Права на зу при аренде находящегося на нем здания или сооружения (652 ГК):

— арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ЗУ, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником ЗУ, арендатору предоставляется право аренды ЗУ или иное право на соответствующий ЗУ

— Аренда здания или сооружения, находящегося на ЗУ, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком

В случаях продажи ЗУ, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования ЗУ на условиях, действовавших до продажи земельного участка (653 ГК)

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на ЗУ, который занят этой недвижимостью.

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (655)

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Договор аренды предприятия.

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование ЗУ, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (656 ГК)

НЕ подлежат передаче права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью

Регулирование: §5 гл. 34 — аренда предприятий. §4 (здания и сооружения, если иное не предусмотрено §5, §1 (общие положения), если иное не пред §5 и §4. Положения о недействительности сделок и расторжении д. не применяются если нарушают права кредиторов и иных 3л

Характеристика: формальный, возмездный, взаимный

Стороны договора — предприниматели.

Существенные условия: предмет и размер ар. платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК).

Предмет: 1) предприятие как имущественный комплекс, включающий: все виды имущества (основные и оборотные средства), имущественные права, обязанности (долги), права на средства индивидуализации товаров и работ, исключительные права

2) часть предприятия (цех, филиал), образующая технологически единое целое

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Форма (658 ГК): письменная, подлежит гос. рег и считается заключенным с момента регистрации

Права кредиторов при аренде предприятия (657 ГК):

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче в аренду.

Письменно не сообщивший о согласии на перевод долга кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Не уведомленный кредитор может предъявить такой иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Передача предприятия (659 ГК) арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. (ст. 661 ГК)

Арендатор вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК).

Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК).

При прекращении договора арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю по акту и с извещением кредиторов. Все расходы ложатся на арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

23. Договор финансовой аренды (лизинга).

Договор финансовой аренды (лизинга) – соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (665 ГК).

Регулирование: ст. 665–670 ГК, общие положения о договоре аренды, специальные нормы об аренде зданий и сооружений, Закон о лизинге. Нормы ГК имеют приоритет перед правилами ЗоЛ, за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).

Сущность: консенсуальный, возмездный, взаимный

Стороны лизинга: лизингодатель — лизинговая компания с лицензией на лизинговую деятельность, лизингополучатель — ИП или ЮЛ

Существенные условия: Предмет лизинга — любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением ЗУ и иных природных объектов, имущественные комплексы

Форма — письменная форма, но не под страхом недействительности.

Особенности прав и обязанностей:

— арендодатель обязан заключить ДКП объекта лизинга. Право выбора продавца по умолчанию принадлежит арендатору, но может быть договором предоставлено арендодателю;

— арендодатель, если договором не предусмотрено иное, должен обеспечить возложение на продавца обязанности передать объект лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК).

— Основной смысл конструкции лизинга - наделение непосредственно арендатора правами покупателя по договору купли-продажи (п. 1 ст. 670 ГК РФ). Арендодатель по общему правилу не несет ответственности за исполнение продавцом своих обязанностей. Однако если арендодатель в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи сам выбирает продавца, правоотношение по лизингу еще более осложняется: арендодатель отвечает перед арендатором и за исполнение договора купли-продажи (ст. 670 ГК).

Лизинговые платежи — общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Распределение рисков:

• риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета возлагается на сторону, осуществившую выбор предмета;
• риск неисполнения обязанностей продавца возлагается на сторону, выбравшую продавца. По общему правилу выбор и предмета лизинга, и продавца осуществляет арендатор;
• арендатор несет риск как случайных, так и неслучайных утраты или повреждения предмета лизинга с момента передачи, если только утрата или повреждение не произошли по вине арендодателя. Речь именно о распределении риска, а не об освобождении от ответственности.
• Стороны могут договориться об ином распределении рисков.

Взаимные права и обязанности арендодателя и продавца определяются договором купли-продажи между ними, в котором арендодатель выступает как покупатель. Вместе с тем договор лизинга серьезным образом воздействует на правоотношение купли-продажи, даже если продавец и покупатель не отразили это в тексте договора.

Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по договору купли-продажи в отношении всех прав и обязанностей, кроме права на расторжение или односторонний отказ от договора и обязанности оплатить товар. Причем, исходя из формулировки закона, договориться об ином нельзя. При передаче имущества в сублизинг соответствующее право требования от арендатора переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

В случае, если выбор продавца осуществлял арендодатель, если иное не установлено договором, он солидарно с продавцом отвечает перед арендатором за исполнение всех обязанностей продавца.

Виды лизинга:

— возвратный лизинг: арендатор одновременно является продавцом объекта лизинга.

— выкупной лизинг, который содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором. Особенность: в сумму лизинговых платежей закладывается не только плата за владение и пользование объектом лизинга, но и часть выкупной цены. Соответственно, при досрочном расторжении такого договора арендодатель оказывается обычно в более выигрышной ситуации. Он получает не только плату за пользование, но и часть выкупной цены. Доход арендодателя может даже существенно превышать размер убытков, причиненных таким расторжением.