Классификация объектов недвижимости исходя из направлений использования

№ категории	Критерий классификации	Объекты недвижимости
1 категория	Недвижимость, используемая для ведения бизнеса	- Специализированные объекты недвижимости, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса; - Неспециализированная недвижимость (объекты недвижимой собственности универсального назначения)
2 категория	Недвижимость, используемая для инвестиций	- недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду; - офисные здания
3 категория	Избыточная недвижимость	Земля, с постройками или без, использование которой без ведения какого-либо бизнеса нецелесообразно
4 категория	Недвижимость для удовлетворения личных нужд владельца	- жилой фонд; - объекты социального, культурного, бытового назначения, не предназначенные для извлечения дохода
5 категория	Муниципальная недвижимость, федеральная недвижимость и религиозные объекты	Объекты недвижимости, предназначенные для удовлетворения общественных нужд и не предназначенные для извлечения дохода

 

 

Основной задачей экономики недвижимости является оценка эффективности операций с недвижимой собственностью. Доходными являются операции, производимые с первыми тремя категориями объектов недвижимости – с объектами, реально или потенциально способными приносить доход. Большинство исследователей природы стоимости объектов недвижимой собственности и методических подходов к оценке недвижимости выделяют следующие характерные свойства, присущие недвижимости и усложняющие процесс анализа эффективности любой деятельности:

1. неравномерные денежные потоки, связанные с объектом недвижимости в разные периоды его существования. Поясним сказанное графически. Инвестиции в недвижимость, связаны с первоначальными значительными затратами и неравномерными поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения – перепродажа объекта, как правило, связан с наибольшим поступлением по объекту (см. рис. 13.1.).

 

 

Доходы от переподажи

Т

                      Текущие поступления и выплаты

 

Затраты на

Приобретение

  

Рис. 13.1. Динамика денежных потоков за период владения объектом недвижимости.

 

2. потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов как изменения в системе землепользования; относительный дефицит участков со схожими характеристиками; инфляция и т.п.;

3. износ зданий и сооружений – снижение стоимости рукотворных объектов с течением времени под воздействием окружающей среды, изменений в технологии и прочих внешних факторов;

4. гибкие условия финансирования приобретения объектов недвижимости. Может быть несколько этапов (слоев) финансирования за счет собственных или заемных средств. Основная сложность учета условий финансирования заключается в необходимости учета фактора времени осуществления финансирования, разнице методов расчета процента, различных частичных имущественных интересов, а также учет системы долевого участия;

5. раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимой собственности неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав. Соответственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов;

6. особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости;

7. риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.

 Риски, связанные с недвижимой собственностью, делятся на статические и динамические. Под статическими рисками понимается возможность потери дохода или нанесения ущерба объекту недвижимости под воздействием физических или человеческих факторов (например, пожар, наводнение, землетрясение и т.д.) – страхуемые риски, которые могут быть актуально ожидаемы, и вероятность наступления которых может быть определена. Понятие динамического риска не является столь однозначным. Динамический риск может быть определен как возможность получения прибылей или возникновения потерь и убытков под воздействием предпринимательского шанса и экономической конкуренции. Динамический риск оказывает влияние на следующие позиции:

- на основную сумму первоначального капиталовложения;

- на уровень получаемого дохода за счет изменения:

a) рыночной ставки арендной платы;

b) рыночных норм загрузки;

c) операционных затрат;

- на изменение процентной ставки по ипотечным кредитам;

- на доступность ипотечного финансирования;

- на изменение стоимости объекта недвижимости;

- на величину уплачиваемых налогов на прибыль и имущество;

- на покупательную способность денег и т.п.

Динамические риски не страхуются. Расширение диапазона неопределенности имеет место с увеличением прогнозного периода (см. рис. 13.2.).

Доходы                                                                      

 Вероятность увеличения доходов Прогнозный диапазон

                                                                                     

Вероятность снижения доходов                                          Время

                                            

 

 

Рис. 3.2. Расширение диапазона неопределенности с течением времени.

 

- стратифицированные рынки. Рынки недвижимости, по своей сути, являются, как правило, узкими, локализованными, сегментированными и персонализированными. Цена сделки обычно устанавливается не на основе взаимодействия значительного числа покупателей и продавцов, не под воздействием факторов спроса и предложения, а на основе индивидуальных переговоров.