Имущества в многоквартирных домах

 

Статья 178. Правовое положение регионального оператора

 

Комментарий к статье 178

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи организационно-правовой формой регионального оператора как юридического лица является фонд как разновидность некоммерческих юридических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 123.17 ГК фондом признается унитарная некоммерческая организация, не имеющая членства, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая благотворительные, культурные, образовательные или иные социальные, общественно полезные цели. Фонды рассматриваются как унитарные некоммерческие организации.

Учредительным документом фонда является его устав, который должен содержать сведения о наименовании фонда, включающем слово "фонд", месте его нахождения, предмете и целях его деятельности, об органах фонда, в том числе о высшем коллегиальном органе и о попечительском совете, осуществляющем надзор за деятельностью фонда, порядке назначения должностных лиц фонда и их освобождении от исполнения обязанностей, судьбе имущества фонда в случае его ликвидации.

Управление фондом имеет определенную специфику. Поскольку фонды не являются корпоративными организациями, не имеют членства, у них нет такого органа управления, как общее собрание. Речь же идет о двух видах органов управления - высшем коллегиальном органе (специального названия в ГК нет) и исполнительном органе фонда (председатель, генеральный директор и т.д.). Высший коллегиальный орган может также назначить коллегиальный исполнительный орган фонда (правление).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи региональный оператор создается субъектом Российской Федерации на основании специально принятого нормативно-правового акта. В качестве примера можно привести Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 834-ПП "Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы", в соответствии с которым был учрежден Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, являющийся унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда, целью деятельности которой является обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы.

Согласно п. 2.1 указанного Постановления Фонд является региональным оператором капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы.

На территории субъекта РФ может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.

Особенностью регионального оператора как юридического лица является то, что он не может быть признан несостоятельным (банкротом). Более того, субъект Российской Федерации как учредитель регионального оператора не вправе принять решение о его ликвидации (ч. 2.1 комментируемой статьи).

3 - 4. Комментируемая статья определила, что к региональному оператору как к юридическому лицу применяются федеральные законы (в первую очередь ГК РФ) и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Вместе с тем необходимо учитывать особенности его правового статуса, предусмотренные комментируемым Кодексом, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

Так, согласно ч. 4 комментируемой статьи региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Исключение составляет предусмотренная ч. 4.2 комментируемой статьи возможность создавать ассоциации и союзы региональных операторов, являться членами таких ассоциаций, союзов. Кроме того, региональный оператор вправе быть членом саморегулируемой организации, если такое членство обусловлено необходимостью осуществления региональным оператором отдельных видов деятельности в целях выполнения им возложенных на него функций.

5 - 6. Ответственность субъекта Российской Федерации за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах является субсидиарной (дополнительной). Это значит, что в первую очередь будут своим имуществом по обязательствам отвечать региональные операторы и только в недостающей части будут отвечать субъекты РФ.

При этом возмещаться будет только реальный ущерб в размере внесенных взносов на капитальный ремонт.

7. Методические рекомендации по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия, о которых идет речь в ч. 7 комментируемой статьи, утверждены Приказом Минстроя России от 7 сентября 2017 г. N 1202/пр "Об утверждении методических рекомендаций по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия".

 

Статья 178.1. Требования к руководителю регионального оператора, кандидату на должность руководителя регионального оператора

 

Комментарий к статье 178.1

 

1. Комментируемая статья установила ряд обязательных формальных требований к кандидату на должность руководителя регионального оператора. Прежде всего руководитель регионального оператора назначается на должность на конкурсной основе. Следует отметить, что единого правового акта, который регулировал бы порядок такого назначения, не существует.

В данном случае открытый конкурс на замещение должности руководителя регионального оператора проводится в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В качестве примера можно привести Порядок проведения открытого конкурса на замещение должности руководителя специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденный Постановлением Правительства Московской области от 19 сентября 2016 г. N 675/30.

2 - 3. В ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи содержится перечень обстоятельств, препятствующих назначению на должность руководителя регионального оператора.

ГК РФ предусматривает три случая ограничения дееспособности.

1. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить дееспособность несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет в части права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний ранее приобрел дееспособность в полном объеме в связи с вступлением в брак или эмансипацией (п. 4 ст. 26 ГК РФ). Основаниями ограничения являются, например, неразумное расходование заработка, употребление спиртных напитков или наркотических средств.

