инфляция - изменение цен как на отдельные товары и услуги, так и общее снижение стоимости денег.

      Кадастровое дело - совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

      Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое.

Капитал – активы, в результате эксплуатации которых предприниматель получает доход. Это ресурсы в денежной или натуральной форме, которые, будучи вовлеченными в деятельность предприятия, приводят к увеличению его рыночной стоимости

Капитализация процентов – процесс начисления процентов на сумму инвестиций и проценты, полученные в предыдущем периоде.

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Коммерческий кредит - отсрочка платежей одного хозяйствующего субъекта другому. Предоставляется поставщиками продукции (работ, услуг) в форме вексельного кредита, фирменного кредита или открытого счета, а покупателем поставщику - в форме аванса.

Контроллинг - координация общей системы управления для обеспечения целенаправленного руководства.

Контроль - систематически протекающий процесс обработки информации, предназначенный для выявления различий между плановыми величинами и величинами, взятыми для сравнения, а также анализа выявленных отклонений.

Коэффициент вариации – отношение среднеквадратического отклонения к математическому ожиданию. Показывает, какую долю среднего значения случайной величины составляет ее средний разброс.

Коэффициент дисконтирования показывает сегодняшнюю стоимость 1 денежной единицы, которая будет получена через определенный период времени при заданной процентной ставке.

Коэффициент накопления (капитализации) – показывает будущую стоимость 1 денежной единицы через определенный период времени при определенной процентной ставке.

Кумулятивный (интегральный) профиль риска - кумулятивное вероятностное распределение чистой текущей стоимости с различных точек зрения на определенный проект.

Лизинг - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Ликвидность актива - его способность быть превращенным в денежные средства в сжатый период времени.

Математическое ожидание – метод измерения риска, характеризующий среднее ожидаемое значение (доход) по проекту.

Метод сценариев (scenario analysis) – метод анализа рискованности инвестиционного проекта, по которому определяется воздействие одновременного изменения всех основных переменных проекта, характеризующих его денежные потоки.

Модель оценки капитальных активов (Capital Assets Pricing Model, CAPM) – модель построения процентной ставки для инвестиционного проекта, основанная на трех факторах: чистой стоимости денег во времени, рыночной премии за риск и уровне индивидуального риска проекта.

Монопроект – обособленный проект, имеющий четко очерченные ресурсные и временные рамки.

Мультипроект – комплексный проект, состоящий из ряда монопроектов и требующий применения специальных методов управления.

 Наилучшее и наиболее эффективное использование - использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.

Недвижимость - земельные участки и все прочно связанные с землей объекты и/или части таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Нераспределённая прибыль - разница между финансовым результатом (прибылью) и суммой прибыли, направленной на уплату налогов и другие платежи в бюджет по соответствующим расчетам, на осуществление мероприятий, определенных организацией за счет прибыли, остающейся в её распоряжении.

Неустойка - определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Облигация - долговое обязательство, выступающее в своей классической форме с выплатой точно фиксированного процента.

      Обременение (ограничение) - залог (ипотека), аренда, передача прав, обязательства по договору, решения суда об аресте имущества и другие установленные законодательством права, ограничивающие права собственника недвижимости.

Объединение риска - разделение его между несколькими участниками так, чтобы вероятность убытков для каждого из них была несущественной.

      Объект недвижимости - земельный участок и все прочно связанные с ним объекты и/или части таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.      Объекты недвижимости подразделяются на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости.

Операционный анализ (cost-volume-profit analysis) - совместный анализ издержек, объема производства и прибыли предприятия.

операционный денежный поток - движение денежных средств, связанное с основной деятельностью предприятия (производством и реализацией основной продукции, работ, услуг).

Операционный рычаг - возможность получения большего или меньшего изменения прибыли при одном и том же изменении выручки в зависимости от доли постоянных издержек в структуре издержек фирмы.

Относительный размер финансовых потерь - отношение суммы убытка (ущерба) к избранному базовому показателю (сумме ожидаемого дохода, размеру инвестируемого капитала и т.д.).

Отчет об оценке (отчет) - письменный документ, являющийся отчетом оценщика о выполнении заказа на оценку.

Оценка - деятельность профессионального оценщика, осуществляемая в соответствии с законодательством и на основании заказа на оценку.

Оценка риска – это совокупность регулярных процедур анализа риска, идентификации источников возникновения его, определения возможных масштабов последствий проявления факторов риска и определения роли каждого источника в общем профиле риска данного предприятия или проекта.

          Первичный объект недвижимости - земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

период возврата (срок окупаемости) инвестиционного проекта (РР - payback period) - календарный промежуток времени от момента первоначального вложения капитала в инвестиционный проект до момента времени, когда нарастающий итог суммарного чистого дохода (чистого денежного потока) становится равным 0.

Планирование - упорядоченный процесс обработки информации с целью выработки проекта, который заранее устанавливает показатели для достижения целей.

Подрядчик – физическое или юридическое лицо, которое выполняет работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком.

      Поземельная книга - главный (основной) документ системы регистрации документов о правах на недвижимость, в котором содержатся сведения юридического и экономического характера, касающиеся этих прав.

пользователь - инвестор, либо другое физическое или юридическое лицо, для которого создается объект инвестиционной деятельности.

Поручительство – договор, по которому поручитель обязывается перед кредитором другого лица полностью или частично отвечать за исполнение последним его обязательств.

      Права на недвижимость - вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Приоритетный проект - инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Прямое (целевое) кредитование - выделение государством ссуды непосредственно предприятию с условием возвратности этих денег. Государство, действуя, как коммерческий банк, устанавливает процентные ставки, сроки и механизм возврата выделенной ссуды.

