Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта

НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ

 

Статья 175. Специальный счет

 

Комментарий к статье 175

 

1. Специальный счет открывается на основании комментируемой статьи в банке в соответствии с бессрочным договором банковского счета, заключенным в соответствии с положениями ГК РФ и особенностями, установленными ЖК РФ. Его средства используются исключительно для оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Причем собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете (ч. 4 комментируемой статьи).

Нельзя не обратить внимание на то, что данное положение входит в некоторое противоречие с самой сущностью права собственности. Решение о ремонте имущества, находящегося в собственности, может принимать лишь собственник. Здесь же решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме фактически принимается за собственника законодателем, устанавливающим такую обязанность.

Договору банковского счета посвящена глава 45 ГК РФ. По договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету (п. 1 ст. 845 ГК РФ). Договор банковского счета заключается в простой письменной форме.

Порядок открытия и закрытия счета регулируется Инструкцией Центрального банка РФ от 30 мая 2014 г. N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов".

Как отмечено в письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с "Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов"), "прямой обязанности банка проверить соответствие владельца специального счета требованиям статьи 175 Жилищного кодекса не установлено. Вместе с тем банк обязан проверить документы, представленные для открытия специального счета и предусмотренные статьей 176 Жилищного кодекса. К числу таких документов часть 1 статьи 176 Жилищного кодекса относит решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом и принятого в соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса, а также иные документы, предусмотренные банковскими правилами.

Таким образом, каждый банк вправе в банковских правилах установить свой перечень документов, которые должны быть представлены для открытия специального счета, в том числе документов, подтверждающих соблюдение требований пункта 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса.

Функция по проверке соответствия владельца специального счета требованиям статьи 175 Жилищного кодекса осуществляется органом государственного жилищного надзора в рамках реализации полномочий, предоставленных статьей 172 Жилищного кодекса, а также принятыми в пределах компетенции нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации".

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены все те лица, которые могут быть владельцами специального счета.

3. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Никаких ограничений в осуществлении такой возможности ЖК РФ не устанавливает.

В ч. 3.1 комментируемой статьи содержится перечень вопросов, которые должны быть указаны в вышеуказанном решении.

Владелец специального счета в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, имеет право на получение от уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием информационной системы ЖКХ, сведений о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт.

4. Спецификой договора специального счета является то, что на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета за изъятиями, установленными ч. 6 комментируемой статьи, а также то, что в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ч. 7 комментируемой статьи).

5. В ч. 8 комментируемой статьи говорится о последствиях ликвидации или реорганизации юридического лица - владельца специального счета, признания его банкротом, а также в случае прекращения управления многоквартирным домом. Во всех этих случаях собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, которое должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, прекращения управления многоквартирным домом. При этом дата прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с требованиями ст. ст. 162 и 200 (см. комментарии к ним).

6. В ч. 9 комментируемой статьи говорится об обязанности органов местного самоуправления по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

7. В случае замены владельца специального счета новый владелец является правопреемником по всем обязательствам прежнего.

При этом до момента определения нового владельца специального счета по основаниям и в порядке, которые установлены ч. ч. 8 и 9 комментируемой статьи, лица, являющиеся владельцами специального счета, обеспечивают надлежащее исполнение обязательств в соответствии с требованиями, установленными комментируемым Кодексом для владельцев специального счета.

8. После принятия решения о выборе владельца специального счета прежний владелец обязан передать, а новый владелец специального счета принять указанные в ч. 12 комментируемой статьи документы, связанные с открытием и ведением специального счета.

 

Статья 175.1. Специальный депозит

 

Комментарий к статье 175.1

 

1. Владелец специального счета может в соответствии с комментируемой статьей разместить на специальном депозите временно свободные средства фонда капремонта, которые изначально были аккумулированы на специальном счете.

Термин депозит (от лат. depositum - вещь, отданная на хранение) - многозначный. Под ним понимаются - 1) денежные вклады в банки (банковские депозиты); 2) ценные бумаги и денежные средства, передаваемые на хранение в кредитное учреждение; 3) взносы денежных средств в различные учреждения, производимые в качестве платежей, для обеспечения требуемой оплаты; 4) депозиты нотариуса - денежные средства, которые должник готов расплатиться по долгам, но по каким-то причинам не может вернуть денежные средства непосредственно кредитору, передает на депозитный счет нотариуса.

