Вынужденная продажа имущества: проблемы экспертной оценки.

 

В результате активизации процессов вынужденной прода­жи имущества перед оценщика­ми Украины возник ряд профессиональных проблем. Как показала практика, использование в качестве базы оценки имущества для вынуж­денной продажи только дефини­ции ликвидационной стоимос­ти не всегда гарантирует адек­ватный результат - реализацию имущества по стоимости, полу­ченной экспертным путем, без ущерба для продавца и непри­ятных последствий для оцен­щика. Более широкий взгляд на процесс оценки, учет конкретной экономической ситуации в регионе, всестороннее изуче­ние сегмента рынка, соответ­ствующего объекту продажи и его потенциальному использо­ванию, обусловили необходи­мость изменения устоявшейся схемы оценки в случае вынуж­денной продажи. Несмотря на то, что большая часть имущества, подлежащего вынужденной продаже, имеет негосударственную форму соб­ственности, в данной работе использованы определения и подходы к оценке, сформулиро­ванные в Методике оценки сто­имости имущества при привати­зации, утвержденной постанов­лением Кабинета Министров Украины от 12.10.2000 № 1554 ²² (далее - Методика), поскольку в настоящее время этот документ является наиболее полным ме­тодическим руководством по проведению оценки на террито­рии Украины. Кроме того, прак­тически вся деятельность распо­рядителей имущества при вы­нужденной продаже контроли­руется государственными орга­нами (налоговыми инспекция­ми, судами, «Агентство по вопросам банкротства» и пр.).

Причины, инициирующие вынужденную продажу всех видов имущества и имеющие законодательную основу, хорошо известны: банкротство предприятия; реализация имущества, опи­санного по решению суда; наличие залогового имуще­ства банков; реализация имущества, нахо­дящегося в налоговом залоге. Одной из причин продажи имущества, в частности недви­жимости, является также задол­женность по уплате налогов.В этом случае продажа носит не­явно выраженный вынужден­ный характер и осуществляется самим предприятием под давле­нием налоговой инспекции.

В зависимости от формы собственности и распорядителя имущества предусмотрены кон­курсная продажа (аукцион), от­крытые торги и обычная прода­жа на вторичном рынке (напри­мер, в случае реализации бан­ком имущества, перешедшего в его распоряжение, или добро­вольно-принудительной прода­жи собственником). Если характер продажи (вы­нужденная) обусловливает необ­ходимость определения ликви­дационной стоимости, то про­цедура продажи или задание распорядителя имущества по­зволяют определить срок реали­зации, который заведомо мень­ше типично рыночного. Таким образом, по формаль­ным признакам условий прода­жи (причины и процедура) ус­танавливаются вид определяе­мой стоимости и алгоритм ее расчета. Наиболее проблематич­ным для оценщика является оп­ределение среднерыночного пе­риода реализации для каждого вида имущества. Если по распро­страненным видам оцениваемо­го имущества - недвижимость, автотранспорт, оборудование (станки, грузоподъемное обору­дование) - имеется информация о ценах продаж, то о сроках выставления объектов на рынке такая информация труднодос­тупна даже по недвижимости.

Как пока­зала практика биржевой дея­тельности, принудительно реа­лизуются практически все виды имущества – от недвижимости до офисной мебели. Для корректно­го построения процедуры оцен­ки более важно не что оценива­ется, а как классифицируется имущество согласно Методике. Независимо от перечня и объема предназначенного для продажи имущества типичным подходом является классифика­ция его как совокупности ин­дивидуально определенного имущества. Заказчик оценки, а им чаще всего выступает распо­рядитель имущества, передает на оценку перечень отдельных инвентарных объектов. То имущество, которое сог­ласно Методике относится к индивидуально определенному и не может рассматриваться как целостный имущественный комплекс, не является предме­том дальнейшего рассмотрения. Наиболее актуальной про­блема корректной классифика­ции заявленного на оценку иму­щества является в случае про­дажи имущества предприятий-банкротов, поэтому ограничим­ся именно этой ситуацией. При банкротстве предприя­тия после проведения инвента­ризации и принятия решения о продаже имущества к оценке предлагаются отдельные инвен­тарные объекты, составляющие имущество банкрота.

