Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

 

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

 

Комментарий к статье 161

 

1. Действие раздела VIII распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Об особенностях применения ч. 2.1 ст. 161 касательно обращения с твердыми коммунальными отходами см. ч. 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об отходах производства и потребления", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД).

Содержание имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества, а также прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (ч. 1.1 комментируемой статьи).

К общему имуществу МКД относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты - "придомовая территория".

Бремя содержания имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом возможно передать управление многоквартирным домом управляющей организации (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), которая по смыслу ст. 161 ЖК РФ должна по соответствующему договору управления многоквартирным домом оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В ч. 1.1 комментируемой статьи содержатся конкретные требования, при соблюдении которых содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме считается надлежащим.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения установлены Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 (ч. 1.2 комментируемой статьи).

Согласно ч. 1.3 комментируемой статьи деятельность по управлению многоквартирными домами является лицензируемой. Исключение составляют случаи, когда лицензиат, формально прекративший деятельность по управлению многоквартирными домами в результате того, что были исключены сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 (см. комментарий к ней), обязан надлежащим образом продолжать исполнять ранее принятые на себя обязанности до наступления упомянутых в ч. 3 ст. 200 (см. комментарий к ней) событий. Кроме того, не нужна лицензия на управление ТСЖ и жилищным кооперативам.

2 - 3. Существует три способа управления МКД (ч. 2 комментируемой статьи):

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из них на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". В соответствии с ч. 4.1 ст. 161 ЖК РФ информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов. Правительством РФ определяются официальный сайт в сети Интернет и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети Интернет извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд.

Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также публикуется в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. В силу ч. 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 89 вышеуказанных Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления этим домом путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (п. 91 Правил).

Для реализации органами местного самоуправления предусмотренных обязанностей по предоставлению соответствующей информации гражданам данные органы согласно ч. 4 комментируемой статьи наделены правом на получение необходимой им информации от ресурсоснабжающих организаций, от лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставляющих коммунальные услуги.

Таким образом, ч. 5 ст. 161 ЖК РФ устанавливает юридическую обязанность собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор управления этим домом с той управляющей организацией, которая выбрана по результатам открытого конкурса (см. комментарий к ч. 4 ст. 161).

В этом случае применяются правила ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке. Согласно указанной статье в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу само по себе не свидетельствует о том, что управляющая организация не обязана исполнять обязанности по содержанию такого дома до отселения проживающих в нем лиц. В п. 3.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" разъяснено, что признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения проживающих в нем лиц (например, в соответствии с гигиеническими требованиями к жилым помещениям, участку и территории жилых зданий) и при ненадлежащем содержании возможность привлечения виновных лиц к ответственности за совершение административных правонарушений, предусмотренных ст. 7.22 КоАП РФ.

При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (п. 18 ст. 12 ФЗ от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ).

6. По инициативе органа местного самоуправления собрание собственников помещений созывается для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса (ч. 6 комментируемой статьи).

7. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

8. На основании ч. 8 ст. 161 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается только в случае, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

9. Коммунальной услуги оказываются только в комплексе, что предопределяет и наличие единого субъекта - исполнителя коммунальных услуг. Частью 9 комментируемой статьи предусмотрено управление многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это означает, что лицо, принявшее на себя соответствующие обязательства или являющееся таковым в силу закона, обязано оказывать гражданам весь комплекс коммунальных услуг. Таким образом, в отношении одного и того же многоквартирного дома не может существовать отдельно исполнитель коммунальной услуги "водоснабжение" и коммунальной услуги "отопление" и т.д.

10. Согласно ФЗ от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" ч. 10 комментируемой статьи применяется до 1 января 2018 г., в г. г. Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе - до 1 июля 2019 г. В субъектах РФ, заключивших соглашения об эксплуатации ГИС ЖКХ, не применяется по истечении 4 месяцев после дня вступления в силу таких соглашений.

Как следует из ч. 10 комментируемой статьи, управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ.