Расчетное значение рыночной стоимости - экспертное заключение профессионального оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки на конкретную дату, полученное в результате оценки.

Релевантный денежный поток – разница между перспективным движением наличности, связанным с реализацией проекта и оным при отсутствии проекта.

Рентабельность инвестиций (ROI - returns on investments) определяется как отношение получаемой среднегодовой прибыли к объему инвестиционных затрат.

Рентабельность продаж (маржа прибыли) - отношение чистой прибыли к объему продаж за период.

Риск-менеджмент - систематический процесс, включающий: идентификацию основных видов риска, связанных с инвестиционной и инновационной деятельностью; количественная оценка этих рисков; выбор методов предотвращения или уменьшения выявленных рисков; разработку и реализацию процедур контроля риска.

Самострахование - метод управления риском, предусматривающий создание предприятием собственных резервов для компенсации убытков при непредвиденных ситуациях.

      Сделка с недвижимостью - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав на недвижимость.

      Сервитут - право собственника, владельца, пользователя земельного участка или собственника иного недвижимого имущества на ограниченное пользование земельным участком (иным недвижимым имуществом), находящимся в собственности (владении, пользовании) другого лица, устанавливаемое на основании оформленного соглашения между сторонами или решения суда.

Снижение риска - уменьшение либо размеров возможного ущерба, либо вероятности наступления неблагоприятных событий.

Современная (текущая, приведенная) стоимость - сегодняшняя стоимость денежных сумм, которые будут получены в будущем

Сохранение риска - признание возможного ущерба в случае недоступности других способов его минимизации или в случае малой вероятности риска

Средневзвешенная стоимость капитала (weighted average capital cost, WACC) - ставка дисконтирования при оценке инвестиционного проекта, получаемая путем взвешивания стоимости разных источников капитала на долю этих источников в общем объеме инвестиционных ресурсов.

Среднегодовая прибыль (AP - average profit) - разность между среднегодовым доходом и среднегодовыми издержками, связанными с реализацией каждого инвестиционного проекта.

Стандартное (среднеквадратическое) отклонение – абсолютное значение возможного отклонения случайной величины (дохода по проекту в реальной ситуации) от среднего ожидаемого дохода.

Стоимость капитала - это стоимость фондов, используемых при реализации инвестиционного проекта.

Стоимость собственного капитала - минимальная норма прибыли (с учетом риска), которая должна быть получена от проекта для поддержания рыночной стоимости существующего предприятия.

Страхование - принятие на себя страховщиком (страховой компанией) обязательства выплатить страхователю (предпринимателю) денежную (или натуральную) компенсацию понесенных им в определенных ситуациях убытков.

Структура капитала - соотношение собственных и заемных средств, используемых предпринимателем для финансирования инвестиционной деятельности.

Сценарий – любое в достаточной степени вероятное событие или состояние, существенно влияющее на несколько параметров проекта одновременно.

точка безубыточности (BEP - break- even point) - объем реализации продукции (работ, услуг) проекта, при котором валовая выручка от реализации становится равной валовым издержкам.

Управление - процесс, при котором определяются, а также заранее задаются или согласуются цели, достижение которых происходит посредством вовлечения персонала и других факторов производства.

Управление риском - разработка и реализация экономически обоснованных для данного предприятия или проекта рекомендаций и мероприятий, направленных на уменьшение исходного уровня риска до приемлемого конечного уровня.

Физический износ - потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства.

Финансовая реализуемость инвестиционного проекта - обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для его осуществления.

Финансовые коэффициенты - отношения, определяемые из финансовой информации о фирме и используемые для сравнения ее с другими предприятиями.

Финансовый анализ инвестиционного проекта - совокупность приемов и методов оценки его эффективности за весь жизненный цикл во взаимосвязи с деятельностью предприятия, осуществляющего проект.

финансовый денежный поток - движение денежных средств, связанное с получением и возвратом финансовых ресурсов.

Формирование объектов недвижимости - техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и юридический статус, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Формирование объектов недвижимости осуществляется посредством заведения на каждый вновь формируемый объект недвижимости специального Кадастрового (землеустроительного) дела установленного образца. Кадастровое дело состоит из ряда регистров (регистр титулов, топогеодезический, экономический регистры, регистр сервитутов, регистр имущества и т. п.).

Франчайзинг – система отношений, при которой одно лицо, имеющее разработанную систему ведения определенной деятельности, разрешает другому лицу использовать эту систему согласно требованиям владельца франшизы в обмен на вознаграждение.

Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.

Хеджирование - страхование цены товара от риска путем создания встречных валютных, коммерческих, кредитных и иных требований и обязательств.

Чистая текущая стоимость (NPV - net present value of cash flows) – разница между рыночной стоимостью проекта и затратами на его реализацию. Представляет собой сумму дисконтированных по годам денежных потоков за все периоды реализации проекта.

Чистые активы - сумма собственного капитала и долгосрочной задолженности фирмы. Это все активы, созданные предприятием, кроме тех, что финансируются за счет краткосрочных обязательств.

Чистый денежный поток (net cash flow) - сальдо доходов и расходов инвестора за каждый период времени.

Чистый оборотный капитал (NWC – net working capital) представляет собой разность между оборотными активами и текущими пассивами.

Эффективность инвестиционного проекта - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

Юридические методы управления риском – методы управления предпринимательским риском, основанные на передаче части выявленных рисков другому лицу на основании определенной нормы права.