Федоренко Марина Николаевна,

студент 3 курса магистратуры,

группы 312-ЮРЗ-15,

направления подготовки - 40.04.01 «Юриспруденция».

Научный руководитель – Макаренко Г.И.,

старший преподаватель кафедры правоведения,

 Севастопольского экономико-гуманитарного

института (филиала) ФГАОУ ВО

«КФУ им. Вернадского»

г. Севастополь, Российская Федерация

С каждым годом увеличивается количество сделок с недвижимостью, которые впоследствии признаются судами недействительными. С одной стороны, это может быть вызвано тем, что в гражданском законодательстве предусмотрен обширный перечень оснований для признания сделок недействительными, с другой стороны, это может свидетельствовать об увеличении числа мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости. В любом случае сделка это всегда риск и при признании сделки недействительной продавец и покупатель сталкиваются с неблагоприятными последствиями. При этом таковые чаще наступают для покупателя (даже если он является добросовестным приобретателем), нежели для продавца.

Именно приобретатель после признания судом сделки недействительной оказывается в ситуации, при которой право собственности на недвижимость им уже утрачено, а денежные средства, уплаченные продавцу недвижимости, еще только предстоит вернуть. И в этом случае законодательство предоставляет весьма скудные права покупателю как «слабой» стороне для защиты своих интересов. В частности, покупатель может только лишь возбудить исполнительное производство в отношении продавца, которое, как правило, затягивается на долгие годы и нередко заканчивается не в пользу добросовестного приобретателя.

Таким образом, тщательное правовое регулирование гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом сегодня особенно необходимо.

Новые экономические условия, породившие множество непредвиденных рисков, в которых осуществляется оборот недвижимости, потребовали создания новых правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Эта задача решается как положениями ГК РФ [1] об обязательствах и договорах, так и правилами специального законодательства.

Прежде всего, следует отметить появление подобных механизмов в правовом регулировании института недействительных сделок. В п. 2 ст. 170 ГК РФ произошло значительное изменение правового регулирования недействительности притворных сделок. В новой редакции правовые последствия притворной сделки распространяются не только на случаи, когда в целом одна сделка прикрывает другую сделку, но и на случаи, когда стороны фактически совершают сделку на иных условиях, чем те, которые указаны в содержании сделки.

Одной из проблем, которая длительное время не решалась ни законодательством, ни судебной практикой, являлась проблема заключения договора купли-продажи недвижимости по иной цене, чем указано в договоре, с целью уклонения от уплаты налогов. Длительное время ни законодательство, ни судебная практика не могли найти решения этого вопроса, поскольку природа договорных отношений требовала применения гражданско-правового механизма. Созданный новый прием регулирования представляется удачным способом решения данной проблемы. В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 170 ГК РФ теперь притворной является не только сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, но и сделка, совершенная на иных условиях.

Такие сделки являются ничтожными, то есть недействительными с момента заключения [2, c. 213-217].

Однако отношения, связанные с недвижимостью, требуют не только изменения общих подходов, что произошло в части уточнения и распространения общих способов защиты на отношения сторон в договоре купли-продажи недвижимости, но и создания специальных правовых механизмов, направленных только на защиту прав и участников оборота жилой недвижимости.

В последний период эту задачу решает Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Рассмотрим некоторые положения законодательства, вводящие новые специальные правила в отношении договоров и сделок, так или иначе влияющих на защиту прав сторон договора купли-продажи жилой недвижимости.

Прежде всего, следует сказать о введении новых требований обязательного нотариального оформления к некоторым видам сделок. Этот новый порядок предполагает, что в соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариус проверит законность сделки, в том числе и право на ее совершение.

Последние изменения в законодательстве в обязательном порядке вводят нотариальное удостоверение для следующих двусторонних сделок с недвижимым имуществом: соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу; сделок по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину; сделок по продаже недвижимого имущества гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Далее, подлежит нотариальному удостоверению согласие супруга, выдаваемое другому супругу на заключение последним следующих сделок в сфере оборота недвижимости.

Теперь необходимо разобраться с правовыми последствиями этих нововведений и пояснить самые значимые, касающиеся возвращения в законодательное поле императивных требований об обязательной нотариальной форме некоторых сделок с недвижимостью.

Одним из самых незащищенных собственников в современном правовом поле оказался участник общей собственности. Прежняя редакция ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержала обязательных требований о нотариальной форме любых сделок при продаже доли в праве общей собственности на любое недвижимое имущество.

Теперь нотариальная форма требуется по продаже доли в общей собственности во всех случаях продажи доли одним из участников общей собственности - наследниками, получившими долю в наследственном имуществе, участниками приватизации жилья, получившими долю в жилом помещении, бывшими супругами, режим общей собственности которых перешел в режим долевой собственности и любым иным третьим лицам.

В Законе, однако, использован другой термин – «при продаже постороннему лицу». Следует признать, что это явно не правовой термин, принятый для данных правоотношений. Но в обывательском смысле, конечно, всем понятно, что постороннее лицо по отношению к тому или иному объекту недвижимости - это лицо, которое не является сособственником этого объекта недвижимости.

Изменилось и правовое регулирование процедуры извещения сособственников, то есть реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. В новой редакции ст.24 Закона N 122-ФЗ [3] уточнен порядок осуществления обязанностей продавца по соблюдению права преимущественной покупки продаваемой доли другими долевыми сособственниками. В новой редакции п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ зафиксировано, что «продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности». Далее указано в императивном порядке новое требование об обязательной нотариальной форме такой сделки и при этом отмечено, что такая сделка в установленной форме может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Соответственно, нотариус при проверке законности такой сделки должен включить в свои проверочные действия исследование вопросов - извещались ли другие участники в письменном виде, каково содержание извещения и сколько времени прошло с момента извещения.

В завершение следует отметить, что в законодательстве продолжается построение двухуровневого механизма правового регулирования сделок с недвижимостью, с целью уменьшения рисков для участников данных отношений.

С этой целью вводится как общий механизм защиты, в основе которого лежит принцип добросовестности участников, так и специальный механизм - путем введения законодательством нотариального удостоверения отдельных видов сделок с некоторыми видами недвижимых объектов и для отдельных наиболее незащищенных категорий лиц. Данный подход предполагает всестороннюю проверку законности сделки и тем самым минимизирует возможные потери участников оборота недвижимости.

                         Список используемой литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

2. Илюшина М.Н. Комментарий к ст. 170 ГК РФ // Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 6 - 12 / под ред. д.ю.н., проф. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2014. С. 213 - 217.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.