Для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)

Эмфитевзисом является долгосрочное, отчуждаемое и насле­дуемое вещное право на чужое имущество, которое состоит в пре­доставлении лицу права владения и пользования чужим земель­ным участком для сельскохозяйственных нужд с целью получе­ния плодов и доходов от него с обязанностью эффективно его использовать соответственно целевому назначению.

Субъектами эмфитевзиса являются собственник земельного участка и лицо, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (землеполь­зователь, эмфитевта). Стороной отношений эмфитевзиса не мо­жет быть лицо, которому земельный участок предоставлен на ус­ловиях постоянного пользования или на условиях аренды.

Объектом эмфитевтичного права является пользование земель­ным участком сельскохозяйственного назначения, который на­ходится в частной, коммунальной или государственной собствен­ности. К землям сельскохозяйственного назначения относятся сельскохозяйственные угодья — пашня, многолетние насаждения, покосные луга, пастбища и т.д., а также несельскохозяйственные угодья (ст. 22 ЗК Украины). Такое пользование имеет ограничен­ный характер, поскольку собственник земельного участка переда­ет эмфитевте право владения и право целевого пользования им, сохраняя за собою право распоряжения земельным участком. Стороны могут сузить пределы целевого использования земель­ного участка (например, указав, что он может использоваться под пашню или многолетние насаждения и т.п.).

Основанием установления эмфитевзиса является договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (договор об эмфитевзисе). По договору об эмфитевзисе собственник земельного участка возмезд­но или безвозмездно передает другому лицу право пользования земельным участком, сохраняя на него право собственности. До­говор об установлении эмфитевзиса формально является консенсуальным, поскольку для возникновения эмфитевтичного права не требуется передача земельного участка. Вместе с тем, реализо­вать это право ранее, чем будут установлены границы участка на местности, невозможно, поскольку до этого приступать к исполь­зованию земельного участка запрещено законом (ст. 125 ЗК Ук­раины). Здесь мы имеем ситуацию, подобную той, что возникает при переходе права собственности по договору: момент заключе­ния договора и переход вещного права не совпадают по времени (ст. 334 ГК Украины).

Эмфитевзис может быть передан другому лицу на основании договора между предшествующим и следующим землепользова­телем или на основании наследования (часть 2 ст. 407 ГК Укра­ины). В частности, эмфитевтичное право может быть предметом договора купли-продажи, дарения, мены, в том числе предметом залога, а также может передаваться любым иным, не запрещен­ным законом, способом другому физическому или юридическо­му лицу. При отчуждении эмфитевзиса речь идет не о передаче права собственности на земельный участок, а исключительно об отчуждении права пользования им.

Срок договора об эмфитевзисе устанавливается по договорен­ности его сторон. При этом собственник участка и эмфитевта могут заключить такой договор на определенный или на неопре­деленный срок.

Если договор о предоставлении права пользования чужим зе­мельным участком для сельскохозяйственных потребностей зак­лючен на неопределенный срок, любая из сторон может отказать­ся от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за один год (ст. 408 ГК Украины). Предупреждение об отказе от договора является сделкой, поэтому его содержание и форма оп­ределяются общими правилами об осуществлении сделок, уста­новленными главой 16 ГК Украины.

Собственник земельного участка имеет право:

— требовать от землепользователя использования участка по назначению, установленному в договоре. При этом в самом договоре может быть учтено целевое назначение участка (ст. 409 ГК Украины);

— на получение платы за пользование участком. Плата за пользование, подлежащая уплате землепользователем соб­ственнику земли, не охватывает другие обязательные пла­тежи, устанавливаемые отдельным законом (часть 2 ст. 410 ГК Украины). ГК не устанавливает размер платы за пользо­вание, ее формы, условия, порядок и сроки выплаты: эти вопросы решаются по усмотрению сторон и должны быть закреплены в договоре об эмфитевзисе;

— на преобладающее перед другими лицами право приобрете­ния пользования земельным участком в случае продажи этого права другому лицу (часть 2 ст. 411 ГК Украины);

— на получение процентов от цены продажи эмфитевзиса дру­гому лицу — так называемой «лаудемии» (часть 5 ст. 411 ГК Украины).

Собственник земельного участка обязан:

— предоставить земельный участок в пользование;

— не препятствовать землепользователю в осуществлении его прав.

