Правовые особенности отдельных разновидной купли-продажи

Помимо общих положений о купли-продажи, есть отдельные разновидности купли-продажи. Эти специальные предписания применяются преимущественно перед общими положениями о купли-продаже поскольку это не противоречит общим предписаниям.

3 разновидности купли-продажи:

1. Купля-продажа недвижимости

А) к-п жилых помещений

Б) к-п предприятий

2. Розничная купля-продажа

3. Договор поставки

А) договор контрактации

Б) договор энергосбережения

 

ГК выделяет два вида правовых особенностей этих разновидностей:

1) признаки, по которым одна разновидность к-п отличается от другой и договора к-п общего (ЧЕМ?)

2) правила, отличающие от общих положений к-п (ЗАЧЕМ?)

 

К-п недвижимости

1. Предмет договора - недвижимое имущество (земельный участок, иное имущество, прочно связанное с землей)

2. Правовые особенности:

· Цена невосполнимое, существенное условие (ст 424 ГК не применяется, так как индивидуально);

· Договор к-п недвижимости в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение простой письменной формы -> ничтожность договора;

· Письменно оформлена также должна быть распорядительная сделка, совершенная во исполнение (передача недвижимости от продавца к покупателю - передаточный акт - в момент его составления обязательства продавца считается исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта - отказ продавца передать товар и отказ покупателю принять товар

· Право собственности переходит в момент государственной регистрации перехода права собственности

· В случае, если переданная покупателю недвижимость страдает вещными недостатками - общие положения о к-п, за исключением права покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества товаром надлежащего качества, так как недвижимость - вещь индивидуально-определенная.

К-а жилых помещений

Правовые особенности:

· Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после

К-п предприятий

Также есть дополнительные особенности:

Розничная к—п

- договор по которому продавец осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу обязуется передать покупателю товар предназначенный для личного семейного домашнего или иного использования не связанного с предпринимательской деятельностью;

Отсюда следует

Что розничная к—п отличается от остальных

1) Предмет договора в качестве которого выступает движимое имущество предназначенного для непредпринмательского использования

2) Особый субъектный состав – продавцом является лицо осуществляющее предпринимательскую деятельность;

Предпринимательскую деятельность в силу гк могут осуществлять коммерческие организации и ИП;

Некоммерческие организации предпринимательскую деятельность о осуществлять не могут

Но как разъяснил ВС рФ к приносящей доход деятельность НКО аналогии применяются предписания гк о предпринимательской деятельности; тому НКО также могут быть продавцами по розничной к—п

Исходя из особенностей предмета договора покупателем по розничной к—п обычно является, гражданин не являющийся ИП

Однако и другие участники гражданского оборота также могут быть покупателями в этом договоре – если они приобретают у розничного продавца товары которые будут использоваться не для извлечения прибыли;

Таким образом специфика розничной к—п заключается в том что его стороны обычно находятся в экономически неравном положении;

С одной стороны – продавец (предприниматель профессионал)

С другой – гражданин не предприниматель, который может быть не наделён достаточными навыками умениями знаниями в сфере применения приобретаемого товара;

В силу этого все особенности правового регулирования по розничной к—п направлена на правовое выравнивание этого экономического неравенства;

Особенности

1) Договор розничной к—п признаётся публичным договором, то есть продавец обязан заключать соответствующий договор на равных со всеми на условиях если он обратиться с соответствующими требованиями;

2) Помимо ГК отношения по розничной к—п регулируется также законом рФ о защите прав потребителей, который применяется в части не противоречащей кодексу и только в том случае если покупателем является гражданин (на юЛ не распространяется)

3) Легальное определение договора розничной к—п не содержит указания на обязанности покупателя; это объясняется тем, что данный договор – общему правилу считается заключённым в момент уплаты покупной цены условия которой является существенным для розничной к—п

Однако из этого нельзя делать вывод что розничная к—а это реальный Договор, так как классический реальный договор считается заключённым в момент передачи имущества, являющегося предметом договора: в данном случае, требуется уплата цены, а не передача товара

Кроме того – момент заключения розничной к—п является диспозитивным и розничная к—п может предусматривать обязанность покупателя по уплате покупной цены, (с рассрочкой платежа)

Поэтому розничную к—п следует считать договором консенсуальным!  