Стандартным подходом к оцен­ке в этом случае является опре­деление ликвидационной стои­мости совокупности отдельных инвентарных объектов. Такой поход имеет под собой основа­ние, так как на предприятиях-банкротах практически отсут­ствует хозяйственная деятель­ность, простаивает оборудова­ние, большая часть которого физически и морально устаре­ла. Финансовые показатели ра­боты таких предприятий отри­цательные. Большинство пред­приятий, признанных в настоя­щее время банкротами, практи­чески не функционировали на протяжении последних 1 - 2 лет и более. В разделе VIII Методики, который регламентирует оцен­ку стоимости индивидуально определенного имущества, отме­чается, что речь идет об опре­делении стоимости имущества, “которое... не может быть при­знано целостным имуществен­ным комплексом” (п. 74)²². Таким образом, оценщику необходимо проверить, действительно ли отсутствуют признаки целостно­го имущественного комплекса.

Если оцениваемое имуще­ство (здания, сооружения, обо­рудование) классифицируется как индивидуально определен­ное, оценщик применяет обще­признанные методы оценки для определения стоимости. Среди имущества, подлежащего оцен­ке, встречаются как специализированные основные средства, так и неспециализированные. Это в равной мере относится и к объектам недвижимости, и к оборудованию, и к транспорту (например, машины для дорож­ных работ). В случае если большая часть имущества относится к специа­лизированным активам, рассчи­тывается остаточная стоимость замещения. Какой результат дает затратный метод, например при оценке производственных зданий, общеизвестно: в боль­шинстве случаев этот результат не имеет ничего общего с ры­ночными ценами. Применять для оценки таких активов метод аналогов продаж неправомерно даже для рынка недвижимости, не говори об уникальном обо­рудовании. Таким образом, су­ществует проблема приведения стоимости специализированных активов к рыночному уровню.

Следующая проблема возни­кает при применении метода, базирующегося на капитализа­ции дохода, в особенности при опенке больших производствен­ных комплексов. В основе об­щепринятого подхода к оценке недвижимости по доходности лежит допущение о возможнос­ти сдачи помещений в аренду. Однако производственные по­мещения сдаются в аренду в ог­раниченных количествах, а пло­щади свыше 10 тыс. м ², да еще и со специальным оборудованием сдать в аренду практически не­возможно. Например, необхо­димо оценить производствен­ный корпус площадью свыше 5 тыс. м ², оснащенный подъем­ным оборудованием. Каждая со­ставляющая не является специ­ализированной, однако в целом говорить о возможности сдачи его в аренду как производствен­ной недвижимости не коррект­но. Такой подход противоречит принципу лучшего и наиболее эффективного использования данного имущества как отдель­ного инвентарного объекта и как составляющей всего имуще­ственного комплекса, заявлен­ного на оценку. Таким образом, следует ответить на вопрос: что оценивается - отдельные инвен­тарные объекты или целостный имущественный комплекс? Эта проблема в равной степени ка­сается и целых заводов, и от­дельных производственных участ­ков, технологических линий. Так, известно, что цеха с подъ­емным оборудованием и подъезд­ными железнодорожными путя­ми успешно используются под базы металл о про ката, а это весь­ма прибыльный бизнес. Задача оценщика значитель­но расширяется и усложняется. Фактически необходимо, если речь идет о большом комплексе, рассмотреть возможность его ре­структуризации, выделения от­дельных самостоятельных подраз­делений или объектов, без кото­рых возможна отдельная хозяй­ственная деятельность на посто­янной и регулярной основе. Та­кая работа, может быть, и не пре­дусмотрена в задании по оценке, однако она необходима для по­лучения корректного результата.

При принятии решения о возможности классификации активов как целостного имуще­ственного комплекса существу­ют по меньшей мере два аспек­та – технический и экономичес­кий. Поскольку речь идет об имуществе банкрота или имуще­стве, изъятом из основного про­изводства, т. е. исключенном из текущей экономической дея­тельности, для отнесения дан­ных основных средств к целост­ному имущественному комплек­су необходимо, чтобы это было возможно по условиям техноло­гии и экономически целесооб­разно. Второе условие фактичес­ки требует разработки бизнес-плана с проведением маркетин­говых исследований и анализа рынка финансов. Результатом этих исследований должен быть ответ на вопрос, что выгоднее для продавца предложить на рынке: отдельные инвентарные объекты иди целостный имуще­ственный комплекс, ориентиро­ванный на определенный вид деятельности. Причем речь идет не только о стоимости реализа­ции, но и возможности прода­жи всего заявленного на прода­жу имущества.

