Совершении операций с жилыми помещениями.

Основной принцип подхода органов опеки и попечительства при совершении сделок с жилой площадью должен базироваться на том, что:

а) ребенок не должен остаться без жилья;

б) ребенок должен сохранить свои имущественные интересы и интересы пользователя жилым помещением.

Из этих принципов вытекает основное правило, которым должны руководствоваться органы опеки и попечительства в своей деятельности, смысл которого состоит в том, что, при отчуждении доли жилой площади, приходящейся на несовершеннолетнего, на него должна быть приобретена равно ценная по размеру и стоимости другая доля жилой площади.

«Другая доля жилой площади» может выражаться как в натуре, так и в денежном эквиваленте, в зависимости от существа сделки.

        Второе правило подразумевает, что отчуждение и приобретение жилых площадей должно происходить одновременно.

 Требование одновременности совершения сделок отягощает случаи, когда приобретается еще строящееся или не зарегистрированное жилое помещение. В данных случаях, органы опеки и попечительства могут:

1. Затребовать сведения о том, где будет проживать ребенок на момент оформления приобретаемого жилья (представляется выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, а также согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире);

2. Открыть счет на ребенка, с перечислением суммы, равной доли ребенка в отчуждаемом жилом помещении [7], либо оформляется на ребенка доля другого жилого помещения, также равная доли ребенка в отчуждаемом жилом помещении.

В случае отчуждения приватизированной жилой площади, где на момент приватизации проживал несовершеннолетний, но не вошел в число собственников (случаи 1991-1993гг.), то при одновременном приобретении другого жилого помещения, это его право должно быть восстановлено.

Различают сделки с жилыми помещениями:

1. В пределах г. Москвы;

2. Сделки, в результате которых несовершеннолетние вместе с законными представителями выбывают за пределы города.

3. Сделки, в результате которых несовершеннолетние вместе с законными представителями выбывают за пределы Российской Федерации.

 

Сделки в пределах г. Москвы.

При совершении сделок в пределах города Москвы, в случаях приобретения жилой площади меньшего размера и меньшей стоимости[8], в заявлении на имя главы Управы должны быть указаны причины совершения данной сделки. В связи с этим, органы опеки и попечительства могут затребовать дополнительные сведения, как то:

1. В случае приближения к месту работы законных представителей (представителя) - ходатайство с места работы.

2. В случае приближения к месту обучения ребенка - ходатайство учебного учреждения.

3. При отчуждении жилой площади по основаниям невозможности содержать ее ввиду возросших коммунальных платежей, налогов и сборов и приобретения другой жилой площади, меньшей по размерам и стоимости, желательно запросить справку с места работы всех проживающих на отчуждаемой жилой площади совершеннолетних лиц с указанием оклада, а также справку из наркологического диспансера. В данном случае желательно также провести акт обследования жилого помещения [9].

Сделки, в результате которых несовершеннолетние вместе с законными

представителями выбывают за пределы города.

В случае приобретения жилой площади за пределами города Москвы [10] и выбытия по новому месту жительства в заявлении на имя главы Управы также должны быть указаны причины совершения сделки. Кроме перечисленных выше справок, органы опеки и попечительства должны затребовать:

1. В случае, если переезд связан с тем, что несовершеннолетнему, по состоянию здоровья рекомендуется проживать за пределами города в зеленой зоне, - справку лечащего врача с соответствующими рекомендациями.

2. Акт обследования приобретаемой жилой площади. [11]

3. Справка из ПНД, НД о состоянии законных представителей несовершеннолетнего на учете в данных учреждениях. [12]

 

Сделки, в результате которых несовершеннолетние вместе с законными представителями выбывают за пределы Российской Федерации.

       В  случае  выезда  несовершеннолетнего  с  законными представителями на постоянное место жительства за пределы Российской Федерации, органами опеки и попечительства должны быть затребованы:

1. Гарантийное письмо посольства или консульства другого государства о том, что все личные и имущественные права гражданина РФ (ребенка) будут соблюдены при его переезде на территорию данного государства.

       2. Документы о приобретенной на имя несовершеннолетнего жилой площади на территории государства, куда он убывает, (о площади пользования и стоимости).

3. Если ребенок будет проживать на жилой площади у родственников, то должны быть затребованы сведения о том, какая площадь пользования ему будет предоставлена [13].

 

 

Способы обеспечения сохранности имущественных и жилищных интересов несовершеннолетнего.

В случае отчуждения приватизированной жилой площади, где несовершеннолетний имеет долю собственности и приобретения жилой площади меньшей стоимости, на него должен быть открыт счет в одном из отделений Сбербанка, куда перечисляется разность от стоимости приобретаемой и отчуждаемой квартир. Причем запрет на операции со счетом несовершеннолетнего должен быть наложен до выдачи разрешения на совершение сделки, вне зависимости от наличия на нем денежной суммы.

В случае открытия счета на несовершеннолетнего, существует два способа выдачи разрешения:

1. Когда разрешение выдается до перечисления денежной суммы на счет, открытый на ребенка.

2. Когда разрешение выдается после перечисления денежной суммы на счет, открытый на ребенка.

В первом случае в распоряжении разрешение на отчуждение жилой площади должно ставиться в прямую зависимость от перечисления денежной суммы.[14]

Во втором случае перечисление денежной суммы на счет является одной из причин разрешения на отчуждение.[15]

На практике возможны оба варианта. В первом случае приходится надеяться на выполнение регистрирующим органом всех условий разрешения. Во втором - банка.

Поскольку законные представители неохотно идут на выполнение данных требований [16], то сохранение имущественных интересов ребенка можно обеспечить путем оформления на имя несовершеннолетнего большей доли приобретаемого жилого помещения, равной отчуждаемой.