4) Гк и закон о защите прав потребителей применительно к розничной к—п регулирует также так называемые преддоговорные информационные отношения: в этом правоотношении покупатель вправе до заключения договора осмотреть товар, потребовать проведения проверки свойств или демонстрации товаров если это не исключено в силу характера товара и не противоречит правилам принятым в розничной торговле;

На продавца закон возлагает обязанность предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, который предлагается в продаже, которая соответствуют требованиями установленным законом или обычно предъявляемыми требованиями

Если продавец нарушает ЭТу обязанность (не предоставляет необходимую информацию о товаре) то покупатель вправе либо потребовать убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора, либо если договор был заключён покупатель вправе в разумный срок отказаться от договора, потребовать возврата уплаченной цени и возмещения других убытков;

Кроме того, продавец также несёт ответственность за недостатки товара, которые возникли после ее передачи покупателю если покупатель докажет, что недостатки возникли в связи отсутствия у него необходимой информации;

5) Покупателю по договору розничной к—п предоставляется право в течение 14 дней потребовать обмена товар на аналогичный товар других размеров формы габарита фасона расцветки или комплектации произведя соотвествующий перерасчёт с продавцом

Условия для этого:

- товар должен быть непродовольственный

- товар не должен входить в перечень товаров, не подлежащих обмену и возврату (постановление правительства)  

- товар не был в употреблении и сохранены его потребительские свойства

- имеются доказательства приобретения данного товара именно у данного продавца (чек, записи камер видеонаблюдения и так далее)

Если у продавца отсутствует необходимый для обмена товар, то покупатель вправе возвратить товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму;

6) Продавец по этому договору несёт повышенную ответственность за недостатки товара – по общему правилу в розничной к—п не проводится разграничение между обычными и существенными недостатками: при обнаружении любого недостатка покупатель вправе отказаться от договора и возраста уплаченной цены

Однако для технически сложных товаров (постановление правительства РФ) - действуют иные правила:

- отказаться от договора в случае обнаружения любого недостатка существуйте только в течение 16 дней со дня передачи товара покупателю; по истечении этого срока отказаться от договора или потребовать замены товара можно только в 3-х случаях

А) обнаружен существенный недостаток

Б) нарушены сроки устранения недостатков товаров

В) невозможность использования товаров в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем 30 дней вследствие неоднократного устранения различных недостатков

 

Договор поставки  

Противоположность розничной к—п если розничная – продажа в потребительских целях, то поставка – предпринимательская к—п;

По этому договору продавец (поставщик) осуществляющий предпринимательскую деятельность обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые, или закупаемые им товары покупателю использования в предпринимательской деятельности или в иных целях не связанных с личным семейным домашней или иным подобным использованием;

Отсюда следует что поставка отличается от остальных:

- субъектный состав (продавец и покупатель осуществляющие предпринимательскую деятельность)

- цель – использование приобретаемого товара (не для потребительских целей)

К числу особенностей правового регулирования договора поставки — можно отнести

1) Предпринимательская деятельность в силу ст 2 гк – это деятельность систематическая, носит длящийся характер поэтому и договор поставки – рассчитан на регулирование отношений сторон в течение длительного времени: поэтому легальное определение догорает поставки акцентирует внимание на то что товар должен поставляться в обусловленный срок или в обусловленные сроки

Из этого следовало бы что срок – существенное условие и если его нет – то договор считается незаконченным

Но ВАС в конце 90— х сформировал иную судебную практику: срок не является существенным условием договора поставки, и при отсутствии в договоре этого условия срок должен определяться по правилам статьи 314 гк (этот срок — 7 дней с момента заявления требования покупателем)

2) Легальное определение поставки также как и розничной к—а не содержит указание на обязанность покупателя к оплате товара. Если в рознице – объяснялось особым моментом заключения договора, то для поставки – классический консенсуальный договор, который считается заключённым в момент достижения соглашения между сторонами;

3) Длящийся характер отношений поставки приводит к тому что стороны – в нем как правило предусматривают периодичность поставки товара (в течение срока действия договора товар должен поставляться отдельными партиями в обусловленном количестве/объеме)

Если в долговременной предусмотрена периодичность поставки товаров – но периоды поставки не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно;

Если иной не вытекает из закона/существа обязательства/ обычаев делового оборота;

Наряду с периодичностью поставки в договор может быть установлен график поставки товаров (декадный суточный часовой и тп)

И за нарушение любого из этих сроков поставщик несёт ответственность;

Применительно к договору поставки товара – принято различать

срок действия договора поставки – больший

Срок поставки товара –

Если поставщик не допоставил товар в отдельном периоде, то на него возлагаемся обязанность восполнит недопоставленное в следующем периоде поставки

Но в пределах срока действия договора поставки –

Иными словами стороны исходят из того что по истечении срока исполнения договора покупатель утрачивает интерес в соответствующем товаре и следовательно на поставщике уже не лежит обязанность к проставлению недопоставки

Если в договоре за недопоставку товаров установлена неустойка _ то неустойка взыскивается с учётом недопоставки за предыдущие периоды; (неустойка считается ха каждый квартал и каждый раз за недопоставку)