Расчет стоимости земельного участка методом корректировок

Выбор единиц сравнения

Для земельных участков основной характеристикой, является площадь. Типичными величинами в качестве единицы площади для земельных участков служат кв. м, сот., и га. Выбор любой из этих величин в качестве единицы сравнения допустим и отличаются лишь удобством записи (количество знаков до и после запятой). Учитывая размеры объекта оценки, проанализировав рынок продаж земельных участков, Эксперт пришел к выводу, что в данном случае, в качестве элемента сравнения целесообразно принять 1 кв. м.

Выбор объектов-аналогов

По результатам анализа данных земельных участков в г. Воронеж и выявления диапазона цен предложений для расчета стоимости исследуемого земельного участка отобраны 5 наиболее схожих объектов-аналогов, не использовались минимальные и максимальные значения из диапазона, не использовались объекты, стоимость которых после внесения корректировок существенно отличалась от других объектов (более 30%).

На рис. 2.6. показано расположение объекта исследования (метка без номера) и объектов-аналогов (метки с номерами) на фрагменте карты г. Воронеж (№ меток соответствуют № аналогов в табл. 2.8. Составлено с помощью «Конструктора карт») (https://tech.yandex.ru/maps/tools/constructor/.)

Рис. 2.6. Расположение объекта исследования и объектов-аналогов на карте                г. Воронеж

 

Скриншоты объекта исследования и объектов-аналогов приведены в Приложении. Описание характеристик объектов-аналогов приведено в Таблице 2.8.

Таблица 2.8. Описание характеристик объектов-аналогов

Показатель (характеристики)	Объект исследования	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Наименование объекта недвижимости	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Источник информации	-	https://www.avito.ru/voronezh/zemelnye_uchastki/uchastok_61_sot._izhs_2162388984	https://www.avito.ru/voronezh/zemelnye_uchastki/uchastok_36_sot._izhs_1997605728	https://www.avito.ru/voronezh/zemelnye_uchastki/uchastok_18_sot._izhs_2119309827	https://www.avito.ru/voronezh/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._izhs_2195168127	https://www.avito.ru/voronezh/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_366064099
Цена предложения, руб.	-	3 600 000	1 700 000	9 200 000	2 100 000	3 000 000
Цена за 1 кв. м	-	5 902	4 722	5 111	4 200	5 000
Площадь, кв. м	457	610	360	1800	500	600
Передаваемые имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия рынка	-	На продаже	На продаже	На продаже	На продаже	На продаже
Функциональное назначение	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС
Местоположение	Воронежская область, Воронеж, ул. Черноморская, 45	Воронежская область, Воронеж, ул. Машинистов, 64	Воронежская область, Воронеж, Кузнечная ул., 30	Воронежская область, Воронеж, Братская ул., 2В	Воронежская область, Воронеж, ул. Розы Люксембург, 11	Воронежская область, Воронеж, ул. 25 Января
Инженерные коммуникации	Электроснабжение - на участке, водоснабжение и канализация - на участке, газоснабжение - на участке	Электроснабжение - на участке, водоснабжение и канализация - на участке, газоснабжение - на участке	Электроснабжение - на участке, водоснабжение и канализация - по границе, газоснабжение - по границе	Электроснабжение - на участке, водоснабжение и канализация - на участке, газоснабжение - на участке	Электроснабжение - по границе, водоснабжение и канализация - по границе, газоснабжение - по границе	Электроснабжение - на участке, водоснабжение и канализация - на участке, газоснабжение - на участке
Рельеф	Ровный, спокойный	Ровный, спокойный	Ровный, спокойный	Ровный, спокойный	Ровный, спокойный	Ровный, спокойный
Наличие ветхих сооружений, зданий	Отсутствуют	Строение под снос	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом корректировок представлен в таблице 2.9.

 

Таблица 2.9. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом корректировок