Определение стоимость объекта недвижимой собственности.

Анализ эффективности инвестиционных операций с недвижимостью основывается на оценке стоимости объектов недвижимой собственности. Стоимость объекта недвижимости имеет существенное значение в следующих ситуациях:

- при осуществлении сделки купли-продажи - для покупателя и для продавца;

- при заключении договора ипотечного кредитования - для кредитора и заемщика;

- при страховании объекта недвижимости - для страховой компании и собственника;

- для целей налогообложения;

- при отчуждении собственности - в качестве компенсации;

- при заключении договора аренды – для расчета арендной платы;

- для обоснования схемы начисления амортизации;

- для целей оценки приватизируемого объекта;

- для оценки имущества предприятий-банкротов;

- при покупке действующего бизнеса и т.п.

Прежде, чем перейти к рассмотрению различных подходов, применяемых в экономике недвижимости для оценки объектов недвижимой собственности, на наш взгляд, необходимо ввести определение таких понятий, как стоимость, затраты и цена, и выявить соотношение между ними.

Под стоимостью объекта недвижимости мы будем понимать денежный эквивалент, который покупатель готов обменять не объект недвижимости; меру того, сколько теоретический покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Под затратами мы будем понимать сумму издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с рассматриваемым. В зависимости от ряда факторов затраты могут быть больше, меньше или равны стоимости объекта недвижимости.

Цена – это исторически свершившийся факт, отражающий, сколько средств было затрачено на покупку схожих объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения запрашиваемой цены продавца. Цена прошлых сделок и цена продавца могут быть не равны обоснованной мере стоимости на дату оценки (рис. 13.3.)

                                     ЗАТРАТЫ

                                        Стоимость

Инвестор                                                             Оцениваемая собственность

                       Денежный эквивалент

                                     ЦЕНА

Рис. 13.3. Соотношение цены, стоимости и затрат объекта недвижимости. 

  

Виды стоимости объектов недвижимости определяются целями оценки. Можно выделить следующие виды стоимости:

- заемная стоимость объекта недвижимости;

- страховая стоимость;

- обоснованная рыночная стоимость;

- балансовая стоимость;

- арендная стоимость;

- ликвидационная;

- инвестиционная стоимость.

Все виды стоимости обобщенно можно разделить на стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

1. Стоимость в обмене – это цена, преобладающая на свободном рынке на основе равновесия, установленного под влиянием спроса и предложения – объективная стоимость. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость – наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки, при том, что покупатель и продавец действуют разумно и со знанием дела, и на цену сделки не влияют посторонние факторы. Основными допущениями в приведенном определении являются:

· рынок является открытым и конкурентным. Как мы уже упоминали выше, рынки недвижимости, как правило, локальны и сегментированы, конкуренция на рынке недвижимости встречается достаточно редко, за исключением рынков жилья;

· покупатель и продавец типичны по мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним давлением, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы;

· объект недвижимости будет находиться на рынке в течение разумного времени, чтобы обеспечить доступ к нему всех потенциальных покупателей. При относительной узости рынков недвижимости, при том, что большинство сделок купли-продажи заключается на основе индивидуальных переговоров, нахождение объекта недвижимости в течение достаточного времени на рынке не означает автоматически возможности доступа к нему всех потенциальных покупателей;

· выплаты продавцу будут произведены деньгами или денежным эквивалентом. Здесь подразумевается ограничение на определение рыночной стоимости на основе договоров мены и бартерных сделок;

· покупатель способен приобрести собственность на типичных для данного рынка условиях финансирования.

Таким образом, очевидно, что рыночная стоимость – это идеальный стандарт. Большое количество допущений превращает рыночную стоимость объекта недвижимости в теоретическое понятие. Цена сделки, как правило, не равна обоснованной рыночной стоимости. Поэтому для оценки эффективности операций на рынке недвижимости используется такое понятие, как вероятная продажная цена.

Под вероятной продажной ценой понимается показатель наиболее вероятной цены, по которой собственность может быть обменяна на денежный эквивалент с учетом существующих рыночных условий, фактической осведомленности и поведения покупателей и продавцов. Оценка вероятной продажной цены предполагает составление прогноза и определение диапазона цен в рамках вероятного распределения. Вероятная продажная цена будет равна:

Р = А ±s                        (13.1.),

где А – наиболее вероятное значение продажной цены;

s - среднеквадратическое отклонение.

