Право собственности на землю

Особым объектом права собственности является земля (зе­мельный участок). Это объясняется тем, что согласно ст. 14 Кон­ституции Украины земля является основным национальным богатством и находится под особой охраной государства, а право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины.

Особенности правового режима земли состоят в том, что в соот­ветствии со ст. 9 ГК Украины положения Гражданского кодекса применяются к урегулированию отношений, возникающих в сфе­ре использования природных ресурсов (в том числе земли), если они не урегулированы иными актами законодательства. Таким образом, приоритет при решении конкретных вопросов осуще­ствления права собственности на землю предоставляется нор­мам актов специального законодательства, а положения ГК при­меняются субсидиарно. Тем не менее, общие положения права собственности (в том числе те, которые применяются в этой сфе­ре), устанавливаются Гражданским кодексом.

Таким образом, основными законодательными актами, регули­рующими земельные отношения, являются Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 г., вступивший в силу с 1 января 2002 г., и ГК Украины, нормы главы 27 которого посвящены ус­тановлению основ гражданско-правового режима земли, находя­щейся в собственности субъектов гражданского права.

Объем и объекты права собственности на землю установлены ст. 373 ГК Украины, которая, в частности, предусматривает, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (грунтовой) слой в границах этого участка, на вод­ные объекты, леса, находящиеся на ней многолетние насаждения. Право собственности распространяется также на пространство, расположенное над и под поверхностью участка, высотой и глуби­ной, которые необходимы для возведения жилых, производствен­ных и других зданий и сооружений.

В соответствии с этим положением, собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению со­ответственно его целевому назначению, а также может использо­вать по своему усмотрению все, что находится над и под поверх­ностью этого участка, если иное не установлено законом и если это не нарушает прав других лиц.

Указание части 3 ст. 373 ГК Украины на то, что «собственник земельного участка имеет право использовать его по своему ус­мотрению соответственно его целевому назначению», содержит определенное внутреннее противоречие, поскольку речь идет об усмотрении, «ограниченном целевым назначением земельного участка». Другими словами, «усмотрение» собственника являет­ся вторичным относительно «усмотрения» субъектов публичной власти, которые определяют целевое назначение участка. Но это противоречие поясняется необходимостью учета и частного, и пуб­личного интересов, которое, естественно, влечет определенное ог­раничение права собственности. Ведь «усмотрение собственника» здесь выступает как категория частного права, а «целевое назна­чение» — как категория права публичного.

Впрочем, собственник не является абсолютно и навсегда огра­ниченным в своих действиях целевым назначением земельного участка: по его инициативе органы исполнительной власти и местного самоуправления могут изменить целевое назначение соответствующего земельного участка (ст. 20 ЗК).

Субъектами права собственности на землю (земельный учас­ток) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады (ст. 374 ГК Украины, ст. 80 ЗК). Тем не менее, это положение, как следует из последующих частей той же ст. 374 ГК и норм ЗК, следует толковать ограничительно.

В частности, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности лишь на земельные участ­ки несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых распо­ложены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные по наследству иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, на протяжении года подле­жат отчуждению.

Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права соб­ственности на землю лишь в случаях, установленных законом. Так, иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки лишь для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. Ино­странные юридические лица могут приобретать право собствен­ности на земельные участки несельскохозяйственного назначе­ния: в границах населенных пунктов в случае приобретения объек­тов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельнос­ти в Украине; за пределами населенных пунктов в случае приоб­ретения объектов недвижимого имущества. Земли сельскохозяй­ственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, также подлежат отчуждению на протя­жении одного года.

Итак, в полной мере реализовать право быть собственником земли могут лишь отечественные участники гражданских отно­шений.

Тем не менее, и среди них нет юридического равенства относи­тельно возможности быть собственниками тех или иных объектов.

В частности, не могут передаваться в собственность отдель­ных физических и юридических лиц земли общего пользования населенных пунктов — коммунальная собственность (площади, улицы, пляжи, парки, скверы, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т.п.); земли под железными путями, авто­мобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта; земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено за­коном; земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определен­ных ЗК; земельные участки, используемые для обеспечения дея­тельности органов местного самоуправления.

Этим лицам не передаются также в собственность (равно как и в коммунальную собственность): земли атомной энергетики и космической системы; земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта; земли обороны; земли под объек­тами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздо­ровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздо­ровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесного и вод­ного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельные участки, используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук; зе­мельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, радиоактивно загрязненные вследствие Чернобыльс­кой катастрофы.

Основания приобретения отечественными субъектами права собственности на землю установлены ст. 81 и др. ЗК Украины.