2. В судебном порядке может быть ограничена дееспособность совершеннолетнего гражданина, если он ставит свою семью в тяжелое материальное положение вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами (ст. 30 ГК РФ). Ограничение касается права получать и распоряжаться заработком, пенсией и иными доходами и совершать сделки (кроме мелких бытовых). На совершение этих действий требуется согласие попечителя. Однако способность нести имущественную ответственность по совершенным сделкам и деликтоспособность такого лица не ограничиваются.

3. Гражданин, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство.

При наличии психического расстройства, выражающегося в том, что лицо либо не понимает значения своих действий, либо понимает, но не может руководить ими, оно может быть в судебном порядке признано недееспособным, даже если достигло 18-летия (ст. 29 ГК РФ).

Из ч. 6 ст. 86 УК РФ можно заключить, что содержание судимости состоит в определенных правовых последствиях для осужденного. Качество таких последствий уточняется ст. 179 УИК РФ, согласно которой "лица, отбывшие наказание, несут обязанности и пользуются правами, которые установлены для граждан Российской Федерации, с ограничениями, предусмотренными федеральным законом для лиц, имеющих судимость". Иными словами, судимость несет в себе определенные правовые ограничения, которые проявляются в том, что неснятая или непогашенная судимость препятствует назначению на должность руководителя регионального оператора.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится о запрете совмещения депутатской деятельности на уровне субъекта РФ, органа местного самоуправления и работы в качестве государственных служащих с работой регионального оператора.

В том случае, когда лицо, относящееся к вышеуказанным категориям, было признано победителем открытого конкурса на замещение должности руководителя регионального оператора, оно должно сложить депутатские полномочия либо уволиться с государственной службы в течение одного месяца со дня принятия соответствующего решения конкурсной комиссией.

5 - 6. Обязательные квалификационные требования к руководителю регионального оператора установлены Приказом Минстроя России от 27 июля 2015 г. N 526/пр "Об утверждении обязательных квалификационных требований к руководителю, кандидату на должность руководителя специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".

Также Приказом Минстроя России от 26 октября 2016 г. N 743/пр утверждены Перечень вопросов, предлагаемых руководителю регионального оператора, кандидату на должность руководителя регионального оператора на квалификационном экзамене, Порядок проведения квалификационного экзамена и определения его результатов.

Квалификационный экзамен проводится для кандидата на должность руководителя регионального оператора при проведении открытого конкурса на замещение указанной должности.

Впоследствии для руководителя регионального оператора такой экзамен проводится не реже одного раза в три года начиная с момента назначения.

 

Статья 179. Имущество регионального оператора

 

Комментарий к статье 179

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены источники образования имущества регионального оператора.

В качестве дополнительных источников формирования имущества регионального оператора могут быть также предусмотрены:

- доходы от размещения временно свободных средств регионального оператора;

- кредиты, займы, полученные региональным оператором в целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах субъекта РФ;

- доходы от предпринимательской деятельности, в случае если уставом регионального оператора предусмотрена возможность осуществления им предпринимательской деятельности.

2 - 3. Имущество регионального оператора может использоваться только для выполнения его функций в порядке, установленном действующим законодательством.

Возможность использования региональным оператором средств, полученных им от собственников помещений, ограничена: они могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

В то же время региональный оператор вправе размещать временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора, в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным ст. 176 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ней), в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Речь, в частности, идет о п. 2 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2016 г. N 453 "Об утверждении Правил размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", согласно которому временно свободными средствами фонда капитального ремонта для их размещения региональным оператором в кредитных организациях являются:

а) остатки средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, образовавшиеся на счете (счетах) регионального оператора, не использованные в предыдущем году в соответствии с требованиями к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, установленными ч. ч. 2 и 3 ст. 185 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) остатки средств, полученных из других не запрещенных законом источников, на счете (счетах) регионального оператора, не использованные в предыдущем году и не обремененные исполнением региональным оператором обязательств по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в текущем году и другими обязательными платежами;

в) средства, поступившие на счет (счета) регионального оператора в текущем году, если использование их региональным оператором для выполнения обязательств по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, и другим обязательным платежам не планируется в течение предстоящего календарного месяца и (или) квартала текущего года.

