Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

Задача 1

Общественная организация «Гicтарычныя помнiкi» заключила договор постоянной ренты с ООО «Силвер», в соответствии с которым передала в собственность обществу капитальное двухэтажное здание. В свою очередь, общество приняло на себя обязательство выплатить 230 тыс. руб., а затем выплачивать ежемесячно общественной организации по 1000 руб. Через три года ООО «Силвер» продал здание, полученное от общественной организации по договору ренты ЗАО «Транспай» за 340 тыс. руб., а месяцем ранее общественная организация «Гicтарычныя помнiкi» была реорганизована путем разделения и создания организаций «Мiнулае» и организации «Гiстарычная спадчына». Соответственно с ноября (месяца следующего за месяцем реорганизации) ООО «Силвер» перестал выплачивать периодические платежи.

Общественная организация «Мiнулае» обратилась с требованием к ООО «Силвер» о выплате задолженности по периодическим платежам, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество в удовлетворении требований отказало, указав, что 1) договор заключался с организацией «Гicтарычныя помнiкi», которой в настоящее время не существует; 2) за здание уже выплачена покупная цена; 3) здание больше не принадлежит обществу. Таким образом, по мнению общества все договорные отношения к настоящему времени прекращены.

Оцените правомерность ситуации со ссылками на нормы права.

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 557 ГК Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 370) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, иными актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. В соответствии с п. 3 ст. 370 ГК Лицо, несущее субсидиарную ответственность, должно до удовлетворения требования, предъявленного ему кредитором, предупредить об этом основного должника, а если к такому лицу предъявлен иск, – привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной должник имеет право выдвинуть против регрессного требования лица, отвечающего субсидиарно, возражения, которые он имел против кредитора.

Задача 2

По договору пожизненного содержания с иждивением Тарасова передала Томиной трехкомнатную квартиру и дачный участок, а Томина обязалась предоставлять Тарасовой содержание с иждивением (питание, одежду и т.п.) на общую сумму 600 руб. в месяц. По условиям договора Томина была обязана застраховать в пользу Тарасовой риск ответственности за неисполнение своих обязательств в ОАО «Белгосстрах», однако не сделала этого.

Через некоторое время Томина уменьшила размер предоставляемого Тарасовой содержания до 450 руб. в месяц, мотивируя это тем, что она не приобрела права собственности на земельный участок, поскольку он не может быть предметом заключенного договора. Вскоре Томина перестала покупать Тарасовой спиртные напитки, которыми та злоупотребляла, а также некоторые продукты, которые последняя использовала для изготовления алкоголя. В результате этого размер содержания уменьшился до 400 руб. в месяц. Возмущенная Тарасова обратилась с иском в суд, требуя расторжения договора и возмещения убытков.

В суде Томина пояснила, что вынуждена была уменьшить стоимость содержания Тарасовой, заботясь о её же здоровье. Сбереженные таким образом средства Томина намерена использовать при оплате ритуальных услуг. Выполнить обязанность по страхованию риска неисполнения договора Томина не смогла потому, что ОАО «Белгосстрах» такие риски не страхует. Страхование риска в какой-либо другой фирме не устраивает Тарасову, поскольку та никому больше не доверяет. Кроме того, существование залоговых прав на недвижимое имущество само по себе служит достаточной гарантией интересов Тарасовой.

Какое решение должен принять суд?

Ответ: согласно ст. 575 ГК плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Поскольку Томина не получала предварительного согласия Тарасовой.

Задача 4

Славина обратилась в суд с иском к Петиной о признании недействительным (ничтожным) договора дарения жилого дома с участком. Из объяснений Славиной усматривается, что Петина уговорила её подарить жилой дом с условием, что будет пожизненно ухаживать за истцом, оплачивать его лекарства и покупать продукты. Несмотря на то, что договор дарения был подписан и зарегистрирован, истец продолжала проживать в доме, оплачивать и пользоваться всеми коммунальными услугами, как и прежде. Однако, в конце декабря прошлого года, после того как была зарегистрирована сделка, Петина выгнала истицу из дома на улицу. На основании изложенного истица просила признать заключенный договор ничтожным, признать за ней право собственности на спорный дом, а также аннулировать государственную регистрацию перехода права собственности на дом и земельный участок.

Решите дело.

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 48 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков. Находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением субаренды земельных участков) недействительны. В этой связи договор между Петиной и Славиной изначально был признан ничтожным. Согласно п. 1.3 п. 1 ст. 69 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» Республиканская и территориальные организации по государственной регистрации несут ответственность за убытки, причиненные гражданам, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в результате неправомерного совершения регистрационных и иных действий. Согласно ч. 2 данной статьи республиканские и территориальные организации по государственной регистрации обязаны возмещать причиненные убытки в полном объеме. В случае, если размер причиненных убытков превышает сумму, установленную Правительством Республики Беларусь, соответствующей организации по государственной регистрации сумма возмещенных убытков компенсируется из гарантийного фонда. Таким образом, организация, которая неправомерно зарегистрировала дом и земельный участок должна возместить убытки, причиненные Славиной, в полном объеме. Суд должен признать данную сделку недействительной, признать за Славиной право собственности на дом, а также аннулировать государственную регистрацию перехода права собственности на дом и земельный участок.