Регистрация прав на недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно с момента государственной регистрации (со дня внесения необходимых записей о правах в ЕГРПНИ) возникает соответствующее право. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде.

К недвижимым вещам относятся, в частности, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 131 ГК РФ определено, что порядок проведения государственной регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым является Закон N 122-ФЗ.

Как установлено п. 4 ст. 2 Закона N 122-ФЗ, в основном государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа территориальным органом Росрегистрации.

Согласно п. 1 ст. 25 вышеуказанного закона государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества производится на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Документом, подтверждающим проведение государственной регистрации возникновения и перехода права, служит свидетельство о государственной регистрации прав, форма которого приведена в Приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

Принятие объекта, завершенного строительством, к бухгалтерскому учету в качестве основного средства производится при наличии:

- Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14);

- Акта о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030);

- свидетельства о государственной регистрации прав.

Следует обратить внимание, что принятие к учету объекта в качестве основного средства зависит от наличия документов о его регистрации.

Ничего из указанного - надлежащими арендаторами  земельных участков – АНО «ВАС» № 1 и его правоприемником Фондом в период их действия сделано не было. Фактически у них  имущество имелось, а юридически - нет. При ликвидации АНО «ВАС» № 1 и последующем банкротстве Фонда весь комплекс имущества, в том числе объекты незавершенного строительства перетекли в АНО «ВАС» № 2.

В 2011-2012 годах  АНО «ВАС» № 2  и ОАО «МОАС» приняли меры к получению прав собственности на находящиеся на этих участках объекты недвижимости, действуя с нарушением законодательства Российской Федерации в сфере строительства, землепользования, оформления сделок в государственных органах. Используя идентичное название с  АНО «ВАС» № 1, которое в 2001 году заключало договоры аренды земельных участков.

 

Имеются сведения о проведении технической инвентаризации и подготовке планов БТИ:

1) 02.06.2011 здания главного корпуса, общей площадью 11 147,8 кв.м., с указанием ввода здания в эксплуатацию – 2006 году;

2) 16.06.2003(?) гостиницы на 24 места с гаражами и сауной, общей площадью 1176,6 кв.м., с указанием ввода здания в эксплуатацию – 2005(?)году, (возможно допущена техническая ошибка кадастровым инженером);

3) 27.04.2010 теннисного корта, общей площадью 1 420,5 кв.м., с указанием ввода здания в эксплуатацию – 2005 году;

4) 03.06.2011 универсального спортивного зала, общая площадь 13562,4 кв.м., с указанием ввода здания в эксплуатацию – 2005 году;

5) 27.04.2010 нежилого отдельно стоящего трехэтажного здания с подвалом - спортивно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном, с указанием ввода здания в эксплуатацию – 1994 году.

 

Судебным решением от 28.09.2011 Кстовского городского суда признано право общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее трехэтажное здание с подвалом - спортивно-оздоровительный комплекс с плавательным бассейном литер Б общей площадью 1997,9 кв.м., расположенное по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, с. Безводное за Юдинцевой Л.А. 5/1000 доли в праве; АНО «Всемирная академия самбо» - 995/1000доли в праве.

В иске указано, что приобретенный недострой был завершен в период с 2004-2005 годах, при отсутствующих документах о реконструкции и последующий ввод в эксплуатацию. Реконструкцию якобы завершил подрядчик ООО «СтройЦентр» по договору подряда 12/19 от 14.11.2004. 16.12.2005 по акту-передачи объект передан. (ООО «Стройцентр» образовано годом позднее, чем якобы ими были сданы работы – в 2006 году.)

Истцами представлены:

- экспертное заключение ООО «Экспертиза-Консалтинг-Оценка-столица Поволжья» (не имеющая права на выдачу таких экспертиз)  и дополнение к экспертным заключениям от 19.08.2011 и 02.09.2011 о техническом состоянии здания спортивно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном, позволяющее эксплуатацию здания;

- экспертное заключение Филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области в Канавинском, Московском, Сормовском районе г.Н.Новгорода, Борском районе» (не являющегося ЮЛ филиала, не обслуживающего Кстовский район и г.Кстово, при наличии филиала по этой территории) о соответствии СанПин «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружение и иных строений. Новая редакция», «Гигиенические требования к охране поверхностных вод»;

- Письмо из отдела Государственного пожарного надзора по Кстовскому району от 07.09.2011, за подписью заместителя главного государственного инспектора Кстовского района по пожарному надзору, об отсутствии нарушений требований пожарной безопасности при возведении и эксплуатации комплекса (при наличии таковых, что подтверждается судебными решениями по административным и арбитражным делам).        

17.01.2012 года судья Кстовского городского суда Кондратьев И.Ю. выносит четыре решения по иску Беляниной О.А. и АНО «Всемирная академия Самбо» к администрации Кстовского муниципального района о признании права общей долевой собственности на объекты недвижимости (5/1000 и 995/1000 соответственно), все решения как «под копирку», ссылка на одни и те же обстоятельства, что строительство велось в 2004-2005 или 2005-2006 года, что в объекты вкладывались собственными средствами. О том, что используют строения с момента строительства и несут расходы на их содержание.

При этом ответчиком по всем процессам признана администрация Кстовского района, представители которой  не являлись на заседания.

Третьим лицом по делам было привлечено ОАО «Международная Олимпийская Академия Спорта», не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, в суд  от их имени представлен отзыв об отсутствии  возражений против удовлетворения требований истцов.