В данном случае речь идет об особой разновидности банковского депозита, то есть, другими словами, нужно заключить договор банковского вклада с учетом особенностей, предусмотренных ст. 175.1 ЖК РФ.

Эти особенности заключаются в следующем. Прежде всего сама кредитная организация, в которой будет размещен специальный депозит, должна отвечать вышеуказанным требованиям, предусмотренным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ (см. комментарий к ней). Это значит, что они должны отвечать требованиям, установленным вышеупомянутыми Постановлениями Правительства РФ (речь идет прежде всего о размере собственных средств).

Банк России публикует на официальном сайте Банка России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе "Информация по кредитным организациям", в рубрике "Информация о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям к размеру собственных средств (капитала), установленным Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 6.1 ст. 20 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

2. Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться только в целях, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. В частности, они могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

3. Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета.

4. На денежные средства, размещенные на специальном депозите, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца специального счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. п. 1.1-1 и 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (см. комментарий к ним), а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

 

Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета

 

Комментарий к статье 176

 

1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи специальный счет открывается на имя лиц, перечисленных в ч. ч. 2 и 3 ст. 175 (см. комментарий к ней). Другими словами, речь идет обо всех тех лицах, которые могут быть владельцами специального счета (ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация).

2. Специальный счет может быть открыт не во всех российских кредитных организациях, а только в соответствующих требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Банк России публикует на официальном сайте Банка России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе "Информация по кредитным организациям", в рубрике "Информация о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям к размеру собственных средств (капитала), установленным Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 6.1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Следует также учитывать Правила размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2016 г. N 453, которые устанавливают порядок и условия размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее соответственно - региональный оператор, фонд капитального ремонта), в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом обязанности по осуществлению контроля за соответствием российской кредитной организации требованиям, установленным ч. 2 комментируемой статьи, возлагаются на самого владельца специального счета, который обязан уведомить в письменной форме и с использованием информационной системы ЖКХ собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета в течение пятнадцати дней с момента размещения соответствующей информации Центральным банком Российской Федерации.

Кроме того, он вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному ч. 2.1 комментируемой статьи.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять такое решение в течение двух месяцев с момента их уведомления.

3. Определенными особенностями обладает процедура расторжения договора специального счета. В частности, согласно ч. 3 ст. 175 ЖК РФ договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится о том, куда может перечисляться остаток денежных средств, при закрытии специального счета по заявлению владельца специального счета.

5. В ч. 5 комментируемой статьи говорится об обязанностях владельца специального счета подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Неисполнение этой обязанности в указанные сроки дает право любому собственнику, а в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта, также региональному оператору обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.

Хотя в комментируемой статье об этом прямо не говорится, одновременно можно потребовать возмещения причиненных убытков.

 

Статья 177. Совершение операций по специальному счету

 

Комментарий к статье 177

 

1 - 2. Перечень банковских операций, которые можно проводить по специальному счету, ограничен. В ч. 1 комментируемой статьи содержится открытый перечень банковских операций, которые можно по нему совершать. Иные допустимые операции, которые прямо не указаны в ней, должны быть: во-первых, направлены на списание и зачисление средств, связанных с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта, во-вторых, должны соответствовать комментируемому Кодексу.

В письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с "Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов") отмечено следующее:

"Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса по специальному счету могут совершаться в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета".

Согласно ч. 2 комментируемой статьи иные операции по специальному счету, не предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи, не допускаются.

3. Контроль за законностью совершаемых по специальному счету операций возлагается на банк, где он открыт.

4 - 6. В ч. 4 комментируемой статьи содержится перечень документов, которые владелец специального счета должен представить в банк при осуществлении операций по перечислению со специального счета денежных средств банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Отдельно в ч. 5 комментируемой статьи говорится о документах, которые владелец специального счета должен представить в банк при осуществлении операций по перечислению со специального счета денежных средств банком в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Отсутствие хотя бы одного из указанных документов дает право отказать банку в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме, а также орган государственного жилищного надзора имеют право на получение информации о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по данному специальному счету.

Владелец специального счета ведет учет средств (в том числе в электронной форме), поступивших на специальный счет, в соответствии с правилами ч. 2 ст. 183 (см. комментарий к ней).