4. Частью 4 комментируемой статьи допускается использование региональным оператором средств, полученных им от собственников помещений в одних многоквартирных домах, для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора но на возвратной основе. При определенных условиях средства фонда капитального ремонта возвращаются собственникам помещений в многоквартирных жилых домах. Таким образом, средства, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора.

Положения ч. 4 ст. 179 ЖК РФ были оспорены в Конституционном Суде РФ (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П). При этом утверждалось, что оспариваемые законоположения фактически возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, обязанность по содержанию не принадлежащего им имущества, в то время как в силу ст. ст. 210 и 249 ГК Российской Федерации и ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества (в том числе общего имущества в многоквартирном доме) несет собственник этого имущества (участник долевой собственности, собственник помещения в многоквартирном доме), что предполагает непосредственное исполнение данной обязанности самим собственником, а не переложение ее на третьих лиц, т.е. на собственника помещения в многоквартирном доме может быть возложена обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества именно в данном многоквартирном доме.

Кроме того, утверждалось, что по смыслу ч. 1 ст. 174 и ч. 3 ст. 179 Жилищного кодекса Российской Федерации региональный оператор сам не формирует фонд капитального ремонта и потому может использовать средства данного фонда для финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества только в конкретном многоквартирном доме; направляя же средства фонда капитального ремонта без согласия формирующих этот фонд собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт общего имущества в другом многоквартирном доме, региональный оператор тем самым использует соответствующие средства не по целевому назначению; в результате собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, оказываются в неравном положении с собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете, средства которого расходуются исключительно на ремонт принадлежащего им имущества.

Однако Конституционный Суд РФ признал не противоречащей Конституции Российской Федерации ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса Российской Федерации как предполагающую, что очередность капитального ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное проведение соответствующих работ в тех многоквартирных домах, проживание в которых в силу износа их конструктивных элементов представляет опасность для жизни или здоровья граждан, а также в иных случаях возникновения неотложной потребности в капитальном ремонте. При этом очередность капитального ремонта может быть оспорена в судебном порядке, равно как может быть обжаловано и неисполнение региональной программы капитального ремонта, ее установившей.

5 - 6. На основании ч. 5, 6 комментируемой статьи на денежные средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, не может быть обращено взыскание по обязательствам регионального оператора (исключение составляют обязательства, вытекающие из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. 1.2 ч. 2 ст. 44 комментируемого Кодекса, а также договоры на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, заключенные с подрядными организациями).

Кроме того, в случае признания регионального оператора банкротом денежные средства, которые получены региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, не включаются в конкурсную массу.

 

Статья 180. Функции регионального оператора

 

Комментарий к статье 180

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи содержится неисчерпывающий перечень функций, выполняемых региональным оператором.

Одной из функций регионального оператора, определенных ст. 180 Жилищного кодекса Российской Федерации, является осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора либо на специальных счетах, открытых у регионального оператора.

Понятие технического заказчика определено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ). В частности, исходя из содержания п. 22 ст. 1 и иных положений ГрК РФ, ст. 182 ЖК РФ (см. комментарий к ней) применительно к капитальному ремонту МКД технический заказчик - это индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий (в случае необходимости), о подготовке отдельных разделов проектной документации (в зависимости от содержания выполняемых работ), о капитальном ремонте МКД, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации и капитальный ремонт МКД, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, осуществляют иные функции.

На основании ч. 1.1 ст. 180 ЖК РФ закупки региональным оператором товаров, работ, услуг в целях выполнения функций регионального оператора осуществляются в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 1 июля 2016 г. N 615 "О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", на основе конкурсных процедур.

Как следует из п. 3.2 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минстроя России от 28 января 2016 г. N 41/пр "Об утверждении методических рекомендаций по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и обеспечению их деятельности", нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации и уставом регионального оператора могут быть предусмотрены дополнительные функции помимо функций, установленных ЖК РФ, если иное не предусмотрено в нормативных правовых актах РФ.

Согласно письму Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с "Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов") "в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса к функции регионального оператора отнесено осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Частью 2 той же статьи определено, что порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта, устанавливается законом субъекта Российской Федерации".

2. Порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, устанавливается законом субъекта Российской Федерации (ч. 2 ст. 180 ЖК РФ).

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ (величина собственных средств (капитала) банка должна составлять не менее чем двадцать миллиардов рублей), а также требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ, утвердившим Положение о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором (Постановление Правительства РФ от 23 мая 2016 г. N 454).