Стандарт раскрытия информации установлен Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

В письме Минстроя России от 30 декабря 2016 г. N 45056-АТ/04 "О рассмотрении обращения" было отмечено следующее: "Дополнительно сообщаем, что часть 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), предусматривающая раскрытие управляющими организациями информации о деятельности в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации в том числе и на сайте www.reformagkh.ru, в действующей редакции утратила свою силу, но с 1 июля 2016 года данная статья дополнена частью 10.1, в силу которой управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не позднее 1 июля 2016 года управляющие организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления, должны размещать в ГИС ЖКХ сведения, предусмотренные ч. 10.1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 6 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".

11. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает круг лиц, ответственных за предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома. Порядок предоставления указанных услуг и круг ответственных за их предоставление лиц определены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

Об особенностях применения ч. 11.1 комментируемой статьи касательно обращения с твердыми коммунальными отходами см. ч. 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об отходах производства и потребления", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", согласно которой расходы на плату за негативное воздействие на окружающую среду при размещении твердых коммунальных отходов учитываются при установлении тарифов для оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами, регионального оператора в порядке, установленном основами ценообразования в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами.

Как следует из ч. 11.1 комментируемой статьи, если договор с управляющей организацией не заключался, а собственники помещений сами осуществляют управление многоквартирным домом, то коммунальная услуга по вывозу мусора предоставляется им непосредственно региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

12. Частью 12 комментируемой статьи управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, осуществляющим управление многоквартирными домами, запрещено отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Более того, в силу принятых в соответствии со ст. 157 ЖК РФ Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124, в случае уклонения указанных организаций и лиц от заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями последние наделены правом на обращение в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора ресурсоснабжения. Так, согласно п. 11 указанных Правил в случае неполучения стороной, направившей заявку (оферту), в течение 30 дней со дня получения заявки (оферты) другой стороной ответа о согласии заключить договор ресурсоснабжения на предложенных условиях либо на иных условиях, соответствующих гражданскому и жилищному законодательству Российской Федерации, в том числе настоящим Правилам и нормативным правовым актам в сфере ресурсоснабжения, или об отказе от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным настоящими Правилами, а также в случае получения отказа от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, не предусмотренным настоящими Правилами, сторона, направившая заявку (оферту), вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны, для которой заключение такого договора является обязательным, к заключению договора ресурсоснабжения.

Об особенностях применения ч. 12 комментируемой статьи касательно обращения с твердыми коммунальными отходами см. ч. 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об отходах производства и потребления", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", согласно которой расходы на плату за негативное воздействие на окружающую среду при размещении твердых коммунальных отходов учитываются при установлении тарифов для оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами, регионального оператора в порядке, установленном основами ценообразования в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами.

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" "приобретение управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, коммунальных ресурсов для последующего предоставления коммунальных услуг потребителям осуществляется на основании соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией (часть 6.2 статьи 155, часть 12 статьи 161 ЖК РФ)".

13. В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

14. В соответствии с ч. 14 комментируемой статьи до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При этом орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса.

Порядок действий органа местного самоуправления, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при поэтапном вводе такого дома в эксплуатацию, законодательством Российской Федерации не определен.

15. На основании ч. 15 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Что касается вывоза мусора (твердых коммунальных отходов), то согласно ч. 15.1 комментируемой статьи услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, по общему правилу предоставляет соответствующий региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами. Однако эта норма носит диспозитивный характер и договором с региональным оператором может быть предусмотрено иное.

Об особенностях применения ч. 15.1 ст. 161 касательно обращения с твердыми коммунальными отходами см. ч. 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об отходах производства и потребления", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", согласно которой расходы на плату за негативное воздействие на окружающую среду при размещении твердых коммунальных отходов учитываются при установлении тарифов для оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами, регионального оператора в порядке, установленном основами ценообразования в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами.

16. В соответствии с ч. 16 комментируемой статьи лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Другими словами, качество предоставляемых услуг должно соответствовать Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, Минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилам оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

 

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

 

Комментарий к статье 161.1

 

1. В соответствии с комментируемой статьей в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), при этом в данном доме более чем четыре квартиры, то собственники помещений в данном многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Такой совет - это уполномоченный орган, который представляет интересы всех собственников дома и который можно рассматривать как альтернативу ТСЖ и ЖСК. В частности, он занимается вопросами управления многоквартирным домом, контролирует управляющую компанию, подрядные организации, принимает участие в планировании работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Однако он не может быть юридическим лицом и, соответственно, не может выступать в гражданском обороте от собственного имени.

