Товарищества собственников недвижимости

 

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как самостоятельный вид некоммерческих корпораций появилось в Гражданском кодексе РФ в 2014 г. после внесения изменений в положения о юридических лицах. Таким образом, как и некоторые другие организационно-правовые формы некоммерческих организаций (ассоциации, потребительские кооперативы), ТСН можно было бы рассматривать как родовое понятие, которое включает в себя такие разновидности как товарищество собственников жилья (ТСЖ), садовое, а также огородническое некоммерческое товарищество (СНТ, ОНТ). Однако организация может создаваться и непосредственно в форме ТСН, в частности, с целью управления общим имуществом здания, в котором нежилые помещения принадлежат различным собственникам.

ТСН признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании. Т.е. наличие права общей собственности - не обязательное условие создания ТСН. Они могут быть созданы и в случае, когда какие-либо объекты инфраструктуры находятся не в собственности, а в общем пользовании.

Обязательным признаком ТСН является цель создания - совместное владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.

2. В п. 2 определяется перечень сведений, которые должны быть включены в устав ТСН, однако, этот перечень не является закрытым - он может дополняться законами, определяющими статус ТСН отдельных видов.

3. В п. 3 закрепляется самостоятельная имущественная ответственность ТСН. Законодательство не предусматривает в данном случае субсидиарной ответственности членов по долгам организации.

4. В п. 4 предусмотрен единственный вариант преобразования ТСН - потребительский кооператив. Данные организационно-правовые формы имеют сходные черты. Цели деятельности кооператива определены достаточно широко - удовлетворение материальных и иных потребностей, однако, для достижения этой цели необходимо объединение паевых взносов. Наличие паевых отношений отличает потребительский кооператив от ТСН. Учитывая цели и задачи ТСН, вызывает сомнения, что в каких-то ситуациях возникнет необходимость подобного преобразования. Смысл может иметь только обратное преобразование - потребительского кооператива, в котором выплачены все паевые взносы в ТСН, поскольку в такой ситуации, к примеру, у жилищного потребительского кооператива может остаться лишь одна цель, являющаяся для подобной организации не основной, а сопутствующей - осуществление управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

 

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. П. 1 закрепляет принадлежность имущества ТСН на праве собственности. Имущество ТСН может быть получено из различных источников, предусмотренных для формирования имущества некоммерческих организаций. При этом следует учитывать, что имущество, для управления которым создается ТСН, в его собственность не переходит.

2. В п. 2 комментируемой статьи устанавливается, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с ЖК общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, независимо от их членства в ТСН, которое в жилищном законодательстве именуется товарищество собственников жилья (ТСЖ), поскольку членство в данном товариществе является добровольным (ст. 143 ЖК). В настоящее время правовой режим указанного имущества определен в главе 6 раздела II ЖК. Состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома определяется в соответствии со ст. 36 ЖК.

3. П. 2.1 комментируемой статьи был введен ФЗ от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Он устанавливает режим общей долевой собственности в отношении имущества общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе.

3. В п. 3 статьи указывается, что доля в праве общей собственности на общее следует судьбе права собственности на соответствующий объект недвижимости (жилое помещение, земельный участок). Соответственно, невозможно самостоятельное участие в обороте доли в праве собственности на общее имущество: она не может отчуждаться и не может быть выделена в натуре. При переходе права собственности на объект недвижимости доля в праве общей собственности на общее имущество переходит к новому собственнику.

 

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. ТСН является корпорацией, соответственно, исключительная компетенция общего собрания членов ТСН определяется, прежде всего, п. 2 ст. 65.3 ГК РФ. П. 1 комментируемой статьи относит к исключительной компетенции общего собрания ТСН также решение вопроса об установлении обязательных платежей и взносов членов товарищества. Обязательные платежи и взносы членов ТСН направлены на обеспечение содержания общего имущества, а также обеспечение функционирования товарищества.

2. Для ТСН предусматривается наличие единоличного и постоянно действующего коллегиального органа управления. Распределение компетенции указанных органов определяется специальными законами, определяющими особенности статуса отдельных видов ТСН. Например, полномочия правления и единоличного органа ТСЖ определены в ст. 148-149 ЖК РФ.

В ч. 2 п. 2 содержится положение о возможности досрочного прекращения полномочий органов управления ТСН. Данные положения аналогичны положениям о досрочном прекращении полномочий органов управления ассоциации (см. комментарий к п. 2 ст. 123.10).