Аренда как длящееся обязательственное правоотношение

 

Поп договор аренды заключается на срок указанный в договоре

Но условие о сроке не является существенным для договор аренды, и поэтому если срок в довооружение аренды не определён, он считается заключённым на неопределённый срок;

В этом случае любая из сторон (как арендатор, так и арендодатель) вправе немотивированно, в любое время отказаться от договора, уведомив об этом контрагентов за определенный срок;

При отсутствии иных указаний в договоре, этот срок при аренде движимого имущества = 1 месяцу; при аренде недвижимого = 3 месяцам;

Для прекращения арендных отношений существуют различные основания:

В частности

Договор аренды как заключённый как на определенный либо неопределённый срок может быть в любое время расторгнут по соглашению сторон;

Договор аренды который был заключен на определенный срок – прекращается по истечении этого срока;

Кроме того договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях когда арендатор пользует я имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с несущественными но неоднократными нарушениями

Расторжение возможно если арендатор существенно ухудшает арендованное имущество,

Если он более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату, (мин 3)

По требованию арендодателя – Возможно расторжение если арендатор не исполняет летающую на нем обязанность по осуществлению капительного ремонта;

Данный перечень оснований предусмотренных законом не является исчерпывающим;

Стороны могут установить иные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя

(Н-р предусмотреть что договор может быть расторгнут при однократном нарушении арендатором срока внесения арендной платы/ либо При внесении арендной платы не в полном объеме

Кроме того – могут предусмотреть что при наличии данных или иных нарушений со стороны арендатора арендодателю будет принадлежать право отказаться от договора, то есть расторгнуть его одностороннем волеизъявлением без обращения в суд)

Наконец договором аренды может быть предусмотрено что досрочное расторжение довооружение аренды будет возможно и при отсутствии каких либо нарушений со стороны арендатора;

(Вас признал допустимым установление права арендодателя требовать его расторжения при возникновении у арендодателя производственной необходимости в использовании арендованного имущества)

Аналогичные правила установлены и к требованиям арендатора;

В законе для этого установлены 4 основания:

1) Арендодатель не предоставил арендатору арендованное имущество либо создаёт препятствие в пользовании им

2) Переданное в аренду имущество имеет неизвестные арендатору сокрытые недостатки которые препятствуют пользованию арендованному имуществу

3) Не исполняет арендодатель лежащую на нем обязанность по осуществлению капремонта

4) Арендованное имущество в силу каких либо причин за которые не отвечает арендатор оказалось в состоянии непригодном для использования

Данный перечень как и в случае с арендодателем исчерпывающим не является и может быть изменён или дополнен соглашением сторон;

По окончании договора аренды арендатор который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключении аренды на Новый срок;

Для осуществления этого права арендатор обязан уведомить об своём желании арендодателя в срок указанный в договоре аренды либо если он не указан в разумный срок до окончания предыдущего договора;

При заключении нового договора его условия могут быть изменены по соглашению сторон

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договор на Новый срок но тем не менее в течение года сдал данное имущество в аренду другому лицу то арендатор вправе либо потребовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору с возмещением убытков,

Либо только возмещение убытков;

П 2 ст 621 предписывает что если по окончании аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом а возражение арендодателя отсутствуют, договор считается автоматические возобновленным, на тех же условиях на неопределённый срок

Это предписание сформулировано как императивное, однако по своему смыслу является диспозитивным (что признаёт и судебная практика)  

Следовательно стороны могут в договоре исключить правило об автоматической пролонгации договора, либо изменит его предусмотрев его что договором будет считаться продленным возобновленным на тот же самый срок

Возобновление договор аренды это не продление старого договора, а заключение нового договора, пусть и специфическая (конклюдентные действия + молчание)