В соответствии с ними граждане Украины приобретают право собственности на землю на основании:

— гражданско-правовых договоров;

— безвозмездной передачи из земель государственной и ком­мунальной собственности;

— приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;

— принятия наследства;

— выделения в натуре (на местности) принадлежащей им зе­мельной доли (пая).

Юридические лица, учрежденные отечественными физически­ми и юридическими лицами, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской де­ятельности:

— на основании приобретения по гражданско-правовым дого­ворам;

— в результате внесения земельных участков учредителями юридического лица в уставной фонд;

— путем принятия наследства;

— по другим основаниям, установленным законом. Территориальные громады приобретают землю в коммуналь­ную собственность путем:

— передачи им земель государственной собственности;

— принудительного отчуждения земельных участков у соб­ственников по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

— принятия наследства;

— приобретения по гражданско-правовым договорам;

— иными способами, предусмотренными законом. Государство может приобретать право собственности на зем­лю путем:

— отчуждения земельных участков у собственников по моти­вам общественной необходимости и для общественных нужд;

— приобретения по гражданско-правовым договорам;

— принятия наследства;

— передачи в собственность государству земельных участков коммунальной собственности территориальными громадами;

— конфискации земельного участка.

Согласно части 4 ст. 374 ГК Украины права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.

Так, ст.ст. 90 и 91 ЗК устанавливают, что собственники земель­ных участков имеют право: продавать или иным путем отчуж­дать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наслед­ство; использовать в установленном порядке для собственных потребностей имеющиеся на земельном участке общераспростра­ненные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли; сооружать жилые дома, производственные и прочие здания и сооружения.

Вместе с тем, землевладельцы обязаны: обеспечивать исполь­зование участков по целевому назначению; не нарушать прав соб­ственников сопредельных земельных участков и землепользова­телей; придерживаться правил добрососедства и ограничений, свя­занных с установлением земельных сервитутов и охранительных зон. Кроме того, на землевладельцев налагается ряд обязанностей, обусловленных особенностями земли, как объекта права: обязан­ность соблюдать требования законодательства об охране окружа­ющей среды; платить земельный налог и т.п.

Хотя права и обязанности землевладельцев определяются зе­мельным законодательством, тем не менее, некоторые правомо­чия собственника земли, связанные с правом собственности на жилой дом, специально регламентированы в ГК Украины.

В частности, ГК устанавливает, что собственник земельного уча­стка имеет право на его застройку, то есть может возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществ­лять перестройку, а также разрешать строительство на своем уча­стке другим лицам (ст. 375). Если такое право осуществляется с соблюдением архитектурных, строительных, санитарных, экологи­ческих и других норм и правил, а также при условии использова­ния земельного участка по его целевому назначению, то собствен­ник участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и прочее недвижимое имущество.

Тем не менее, если жилой дом, здание, сооружение, другое не­движимое имущество, которое построено или строится на земель­ном участке, не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с важ­ными нарушениями строительных норм и правил, такое строи­тельство считается самовольным.

Правовые последствия самовольной застройки, осуществлен­ной собственником на его земельном участке, устанавливаются ст. 376 ГК Украины.

Общее правило состоит в том, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство, не приобретает права собственности на него.

Тем не менее, это лишь общее правило, которое не может при­меняться без учета конкретных обстоятельств дела.

Конкретные последствия зависят от ряда обстоятельств: ка­ково целевое назначение участка; является ли застройщик соб­ственником участка; если нет, то есть ли согласие собственника на застройку, нарушаются ли застройкой права других лиц и т.п.

Учитывая эти обстоятельства, необходимо различать такие слу­чаи самовольного строительства:

1) строительство с нарушением целевого назначения участка;

2) строительство, осуществленное лицом, не являющимся соб­ственником участка;

3) строительство, осуществленное собственником земли с на­рушением установленных законодательством требований.

1. В случае самовольного строительства с нарушением целе­вого назначения участка, право собственности на самовольно по­строенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим такое строительство, при ус­ловии предоставления ему земельного участка в установленном порядке под уже построенное имущество (часть 3 ст. 376 ГК Ук­раины).

2. В случае осуществления самовольного строительства ли­цом, которое не является собственником участка, последствия зависят от субъективных (воля собственника) и объективных об­стоятельств (нарушение прав других лиц).

Во-первых, если собственник (пользователь) земли возражает против признания права собственности за самовольным застрой­щиком, застройка подлежит сносу лицом, осуществившим (осу­ществляющим) самовольное строительство. Если застройщик не желает выполнять это требование, снос производится за его счет.

