Специфика деятельности инвестора на российском рынке недвижимости.

Несмотря на отставание темпов развития инфраструктуры рынка недвижимости от инфраструктуры других сфер рыночной экономики, недвижимая собственность является одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Бурные темпы развития отечественного рынка при его нестабильности, обусловленной соответствующей фазой существования экономической среды, создают условия для получения сверхприбылей, которые невозможно получить в стабильной экономике в условиях высокоразвитой конкуренции. Подобное положение является достаточно быстро преходящим в историческом понимании, поэтому при всей привлекательности операций с недвижимостью в подобных условиях, следует учитывать чрезвычайно высокий риск таких инвестиций.

Отметим, что сочетание «высокая доходность - высокий риск» является классическим по своей сути. Агрессивный инвестор, тяготеющий к указанному сочетанию факторов доходности и риска, тем не менее стремится к снижению риска с помощью страхования. В России система страхования инвестиционных рисков практически отсутствует, так же, как и традиционные схемы финансирования операций с недвижимостью (попытки создания ипотечных банков и обществ пока не увенчались успехом. Средний срок их существования не превышает трех лет). Таким образом, инвестор вынужден искать нетрадиционные методы привлечения финансовых ресурсов и сокращения инвестиционного риска.

Операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер. Поясним, что мы будем понимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимости. Принято различать следующие основные виды инноваций: продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования представляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций - продуктовые и технологические - имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности.

Традиционно к субъектам вторичного рынка недвижимой собственности относятся собственники, посредники и финансовые институты (см. рис. 3.9.). Очевидно, что с точки зрения инвестиционного цикла, указанная схема взаимодействия предусматривает долгосрочный характер инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Как уже упоминалось выше, российский рынок обладает определенной спецификой, в силу которой практически выпадают из рыночного механизма два важнейших субъекта - инвестиционные институты как источник ипотечного кредитования (на современном этапе становления рыночных отношений в России недвижимость представляет интерес для инвестиционных институтов лишь в качестве обеспечения при кредитовании на условиях, исключающих ипотечное финансирование) и страховщики, которые осуществляют страхование имущества, а не инвестиционных рисков, связанных с его приобретением.

 

Финансовые институты: банки, ипотечные общества, прочие кредитные институты	Собственник	Посредники: брокеры, риэлторы, оценщики, страховщики, адвокаты, консультанты
	Объект недвижимости
Собственник		Собственник

 

Рис.3.5. Взаимодействие субъектов вторичного рынка недвижимости.

 

Таким образом, перед инвестором, желающим реализовывать связанные с недвижимой собственностью инвестиционные проекты, стоит проблема поиска нетрадиционных источников финансирования или возможности получения необходимых финансовых ресурсов за счет реализации краткосрочных инвестиционных операций.

В результате, на рынке недвижимости появляются субъекты, функции которых позволяют реализовать краткосрочные инвестиции. Рынок недвижимой собственности пересекается с фондовым рынком, поскольку инвестор-собственник становится инвестором на фондовом рынке (см. рис. 3.10.).

 

Рынок недвижимости Долгосрочные вложения

Инвестор

Фондовый рынок Краткосрочные вложения

 

 

Рис. 3.6. Интересы инвестора на рынке недвижимости и фондовом рынке.

 

Организационные инновации подобного рода позволяют усовершенствовать процесс финансирования проектов, связанных с недвижимой собственностью и повысить эффективность инвестирования за счет минимизации стоимости применяемого капитала. Поскольку в данном случае весь капитал является собственным и не зависит от уровня кредитного процента, его стоимость определяется исключительно требованиями инвестора к доходности капитала. 

 

Задания для самоконтроля к главе 13:

1. Объект недвижимости это: