Виды права собственности в зависимости от числа собственников. Индивидуальная (персональная) и общая собственность

Имущество может принадлежать на правах собственности не одному лицу, а нескольким лицам одновременно. В таком слу­чае возникают отношения общей собственности.

Право общей собственности — это право двух и более лиц на один и один и тот же объект, который может состоять из одной вещи или из совокупности вещей. Эти вещи могут быть делимы­ми или неделимыми, однако как объект права собственности они создают единое целое. Поэтому право собственности каждого уча­стника общей собственности распространяется на весь объект, а не на его часть.

С понятием права общей собственности связаны такие катего­рии как «идеальная доля» и «реальная доля».

Идеальная доля — это доля в праве на вещь. Например, если два лица имеют в равных долях право общей собственности на вещь, то любому из них принадлежит не половина вещи, а поло­вина права на эту вещь.

Реальная доля определяется при прекращении права общей собственности и разделе вещи. В этом случае речь идет именно о праве на часть вещи.

Следует иметь в виду, что сособственники могут определить порядок пользования общей вещью без определения реальных долей. В этом случае право общей собственности не прекращает­ся, любой сохраняет свою долю в праве на вещь.

Проиллюстрируем это таким примером.

Двум братьям на праве общей собственности принадлежит дом, первый этаж которого сделан из камня, а второй — из дерева. По соглашению между ними один из братьев пользуется первым, а другой — вторым этажом. Если при неизвестных обстоятельствах второй этаж сгорит, риск случайной гибели вещи ляжет на обоих собственников: общий размер дома станет меньше, но оба сохра­няют долю в праве на уцелевшую часть дома. Итак, тот из брать­ев, который пользовался деревянной частью дома, сохраняет пра­во пользования первым этажом. Если же верхняя часть строения по случайной причине погибнет после того, как будут определены реальные доли и состоится раздел дома, то собственник второго этажа не сможет претендовать на уцелевшую часть дома. Как и каждый собственник, он несет риск случайной гибели вещи.

Статья 3 Закона Украины «О собственности» отменила ранее существовавшие ограничения в законодательстве относительно субъектного состава участников общей собственности. Теперь воз­можно возникновение отношений общей собственности с участием граждан, юридических лиц и государства, то есть независимо от формы собственности.

Виды общей собственности. Общее имущество может принад­лежать сторонам на праве общей долевой собственности и на праве общей совместной собственности.

Общая долевая собственность имеет место тогда, когда доля сособственников в праве собственности на общее имущество (иде­альная доля) заведомо четко определена. Если законом или со­глашением участников общей собственности не предусмотрено иное, то к общему имуществу применяется правовой режим именно общей долевой собственности (ст. 355 ГК Украины). Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады (ст. 356 ГК Украины).

При общей совместной собственности размеры долей предва­рительно не определены, хотя и предполагается, что они равны. Общая совместная собственность возникает в случаях, непосред­ственно предусмотренных в законе (например, общая совместная собственность супругов), а также на основании соглашения участ­ников общей долевой собственности.

Особенностью субъектного состава правоотношений общей соб­ственности является множественность ее участников. В связи с этим правоотношения возникают не только между собственником и несобственником, но и между сособственниками. В литературе различают внешние правоотношения общей собственности (между сособственниками, с одной стороны, и несобственниками — с дру­гой стороны) и внутренние правоотношения общей собственности (между самими собственниками)[52].

Содержанием внутренних правоотношений общей собственно­сти является право любого из сособственников относительно вла­дения, пользования и распоряжения общей вещью и обязанность любого из сособственников согласовывать свое поведение относи­тельно владения, пользования и распоряжения общей вещью с другими сособственниками[53], то есть все сособственники при осу­ществлении права общей собственности обязаны не только не препятствовать друг другу в осуществлении полномочий права общей собственности (пассивное поведение), но и согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоря­жения общим имуществом с другими сособственниками (актив­ное поведение).

Общая долевая собственность может возникать в силу любых оснований, не запрещенных законом.

В частности, основаниями возникновения права общей доле­вой собственности могут быть:

1) общее создание двумя или более лицами общей вещи или ее переработка, кроме случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 331, 332 ГК Украины, часть 2 ст. 17 Закона Украи­ны «О собственности»);

2) получение плодов от общей вещи или доходов от общего имущества, если эти плоды или доходы не разделены между участниками общей долевой собственности (ст. 359 ГК Ук­раины);

3) приобретение несколькими лицами неделимой вещи;

4) соглашение супругов (бывших супругов) об определении размера долей в общей совместной собственности или реше­ние суда об определении размера долей неделимой вещи, принадлежащей супругам (бывшим супругам) на праве общей совместной собственности;

5) брачный договор, которым установлен режим общей совме­стной собственности для того или иного имущества;

6) отчуждение собственником доли в праве собственности на вещь;

7) наследование двумя или более лицами при условии, что унаследованное имущество не разделено между наследни­ками.