Во-вторых, такие самые последствия наступают, если самоволь­ное строительство, осуществленное несобственником, нарушает права других лиц. При этом по смыслу части 4 ст. 376 ГК Украины воля собственника участка значения не имеет. Если он даже согласен на такое самовольное строительство, но это нарушает права других лиц (например, членов его семьи, которые проживают вместе с ним), вопрос о признании права собственности на самовольное строи­тельство судом положительно решен быть не может.

Наконец, по требованию собственника (пользователя) земель­ного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное имущество, размещенное на его уча­стке, если это не нарушает права других лиц (часть 5 ст. 376 ГК Украины).

При этом лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение затрат, произведенных им на это стро­ительство.

3. В случае, если строительство, осуществленное собственни­ком (пользователем) земли, но с нарушением установленных законодательством требований (существенным отклонением от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенным нарушением строи­тельных норм и правил), суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить соответствующее решение. Этим решением суд может вменить в обязанность лица, осуществившего (осуще­ствляющего) строительство, произвести соответствующую пере­стройку. Если проведение такой перестройки является невозмож­ным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строитель­ство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего строительство. Лицо при этом обязано возместить затраты, свя­занные с приведением земельного участка в предшествующее со­стояние (часть 7 ст. 376 ГК Украины). Следует отметить, что нор­ма ГК, содержащая это правило, не указывает прямо на то, что имеется в виду нарушение правил застройки именно собственни­ком участка. Тем не менее, системный анализ всех частей ст. 376 ГК Украины позволяет сделать вывод, что сказанное может ка­саться лишь собственника, поскольку иные ситуации в отдельно­сти предусмотрены соответствующими нормами.

Еще одним важным гражданско-правовым правомочием в области отношений собственности на земельный участок, являет­ся переход права на земельный участок при приобретении жи­лого дома, здания или сооружения, размещенных на нем, к лицу, приобретшему указанные вещи.

При этом право собственности на земельный участок перехо­дит без изменения его целевого назначения. Размер участка, ко­торый переходит вместе с приобретенной недвижимостью, уста­навливается договором Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не опре­делен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята соответствующей недвижи­мостью, и на часть земельного участка, которая является необхо­димой для их обслуживания. Если жилой дом, здание или соору­жение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения, к приобретателю перехо­дит право пользования той частью земельного участка, на кото­рой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслу­живания (ст. 377 ГК Украины).

В отличие от ст. 377 ГК Украины, ст. 120 ЗК Украины закреп­ляет, в сущности, самостоятельные правовые режимы земельной собственности и собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости: переход права собственности на недвижимость не влечет за собой автоматического перехода пра­ва собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение), а требует заключения отдельного договора (купли-продажи, дарения, мены и т.п.). В наследственных отно­шениях земельный участок также является самостоятельным объектом и требует самостоятельного оформления перехода пра­ва собственности на него вместе с переходом права собственности на здания (сооружения).

Договором, регламентирующим переход права пользования участком к приобретателю здания (сооружения), часть 1 статьи 120 ЗК признает лишь договор аренды земельного участка.

Часть 3 статьи 120 ЗК предусматривает единый случай, когда переход права на земельный участок к приобретателю дома или его части происходит «автоматически», без оформления перехода прав на участок отдельным договором. В данном случае единым договором, являющимся основанием перехода прав на земельный участок (как права собственности, так и прав арендатора), являет­ся договор пожизненного содержания, даже в тех случаях, когда он не содержит условий перехода прав на земельный участок, или содержит условия об отсутствии такого перехода.

Право собственности лица на земельный участок может быть прекращено: добровольно (волеизъявлением собственника), при­нудительно (по решению суда) и по объективной причине (смерть собственника, прекращение юридического лица) в случаях, уста­новленных законом (ст. 378 ГК Украины, глава 22 ЗК).

Прекращение права собственности на землю по волеизъявле­нию землевладельца возможно в случаях:

— добровольного отказа собственника от земельного участка (который может быть осуществлен лишь в пользу государ­ства или территориальной громады);

— добровольного отчуждения земельного участка собственни­ком, в том числе дачи согласия на изъятие земельного уча­стка для его последующего предоставления другому лицу с правом получения соответствующей компенсации.

Принудительное прекращение права собственности на землю охватывает:

— выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам обществен­ной необходимости и для общественных нужд;

— изъятие неотчужденного в установленном порядке земель­ного участка иностранными лицами, лицами без граждан­ства и иностранными юридическими лицами;

— изъятие земельного участка, используемого не по целевому назначению или с нарушением законодательства;

— конфискацию земельного участка как санкции за соверше­ние преступления или административного правонарушения;

— обращение взыскания на земельный участок по обязатель­ствам его собственника (например, в случае невыполнения соб­ственником земельного участка ипотечных обязательств).