Допустим, на основе прове­денных исследований принято решение оценивать целостный имущественный комплекс, ори­ентированный на определенное производство. Согласно Мето­дике комплекс оценивается по стоимости действующего пред­приятия в случае, если деятель­ность предприятия была безубы­точной последние 2 года. Позво­лим здесь отступление от Ме­тодики, поскольку речь идет не о приватизации. Рассмотрим целостный иму­щественный комплекс как по­тенциально действующее пред­приятие. Учитывая техническое состояние невостребованного ряд лет имущества, для ввода в эксплуатацию производства тре­буются значительные финансо­вые вложения. Кроме того, в случае банкротства градообразующих (или определяющих эко­номику в районе) предприятий ликвидационная комиссия мо­жет потребовать сохранения специализации предприятия (автор с этим сталкивался нео­днократно). Однако даже без столь жесткого условия при оценке целостного имуществен­ного комплекса по доходности на основании разработанного бизнес-плана в расчете вероят­ных денежных потоков будут учтены затраты не только на тех­ническое восстановление произ­водства, но и на приобретение оборотных средств, завоевание рынка. Эти затраты необходи­мы для функционирования дан­ного комплекса. Фактически рассчитывается стоимость иму­щества при определенных инве­стиционных обязательствах для потенциального покупателя. Таким образом, здесь возника­ет предпосылка для использова­ния в оценке при вынужденной продаже дефиниции инвестици­онной стоимости.

Согласно Методике инвести­ционная стоимость предполага­ет наличие дополнительных ин­вестиционных условий догово­ра. Процедура вынужденной продажи не предполагает обяза­тельного наличия таких условий в договоре купли-продажи. Од­нако, как показала практика, если учитывать все внешние по отношению к объекту факторы, оценки продавца и покупателя необходимых вложений близки. Приобретая такой объект, поку­патель вынужден вложить расчетную сумму, не обусловлен­ную в договоре, в его восстанов­ление. Таким образом, инвести­ционные условия, отсутствую­щие на бумаге, фактически су­ществует. Кроме того, согласно МСО 2 инвестиционная стоимость – “это стоимость недвижимости для конкретного инвестора,... который имеет конкретную цель инвестирования”⁶². Восстановле­ние производства (или просто капитальный ремонт здания) есть не что иное, как инвести­рование в данное имущество.

Что дает такой подход к оценке продавцу? Во-первых, на рынок предлагается не 25 тыс. м ² производственных площадей и 1 000 устаревших станков, а один производственный объект опре­деленной специализации, что обеспечивает возможность про­дать все имущество одним ло­том. При пообъектной продаже быстро реализуется ликвидное имущество, а неликвидное ос­тается, что не позволяет завер­шить процедуру ликвидации предприятия.

Как сказывается данный подход на покупателе? Покупа­тель ищет производственные площади и оборудование для определенного производства. Объект, ориентированный на аналогичное производство, вы­зовет больший интерес, чем от­дельные здания и станки. Таким образом совмещаются регио­нальные процессы – инвестици­онный и вынужденной продажи. Что дает такой подход оцен­щику, кроме дополнительной ра­боты (не всегда понятной заказ­чику и оплаченной)? Возмож­ность корректного проведения оценки вместо манипулирова­ния на грани дозволенного сто­имостью 1 м ² площади недвижи­мости для получения результата, гарантирующего продажу имуще­ства. В этом случае не возникает проблема высокой стоимости специализированных активов.

Таким образом, отступление от устоявшейся схемы вынуж­денная продажа – ликвидацион­ная стоимость позволяет расши­рить базу оценки. Возможность использования в качестве опре­деляющей инвестиционной сто­имости способствует получению результата, адекватного состоя­нию рынка и экономическим процессам в регионе.