Этот перечень не является исчерпывающим. Поэтому возмож­ны и иные основания возникновения права общей долевой соб­ственности, например, в случае приватизации квартиры (дома), если члены семьи договариваются, что приватизированная квар­тира (дом) будет принадлежать им на праве общей долевой соб­ственности (ст. 8 Закона Украины «О приватизации государ­ственного жилого фонда»; выполнение договора об общей дея­тельности (ст. ИЗО ГК Украины).

Доли в праве общей долевой собственности считаются равны­ми, если иное не установлено по договоренности сособственников или законом.

Если размер долей в праве общей долевой собственности не установлен по соглашению сособственников или законом, он оп­ределяется с учетом вклада каждого из сособственников в приоб­ретение (изготовление, сооружение) имущества.

Сособственник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если неотдели­мое улучшение общего имущества произведено им за собствен­ные средства по согласию всех сособственников, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

Сособственник жилого дома, другого здания, сооружения мо­жет осуществить в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других сособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью осуществившего ее сособственника, и не изменя­ет размера долей сособственников в праве общей долевой соб­ственности.

Улучшения общего имущества, которые можно отделить, явля­ются собственностью того из сособственников, который их сделал, если иное не установлено договоренностью сособственников (ст. 357 ГК Украины).

Осуществление права общей собственности базируется на про­стом принципе: реализация права одним из сособственников не должна ущемлять интересов других сособственников. Иными сло­вами, воля и права каждого участника общей собственности огра­ничены правами других ее участников. (Поэтому право общей соб­ственности еще называют «стесненным правом собственности»). На этом общем принципе основывается решение всех конк­ретных вопросов осуществления права общей собственности, пре­дусмотренных ст.ст. 357-364 ГК Украины.

Итак, право общей долевой собственности осуществляется со-собственниками с их согласия.

Сособственники могут договориться о порядке владения и пользо­вания имуществом, находящимся в их общей собственности.

Каждый из сособственников имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собствен­ности. В случае невозможности выделения доли в натуре, он име­ет право требовать от других сособственников, соответствующей материальной компенсации.

Если договор между сособственниками о порядке владения и пользования общим имуществом соответственно их долям в праве общей долевой собственности удостоверен нотариально, он явля­ется обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество (ст. 358 ГК Украины).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, ко­торое находится в общей долевой собственности, поступают в со­став общего имущества и распределяются между сособственника­ми соответственно их долям в праве общей долевой собственнос­ти, если иное не установлено договоренностью между ними.

Сособственник соответственно своей доле в праве общей доле­вой собственности обязан принимать участие в затратах на уп­равление, содержание и сохранность общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответ­ственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным

с общим имуществом (ст. 360 ГК Украины). Если кто-нибудь из участников права общей долевой собственности уклоняется от участия в общих затратах, другие сособственники, внесшие за него платежи по общему имуществу, могут взыскать с него соответ­ствующую долю затрат, как неосновательно сбереженное имуще­ство (ст. 1212 ГК Украины).

Важным правомочием сособственника является его право распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности (ст. 361 ГК Украины).

При этом гарантией защиты прав и интересов других сособ-ственников является, предусмотренное ст. 362 ГК Украины, их преобладающее право покупки доли в праве общей долевой соб­ственности. Суть этого права состоит в том, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности, сособственник имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях, кро­ме случая продажи с публичных торгов.

Для реализации этого права предусмотрено, что продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно извес­тить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, на которых он ее продает.

Если другие сособственники отказались от осуществления пре­обладающего права покупки или не осуществят этого права отно­сительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

Если желание приобрести долю в праве общей долевой соб­ственности выявили несколько сособственников, продавец имеет право выбора покупателя.

В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки, сособственник мо­жет подать в суд иск о переводе на него прав и обязанностей поку­пателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить поку­патель.

Тем не менее, предъявление такого иска не влечет признания недействительным договора купли-продажи (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 28 апреля 1978 г. № 3 «О судебной практике о признании соглашений недействитель­ными» с последующими изменениями и дополнениями). Вместе с тем, в данном случае сособственник, в пределах установленного законом срока, может требовать перевода на него прав и обязан­ностей покупателя по заключенному соглашению.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

Право преобладающей покупки применяется лишь в случае продажи одним из сособственников своей доли посторонним лицам. То есть, оно не применяется в случае продажи совладель­цем его доли другому совладельцу, а также в случае отчуждения доли иным способом (в частности, при безвозмездной передаче). В этом случае соблюдения изложенной выше процедуры не нуж­но. Отчуждатель может передать безвозмездно свою долю в праве общей собственности любому лицу, не извещая об этом других сособственников, не спрашивая на это их согласия и т.п.

Передача совладельцем своего преобладающего права покуп­ки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

При отчуждении доли в праве общей долевой собственности она переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если иное не установлено договоренностью сторон. Мо­мент заключения договора определяется в соответствии с правила­ми ст. 640 ГК Украины. Хотя часть 2 ст. 363 ГК Украины относи­тельно отчуждения доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему нотариальному удостоверению и (или) го­сударственной регистрации, отсылает к ст. 334 ГК Украины («Мо­мент приобретения права собственности по договору»), но, очевид­но, в этом случае следует руководствоваться не только и не столько положениями этой статьи, сколько ст. 640 ГК Украины.

Сособственник имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Если же выдел доли из общего имущества не допускается согласно за­кону или является невозможным (речь идет о неделимой вещи), сособственник, желающий выдела, имеет право на получение от других сособственников денежной или другой материальной ком­пенсации стоимости его доли.

Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего иму­щества заключается в письменной форме и подлежит нотариаль­ному удостоверению (часть 3 ст. 364 ГК Украины). Думается, что в такой же форме должен заключаться договор о выплате ком­пенсации вместо выдела доли.

Право требовать выдела доли в общем имуществе имеет не только сам участник, но и его кредитор (в случае недостаточнос­ти у него иного имущества, на которое может быть обращено взыс­кание). Если выдел в натуре доли из общего имущества влечет изменение его назначения или против этого возражают другие сособственники, спор решается судом.

В случае невозможности выдела в натуре доли из общего иму­щества или возражения других сособственников против такого выдела, кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением сум­мы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве об­щей долевой собственности или отказа других сособственников от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или переведения на него прав и обязанностей сособственника-должника, с осуществлени­ем соответствующего перерасчета (ст. 366 ГК Украины).

Право лица на долю в общем имуществе может быть прекра­щено по решению суда на основании иска других сособственни­ков. Но для удовлетворения такого иска судом, необходимо нали­чие таких условий:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь является неделимой;

3) общее владение и пользование имуществом является невоз­можным;

4) такое прекращение не нанесет существенного ущерба инте­ресам сособственника и членам его семьи;

б) истец предварительно внес стоимость этой доли на депозит­ный счет суда.

Если выдел доли из общего имущества происходит с сохране­нием общей собственности (она прекращается только для лица, доля которого выделена), то в случае раздела имущества в натуре между сособственниками, по договоренности между ними, право общей долевой собственности на него прекращается.

Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Основаниями прекращения права общей долевой собственно­сти могут быть:

1) отчуждение доли одним из двух сособственников другому;

2) отчуждение долей всеми сособственниками одному из них;

3) переход к одному из двух сособственников доли другого в наследство;

4) реализация имущества, находящегося в общей долевой соб­ственности. При этом полученная денежная сумма распре­деляется между сособственниками пропорционально разме­ру принадлежащих им долей в праве общей долевой соб­ственности.

Право общей совместной собственности — это общая собствен­ность двух или более лиц без определения долей любого из них в праве собственности.

Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, терри­ториальные громады, если иное не установлено законом (ст. 368 ГК Украины).

Основаниями возникновения права общей совместной собствен ности являются:

— приобретение имущества супругами во время брака, если иное не предусмотрено законом или брачным договором (часть 3 ст. 368 ГК Украины, часть 1 ст. 60 СК Украины);

— приобретение имущества вследствие общего труда членом семьи, если иное не установлено письменным соглашением между ними (часть 1 ст. 17 Закона «О собственности», часть 4 ст. 368 ГК Украины);

— приобретение имущества общим трудом граждан, объеди­нившихся для общей деятельности, если письменным со­глашением между ними установлен режим общей со­вместной собственности на приобретенное вследствие такой деятельности имущество (ст. 17 Закона Украины «О соб­ственности»);

— приобретение имущества лицами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, если иное не установлено письмен­ным соглашением между ними (часть 2 ст. 18 Закона Ук­раины «О собственности», ст. 16 Закона Украины «Про кре­стьянское (фермерское) хозяйство»);

— передача квартиры или дома из государственного жилого фонда путем приватизации, по письменному согласию всех членов семьи нанимателя в их общую совместную собствен­ность (ст. 8 Закона Украины «О приватизации государствен­ного жилого фонда»);

— договоренность субъектов гражданского права относительно установления режима общей совместной собственности на другое имущество, находящееся в их общей собственности.

Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляют право такой собственности совмест­но, если иное не установлено договоренностью между ними.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников. В случае совершения одним из сособственников сделки по распо­ряжению общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех сособственников.

Согласие сособственников на совершение сделки по распоря­жению общим имуществом, подлежащим нотариальному удосто­верению и (или) государственной регистрации, может быть выра­жено письменно и удостоверено нотариально.

Сособственники имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуще­ством. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные таким лицом без полномочий или с превышением полномочий, могут быть признаны судом недействительными по иску другого сособственника (ст. 369 ГК Украины).

Сособственники имеют право на выдел в натуре доли из имуще­ства, находящегося в общей совместной собственности в том же порядке, который установлен для выдела доли из общей долевой собственности (ст.ст. 370, 364 ГК Украины). В этом случае счита­ется, что доли любого из сособственников в праве общей совмест­ной собственности являются равными, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

Так же, как и при общей долевой собственности, осуществляет­ся выдел доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее по требованию кредитора (ст.ст. 371, 366 ГК Украины), а также раздел имуще­ства, находящегося в общей совместной собственности. При этом считается, что доли сособственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними или законом. Тем не менее, по решению суда доля сособственника может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, имеющих существенное значение (ст. 372 ГК Ук­раины).