2. Стоимость в пользовании – показатель стоимости недвижимой собственности для конкретного пользователя или для группы пользователей. Например, стоимость объекта недвижимости, используемого в качестве составной части действующего производства. Это субъективная стоимость.

Одним из видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость объекта недвижимости, т.е. стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора, определенная потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость определятся на основе текущей стоимости потоков будущих доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора обычно имеют значение такие факторы, как риск, масштабы финансирования, цены на кредитные ресурсы, возможное будущее повышение или снижение стоимости объекта недвижимости, последствия подоходного налогообложения и т.п.

Стоимость объекта недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые, как ожидается, данный объект в будущем принесет своему владельцу. Логический и систематический подход к определению стоимости объекта недвижимости реализуется через серию последовательных оценочных шагов, позволяющих учесть все значимые факторы, оказывающие влияние на процесс оценки.

Теоретической базой процесса оценки стоимости объекта недвижимости является единый набор оценочных принципов, основанных на изучении моделей экономического поведения людей. Эти оценочные принципы принимаются Международным комитетом по стандартам оценки имущества в качестве фундаментальных понятий, сформулированных в международных стандартах оценки (МСО) Все оценочные принципы можно объединить в 4 основные группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования.

Взаимосвязь между группами принципов продемонстрирована на рис. 3.4.

 

Принципы, связанные с землей: · Принцип остаточной продуктивности; · Принцип вклада; · Принцип возрастающих и убывающих доходов; · Принцип сбалансированности; · Принцип экономической величины; · Принцип экономического разделения		Принципы, связанные с рыночной средой: · Принцип зависимости; · Принцип соответствия; · Принцип предложения и спроса; · Принцип конкуренции; · Принцип изменения
	Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
	Принципы, основанные на представлениях пользователя: · Принцип полезности; · Принцип замещения; · Принцип ожидания

 

Рис. 3.4. Взаимосвязь между группами оценочных принципов.

 

Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных метода:

      - затратный метод;

      - метод сравнения продаж;

      - доходный метод.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует стоимости полного права собственности. Затратный метод применим для определения рыночной стоимости недвижимости любого типа.

Областью наиболее целесообразного или исключительного применения затратного метода является:

     - оценка новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации;

      - оценка общественно-государственных и специальных объектов;

      - оценка объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке недвижимости;

      - оценка объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения.

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:

      - определяется рыночная стоимость участка земли;

      - определяется восстановительная или замещающая стоимость нового строительства;

- определяется величина накопленного износа.

Рыночная стоимость по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма стоимости участка земли (Сзу) и стоимости нового строительства сооружений (Снс) с учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле:

  

                   Сзатр = Сзу + Снс – Инакопл (13.2.)

 

Для целей определения рыночной стоимости затратным методом участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.

Определение стоимости нового строительства производится:

      - на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;

      - на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников;

      - на основании расчетов стоимости нового строительства.

Расчет стоимости нового строительства производится на базе   восстановительной или замещающей стоимости.

Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала. Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.

Стоимость нового строительства (Снс) вычисляется как сумма прямых издержек (Спр), косвенных издержек (Скосв) и прибыли предпринимателя (П) по формуле:

  

                      Снс = Спр + Скосв + П (13.3.)

  

К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со строительством. Практически прямые издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость строительно-монтажных работ.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ. Размер косвенных издержек определятся на основании нормативных актов по ценообразованию в строительстве и с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.

Прибыль предпринимателя является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Величина накопленного износа сооружения определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа. Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, применяются следующие методы:

      - метод сравнения продаж; определяет величину накопленного износа как разницу между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым на дату оценки. Применяется при достаточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на различия объектов сравнения и объекта оценки;

      - метод разбивки определяет отдельно каждую составляющую накопленного износа и является наиболее точным. К составляющим износа относят:

      - устранимый физический износ (отложенный ремонт);

      - неустранимый физический износ;

      - устранимый функциональный износ;

      - неустранимый функциональный износ;

      - внешний (экономический) износ.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:

1. анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

2. определение подходящих единиц сравнения;

1. выделение необходимых элементов сравнения;

4. проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

5. приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.      При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

      1) состав передаваемых прав;

      2) условия финансирования сделки купли-продажи;

      3) условия продажи;

      4) время продажи;

      5) месторасположение;

      6) физические характеристики;

      7) экономические характеристики;

      8) характер использования;

      9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.      К количественным методикам относят:

      - анализ парного набора данных;

      - статистический анализ;

     - графический анализ;

      - анализ тенденций;

      - анализ издержек.