Это также означает, что он не может обладать собственным расчетным счетом, печатью и правами, которые непосредственно связаны с деятельностью, проводимой юридическими лицами. Не подлежит совет какой-либо регистрации, в том числе в органах местного самоуправления или иных органах.

2. Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 2 комментируемой статьи).

3. Избрание совета МКД собственниками помещений нескольких МКД не допускается, что установлено в ч. 3 комментируемой статьи.

4. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 комментируемой статьи).

5. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает нормы, очерчивающие круг обязанностей совета многоквартирного дома. При этом Совет МКД не подменяет собой такой высший орган управления МКД, как общее собрание собственников, поэтому вопросы его исключительной компетенции не могут быть переданы совету МКД.

6 - 7. На проводимом общем собрании собственников из числа членов совета многоквартирного дома избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Полномочия председателя совета многоквартирного дома определены ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.

В письме ФНС России от 24 ноября 2017 г. N ГД-4-11/23876@ "О направлении письма Минфина России" (вместе с письмом Минфина России от 23.10.2017 N 03-15-07/69463) отмечено следующее:

"Исходя из положений части 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, которое должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера".

9 - 10. В ч. ч. 9 и 10 комментируемой статьи содержатся положения, регулирующие срок действия совета МКД и порядок его переизбрания.

11 - 12. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых не ограничено и которые избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Они являются коллегиальными совещательными органами управления. Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих положениях о совете МКД.

13. В деятельности совета МКД, председателя совета и указанных комиссий может использоваться государственная информационная система ЖКХ либо иная информационная система при условии, что соответствующее решение было принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

 

Комментарий к статье 162

 

1. Договор управления многоквартирным домом заключается как в письменной форме, так и в электронной форме с использованием информационной системы ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. У управляющей организации как стороны договора должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, договор управления не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами и т.д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", "в соответствии с п. п. 90 - 92 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ)".

Обязанность по заключению договора управления МКД есть как у собственников помещений, так и у лиц, принявших от застройщика помещения в МКД (лиц, обеспечивающих строительство МКД), а также и у управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса. Указанная обязанность закреплена в ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ.

2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится определение договора управления многоквартирным домом.

В ч. 2.1 комментируемой статьи говорится об обязанности управляющей организации размещать сведения о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ.

В соответствии с Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29 февраля 2016 г. "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" информация о заключении договора подлежит размещению в государственной информационной системе ЖКХ не позднее 7 дней со дня заключения договора управления либо дополнительного соглашения о внесении.

3. В ч. 3 комментируемой статьи содержатся существенные условия договора управления многоквартирным домом.

4. Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Такие условия, как правило, утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД одновременно с принятием решения о выборе способа управления и управляющей организации (это следует и из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал в них участия, и тех, кто голосовал против данного решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

5. Срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом, по общему правилу не может быть менее года и более пяти лет.

Однако из этого правила есть ряд исключений. Так, если договор заключался по результатам открытого конкурса, то он должен заключаться на срок не менее чем один год, но не более чем три года (см. комментарии к ч. ч. 4 и 13 ст. 161).

А в случаях, если договор заключается с лицом, принявшим многоквартирный дом от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, на срок не более чем три месяца.

6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает автоматическую пролонгацию договора на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее заключенным договором при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.

7. В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ лицензиат (лицо, получившее лицензию на управление многоквартирным домом) имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом с даты, установленной договором управления, а если такая дата отсутствует, то не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления.

8. В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ. Речь, в частности, идет о положениях главы 29 ГК РФ, которые сводятся к следующему.

Основанием изменения или расторжения договора признается по общему правилу соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Оно подлежит облечению в ту же форму, что и расторгаемый договор, если иное не следует из закона, иных правовых актов, договора или обычаев оборота (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В порядке исключения основанием расторжения договора может быть решение суда. Главным поводом расторжения договора по этому основанию служит существенное нарушение договора другой стороной.

Отдельным основанием расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК).

Расторжение договора может иметь место в результате одностороннего отказа от договора, когда он допускается ГК РФ, другими законами или договором.

В ч. ч. 8.1 и 8.2 комментируемой статьи как раз и предусмотрена возможность для собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.