 

Из содержания решений от 17.01.2012 не ясны мотивы, по которым в качестве 3-го лица по этим делам было привлечено именно ОАО «МОАС». Если по решению от 28.09.2011 роль ОАО «МОАС» прослеживается из арендных прав на землю, зарегистрированных непонятно на каком основании в 2007 году (объект незавершенного строительства в с.Безводное не принадлежал этому обществу на тот период, а правопреемником АНО «ВАС» № 1 и Фонда оно не являлось), то по г. Кстово ул. Зелёная не отражено какие законные права и интересы ОАО «МОАС» формально затрагивались этим иском. На тот период здания уже были в аренде у ООО «Дельта-Кста», которым руководила Белянина О.А.

Она же якобы являлась инвестором при строительствах зданий:

 

1) здание главного корпуса, назначение: нежилое, 12-этажей (подземный этаж – 1), общая площадь 11 147,8 кв.м., расположенное по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, г. Кстово, ул. Зеленая, лит. 10 Б, в решении имеется ссылка на инвестиционный договор на строительство от 26.01.2005 между Бурдиковым М.Г. и Беляниной О.А.

Технический паспорт по этому зданию подготовлен в 2011 году с указанием даты ввода 2006.

2) здание гостиницы на 24 места с гаражами и сауной, назначение: нежилое, 3 – этажа (подземный этаж – 1), общая площадь 1176,6 кв.м., расположенной по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, г. Кстово, ул. Зелёная, лит. А, ссылка на инвестиционный договор на строительство от 02.11.2004 между Бурдиковым М.Г. и Беляниной О.А.

Технический паспорт по этому зданию датирован   16.06.2003, выдан за год до строительства, поскольку указан ввод в эксплуатацию 2005 год.

В данном случае либо это невероятная ошибка кадастрового инженера, либо техпаспорт подделан так же, как и все остальные доказательства, что были предъявлены в Кстовский городской суд по этим гражданским делам.

3) теннисный корт, общей площадью 1 420,5 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, г. Кстово, ул. Зеленая, лит. 2Б, ссылка на инвестиционный договор на строительство от 05.02.2005 между Бурдиковым М.Г. и Беляниной О.А.

Технический паспортдатирован 2010 годом, но указан ввод в эксплуатацию этого объекта 2005 год.

- заключение ООО «Аудит и Безопасность МСК» от 20.07.2011, также подтверждающее соответствие объекта требованиям и норм и правил пожарной безопасности;

А также ответ Управления Роспотребнадзора по Нижегородской области от 08.09.2010 об отсутствии нарушений санитарных правил при эксплуатации теннисного корта при проведении плановых проверок.

4) универсальному спортивному залу, назначение: нежилое, 7 – этажей (подземных этажей – 2), общая площадь 13562,4 кв.м., расположенному по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, г. Кстово, ул. Зеленая, лит.10В, ссылка на инвестиционный договор на строительство от 27.12.2004 между Бурдиковым М.Г. и Беляниной О.А.

Техническиий паспортвыполнен только в 2011, где указан ввод в эксплуатацию 2005 год.

 

В решениях суда содержится ссылка на заключения, выданные от ООО «Аудит и Безопасность МСК» от 20.07.2011, подтверждающие соответствие объекта требованиям и норм и правил пожарной безопасности.

ООО «Аудит и Безопасность МСК» (ИНН 7704607394) ликвидировано 22 августа 2016 года. Основание - прекращение деятельности юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ.

Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

Статья 21.1. Исключение юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа

1. Юридическое лицо, которое в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность (далее - недействующее юридическое лицо). Такое юридическое лицо может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

2. При наличии одновременно всех указанных в пункте 1 настоящей статьи признаков недействующего юридического лица регистрирующий орган принимает решение о предстоящем исключении юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц (далее - решение о предстоящем исключении).

Кроме того, при судебном рассмотрении не устанавливались значимые для принятия решение обстоятельства, а именно:

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Окончание части 8

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого документа (документов).

Поэтому в случае отсутствия в приложенных к исковому заявлению материалов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, например, к получению указанного выше разрешения и (или) акта, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче названных документов суд не может сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). В соответствии со ст.131, 132, 136 ГПК РФ это должно рассматриваться как основание для оставления заявления без движения и предоставления истцу разумного срока для исправления описанных недостатков.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им земельном участке, может быть признано при определенных условиях.

Такими условиями являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Подлинность инвестиционного договора, на которые ссылаются истцы, так же вызывает сомнения не только из-за нереальности ситуации самой по себе, но и в связи с тем, что в гражданском праве различают два вида договоров, предусматривающих правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве для участников инвестиционных договоров в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является двусторонней сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон - между застройщиком и участником долевого строительства, и подлежит государственной регистрации.

Регистрация инвестиционного договора, предусматривающего капитальные вложения, Федеральным законом N 39-ФЗ не предусмотрена.

Таким образом, государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве распространяется только на договоры, предусматривающие распределение долей между участниками инвестиционной деятельности.

В случае инвестирования строительства одним инвестором государственной регистрации не требуется.

По складывающейся судебной практике: Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное.

Каким образом осуществлялось инвестирование в объекты Организации 1 (АНО «Всемирная Академия Самбо») не понятно. Сведений об инвестиционном договоре нет. Если исходить из текстов решений Кстовского суда - то инвесторами являлись физические лица, получившие свою долю в праве.