Даже в случае нарушения эмфитевтой условий осуществления права пользования, собственник не имеет права самовольно пре­пятствовать ему в совершении таких действий, а должен обра­титься в суд. Против нарушения собственником его прав, земле­пользователь защищен теми же средствами защиты, что и соб­ственник имущества (ст. 396 ГК Украины).

Землепользователь имеет право:

— пользоваться земельным участком в полном объеме соот­ветственно договору и право удерживать его за собой (часть 1 ст. 410 ГК Украины);

— приобретать право собственности на плоды и доходы от эк­сплуатации предоставленного в пользование участка. Это право логически следует из права пользования земельным участком для собственных потребностей;

— отчуждать право пользования земельным участком для сель­скохозяйственных потребностей, если иное не установлено законом (ст. 411 ГК Украины).

Следует отметить, что последнее правомочие землепользовате­ля в некоторых случаях сопровождается существенными ограни­чениями, установленными в пользу собственника земли. В част­ности, в случае продажи права пользования земельным участ­ком, собственник этого земельного участка имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение по цене, объяв­ленной для продажи, и на других равных условиях. Для обеспе­чения этого права землевладельца, процедура реализации эмфи­тевзиса путем продажи сопровождается осложненной процедурой. Продавец эмфитевзиса обязан письменно известить собственника земельного участка, предоставленного в пользование, о намерении продать свое право пользования постороннему лицу с указанием цены, объявленной для продажи, и других условий продажи. Соб­ственник, на протяжении одного месяца письменно заявивший о своем намерении выкупить эмфитевзис, обязан купить его по цене и на условиях, объявленных для продажи. Если собственник зем­ли откажется от реализации своего преобладающего права на покупку эмфитевзиса или не сообщит письменно о согласии на покупку, или пришлет согласие о возможной покупке по другой цене, землепользователь вправе продать свое право любому лицу, но на условиях, предварительно объявленных для продажи. Если собственник участка, дав согласие на покупку эмфитевзиса, со временем откажется от своего намерения, землепользователь мо­жет потребовать от него возмещения вреда, причиненного таким отказом (ст.ст. 22, 23 ГК Украины).

В случае продажи землепользователем эмфитевзиса с наруше­нием права собственника на преобладающую покупку, последний может на протяжении одного года обратиться в суд с иском о пе­реводе на него прав и обязанностей приобретателя права, с внесением на депозитный счет суда денежной суммы, которую по до­говору может уплатить покупатель эмфитевзиса (часть 4 ст. 411, ст. 362 ГК Украины).

Землепользователь обязан:

— вносить плату за пользование земельным участком, а также другие платежи, установленные законом. Плата за пользо­вание, выплачиваемая собственнику участка, не включает другие платежи, подлежащие уплате землепользователем соответственно положениям закона. Указанная плата за пользование не охватывает обязанность пользователя упла­тить собственнику земли лаудемию (часть 5 ст. 411 ГК Ук­раины);

— эффективно использовать земельный участок по его целево­му назначению;

— повышать плодородие земельного участка, применять при­родоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологи­ческой ситуации;

— уведомлять собственника земли о намерении продать право пользования земельным участком.

Эмфитевзис прекращается в случае:

1) объединения в одном лице собственника земельного участ­ка и землепользователя. В этом случае субъекты права соб­ственности и вещного права на чужую вещь совпадают, а затем действует правило о преимуществе более полного права, то есть, права собственности;

2) истечения срока, на который был предоставлен эмфитевзис, если срок был указан в договоре об установлении этого пра­ва. В ГК Украины не установлена обязанность собственни­ка участка продлить по требованию землепользователя срок действия эмфитевзиса. Такая обязанность может быть за­креплена в договоре об установлении эмфитевзиса. В слу­чае достижения сторонами договоренности об удлинении срока, речь идет об установлении нового эмфитевзиса;

3) выкупа земельного участка в связи с общественной необхо­димостью. В этом случае речь идет о выкупе именно зе­мельного участка, а не права пользования им (ст. 350 ГК Украины);

4) уничтожения земельного участка или такого его поврежде­ния, которое исключает возможность использования его для удовлетворения сельскохозяйственных потребностей;

5) признания недействительной сделки, являющейся основа­нием установления эмфитевзиса;

6) использования земельного участка не по целевому назначе­нию (ст. 143 ЗК Украины);

7) договоренности собственника участка и землепользователя о прекращении эмфитевзиса. Такая договоренность должна быть совершена в такой же форме, как и договор об уста­новлении эмфитевзиса.

По решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в иных случаях, установленных законом (ст. 412 ГК Украины).