К качественным методикам относят:

      - относительный сравнительный анализ;

      - распределительный анализ;

      - метод экспертных оценок.

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение следует отдавать в порядке, установленном перечислением методик.

Корректировки  производятся в следующей последовательности:

      - в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Определение рыночной стоимости недвижимости  доходным методом выполняется в следующей последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

2. конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью     методов капитализации.

Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации по норме отдачи.

Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах.

Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта (V) по формуле:

                                         V =I/R (13.4.)

  

где I - годовой доход; R - общий коэффициент капитализации.

Определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. Для расчета общего коэффициента капитализации, в зависимости от наличия исходной информации, можно применять следующие методы:

      - анализ сравнительных продаж;

      - анализ коэффициента покрытия долга;

      - технику инвестиционной группы.

При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка.

Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Данный метод формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков и в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации.

Анализ дисконтированных денежных потоков определяет настоящую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется соответствующей рыночной нормой дисконтирования. метод может применяться к любому потоку дохода и является универсальным.

Капитализация с рассчитываемым общим коэффициентом  капитализации может применяться для постоянных и регулярно изменяющихся потоков дохода.  При этом общий коэффициент капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, принимаемой в расчет модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. 

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка.

Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которой анализ характеристик объекта и текущей рыночной ситуации должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, если иное не определено условиями договора на оценку, должен включать следующие обязательные положения:

- титульный лист с указанием типа и адреса объекта недвижимости, даты оценки, наименования заказчика и оценщика;

- аннотация (краткий перечень основных исходных данных и фактов, описание допущений и ограничений, принятых при проведении работы по оценке, выводов по выполненной оценщиком работе);

- цель оценки, объект оценки;

- описание земельного участка, включая его местоположение и размеры,   инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также описание улучшений земельного участка с сопутствующей инженерной инфраструктурой;

- описание зданий, строений, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (в том числе, материал стен, крыши и т.д., возраст, состояние и другие необходимые параметры), а также параметры инженерного оборудования;

- юридическое описание объекта - принадлежность и состав прав на объект недвижимости или его части, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц. При этом должны описываться все правовые характеристики объекта, которые принимались во внимание при оценке - как зарегистрированные в установленном порядке, так и не зарегистрированные, но существенные при определении стоимости;

- краткий социально-экономический анализ ситуации в регионе с детальной характеристикой состояния рынка недвижимости и выводами относительно позиционирования объекта оценки на рынке;

- анализ местоположения объекта оценки с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке, вероятном характере использования объекта;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

- определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом, с приведением дефектационных ведомостей, заключения о техническом состоянии, расчетом накопленного износа;

- определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж;

- определение рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода;

- согласование результатов оценки, полученных тремя стандартными методами, с указанием расчетного значения рыночной стоимости объекта оценки в денежном выражении, возможных областей и эффективного срока ее применения;

- личная подпись оценщика и его реквизиты, включая указание реквизитов документа, дающего право на осуществление оценки государственного недвижимого имущества;

- список использованной литературы.

Отчет должен быть написан ясно, общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, развернутыми обоснованиями и указанием на источники использованной в ходе оценки информации.

Отчет отражает профессиональное мнение оценщика без каких-либо обязательств в отношении возможности и условий реализации объекта оценки, если иное не предусмотрено условиями договора.

Анализ эффективности инвестиций в недвижимость предполагает реализацию следующих этапов.

1. Оценка объекта инвестирования – нахождение текущей рыночной стоимости объекта

2. Оценка возможной цены перепродажи по окончании срока использования объекта инвестирования

3. Оценка эффективности владения – анализ доходов, получаемых за период владения.

4. Анализ условий финансирования приобретения объекта недвижимости – ипотека, кредит, инвестиционная группа и т.п.

5. Нахождение стоимости объекта с учетом возможной цены перепродажи и текущей стоимости потока доходов, извлекаемых за период эксплуатации, а так же с учетом условий финансирования

6. Нахождение чистой текущей стоимости проекта, связанного с приобретением объекта недвижимости.