 

Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора

 

Комментарий к статье 181

 

1. Частью 1 комментируемой статьи установлена обязанность собственников помещений в МКД, фонд капитального ремонта которого формируется на счете регионального оператора, по заключению с региональным оператором договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

В письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с "Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов") было отмечено следующее:

"Заключение указанного договора осуществляется в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом необходимо обратить внимание, что согласно части 1 статьи 181 Жилищного кодекса уплата собственником помещения в МКД взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением".

Практическая реализация региональным оператором вышеуказанных норм может быть организована разными способами.

Например, направлением проекта договора для подписания каждому собственнику, размещением текста договора на платежном документе с указанием данного обстоятельства и порядка подписания (заключения) договора, подписанием договора от имени собственников одним лицом или несколькими лицами на основании доверенностей собственников и др.

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены права и обязанности собственников помещений в МКД при формировании фондов капитального ремонта на счете регионального оператора. Перечень этих прав и обязанностей является неисчерпывающим, и они могут реализовать иные права и исполнять иные обязанности, предусмотренные комментируемым Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

3. Под методическим обеспечением, упомянутым в ч. 3 комментируемой статьи, имеются в виду Методические рекомендации, утвержденные Приказом Минстроя России от 28 января 2016 г. N 41/пр "Об утверждении методических рекомендаций по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и обеспечению их деятельности".

4. В ч. 4 комментируемой статьи сделана ссылка на ч. 14.1 ст. 155 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ней), согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

Однако помимо вышеуказанной пени к неплательщикам могут применяться и другие предусмотренные законодательством санкции.

5. В ч. 5 комментируемой статьи по существу речь идет о взаимозачете, когда до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были оказаны отдельные услуги и (или) были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, причем оплата этих услуг и (или) работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора. В таких случаях повторное оказание этих услуг и (или) повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется. При этом средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с ч. 4 ст. 190 комментируемого Кодекса (устанавливается законом субъекта Российской Федерации), взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

В качестве примера можно привести Постановление Правительства Москвы от 6 июня 2016 г. N 306-ПП "Об утверждении Порядка зачета средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме".

Согласно п. 2 указанного Порядка зачет средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется Фондом капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме при одновременном соблюдении следующих условий:

"2.1. В многоквартирном доме были оказаны отдельные услуги и (или) выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в период со дня утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015 - 2044 годы (далее - региональная программа) до наступления срока проведения капитального ремонта, установленного региональной программой.

2.2. Оплата оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме была осуществлена без использования средств бюджета города Москвы и средств Фонда.

2.3. Повторное оказание отдельных услуг и (или) повторное выполнение отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в срок, установленный региональной программой, не требуется на основании решения уполномоченного органа, принятого в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

2.4. Оказанные отдельные услуги и (или) выполненные отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены Перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы".

 

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

 

Комментарий к статье 182

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи основной обязанностью регионального оператора является обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

В рамках этой обязанности он должен обеспечить финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится неисчерпывающий перечень конкретных обязанностей регионального оператора, направленных на достижение основной цели - обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

3. Для обеспечения безопасности выполняемых работ по капитальному ремонту в ч. 3 комментируемой статьи говорится об обязанности регионального оператора привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, к выполнению инженерных изысканий, к подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства.

4. В письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с "Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов") было отмечено следующее:

"В соответствии с частью 4 статьи 182 Жилищного кодекса законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

На основании вышеизложенного субъект Российской Федерации вправе определить порядок финансирования капитального ремонта через счета органов местного самоуправления и (или) муниципальных бюджетных учреждений, которым региональным оператором переданы функции технического заказчика работ по капитальному ремонту. При этом порядок осуществления перечисления средств с банковских счетов регионального оператора организациям, которым в установленном порядке переданы функции технических заказчиков, рекомендуется отражать в договорах, заключаемых между региональным оператором и указанными организациями на основании части 4 статьи 182 Жилищного кодекса".

5. Привлечение региональным оператором, в частности, в случае, предусмотренном ч. 3 комментируемой статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме регламентируется законодательно. Исходя из требований ч. 5 ст. 182 ЖК РФ технический заказчик вправе привлекать подрядные организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту МКД исключительно в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции ЖК РФ право устанавливать данный порядок закреплялось за субъектами Российской Федерации).