Обязанности сторон договора аренды

Права и обязанности сторон догвор аренды

Главная обязанность – является обязанность предоставить арендатору пользование вещью в течение срока аренды

В то же время договором аренды может быть предусмотрено что арендатору полёт быть представлено не только пользование но и владение арендованной вещью

Иными словами догвор аренды может предусматривать два варианта – либо пользование, либо владеет и пользование вещью

В Российской цивилистике спорным является вопросы о правовом положении владеющего арендатора

А именно является он обладателем вального или обязательственного права

В силу того что владеющий арендатор как лицо владеющее чужой вещью на законных основаниях может использовать вещно правовые способы защиты в частности предъявлять виндикационные и негаторные иски более предпочтительной представляется точка зрения согласно которой принадлежащее владеющему арендатору право – есть вещное право

Несмотря на то что оно основано на обязательственном договоре плюс к тому что был факт передачи и носит срочный характер

В рамках исполнения обязанности по предоставлению вещи в пользование арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии которое соответствует условиям договора и назначения имущества

Арендодатель обязан обеспечить свободу передаваемого имущества от вещных и иных недостатков

В частности арендодатель отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом

Даже если во время заклбчения догвор арендодатель не знал об указанных недостатках

Напротив если недостатки арендованного имущества были оговорены арендодателем при заклбчения договора либо были заранее известны арендатору (прежне неоднократно арендовал данную вещь) или же недостатки являются явными (то есть могли быть обнаружены арендатором во время передачи имущества в аренду) то за указнные недостатки арендодатель не отвечает (т.е. их к числу вещных недостатков не относят)

Кроме того при заключении договора аренды арендодатель обязан уведомить арендатора о всех правах 3их лиц на арендованное имущество

При этом передача имущества в аренду не является основанием для изменения или прекращения прав 3 их лиц на арендованное имущество

Предоставление имущества в пользование арендатору это длящейся обазанность арендодателя в силу чего арендодатель обязан не нарушать осуществляемые в соотвествии с договором пользование имуществом и по возможности предоствращатл подобные нарушения со стороны 3сих лиц

В рамках этой обязанности арендодатель по отсутствии иных указаний в договоре производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества который должен производиться в срок установленный в договоре либо если срок неопределённость либо ремонт вызван неотложной необходимостью в разумный срок

Главной обязанностью арендаторов – является обязанность своевременно вносить плату за пользование арендованноым имуществом

Порядок условия и сроки внесения арендной платы обычно устанавливаются довгором аренды

При отсутствии таких указаний в договоре применяются те правила которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Арендная плата – это плата за пользование арендованным имуществом

Если пользование арендованной вещью является невозможным по обятсотельствам зависящим от арендодателя, то арендная плата взысканию не подлежит (то есть фактически предоставленную возможность пользования)

Размер арендной платы обяыно устанавлются договором аренды или может быть определён п 3 ст 424 гк

П 3 ст 614 гк – если иное не предусмотрено довгором размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные довгором аренды но не чаще 1 раза в год

При примени. Данного предписания следует учитывать:

_ в течение года – неизменным должен оставаться не см размер арендной платы, а условие договора об условии договора об арендной плате

_ пп вс от 17 11 11 № 73 – (ред 2013) – толкование п 3 ст 614 – которое фактически создаёт новое правило которое противоречит п 3 ст 614 гк: указал что правило о том что размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год является дсипозитивным; в силу этого – говорит пленум – данная норма допускает изменение по соглашению сторон условия о размере арендной платы чаще 1 раза в год, в том числе и в случае когда и в самом договоре указание на подобное отсутствует; кроме того – продолжает пленум – если в соотвествии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы то такое изменение по смыслу п 3 ст 614 может осуществляться им не чаще 1 раза в год;

Арендатор вправе требовать изменения размера арендной платы – если в силу обстоятельств за которые он не отвечает состояние имущества или условия пользования имуществом существенно ухудшились

 Наряду с обязанностью по внесению арендной платы на арендаторе лежат также и иные обязанности.

В частности п 1 ст 615 гк предписывает что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответсвии с условиями договора аренды

А при отсутствии в договоре таких условия – в соотвествии с назначением имущества

Данная формулировка является не вполне корректной, так как создаёт иллюзию того что на арендаторе лежит обязанность пользоваться арендованным имуществом

В действительности это не так как пользование – это право а не обязанность арендатора

 

Действительный смысл – при использовании арендованного имущества если таковое будет иметь место арендатор обязан руководствоваться условиями договора или при их отсутствии руководствоваться назначением имущества (то есть использовать по прямому назначению)

По договору аренды арендатор как правило при отсутствии других указаний в договоре вправе распоряжаться арендными правами лишь с согласия арендодателя

В частности, он обязан спросить согласия арендодателя для того чтобы сдать имущество в субаренду (в под найм), для того чтобы передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм), для того чтобы передать арендные права в залог или для того чтобы распорядиться ими иным образом;

Как правило при отсутствии иных указаний в договоре на арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт, а также нести расходы по содержанию имущества;

Капитальный ремонт – поп обязанность арендодателя

По окончании аренды арендатор обязан вернуть арендодатель арендованное имущество, при этом имущество должно находиться в том состоянии в котором его получил арендатор с учетом нормального износа

В то же время договором аренды может быть обусловлено иное состояние имущества, в котором оно должно находиться на момент возврата

(Н-р одной из форм арендной платы является возложение на арендатора обязанности нести расходы по улучшению арендованного имущества, и в этом случае имущество должно возвращаться с учетом его улучшений произведённых арендатором)

При возврате арендованного имущества в тех случаях когда его улучшение не являлось обязанностью арендатора, все равно может возникать вопрос о судьбе его улучшений;

Этот вопрос решается от того являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми

Отделимые - это улучшения, которые могут быть отделены от арендованного имущества без причинения имуществу вреда, если это невозможно – то улучшения являются неотделимыми

Н-р – арендатор покрасил стены (неотделимые) и повели новые светильники (неотделимыми)

Отделимые улучшения которые арендатор произвёл по собственной инициативе, являются его собственностью;

Передаче арендодателю не подлежат;

Судьба неотделимых улучшений зависит от того осуществлены ли они с согласия арендодателя или без такового;

Если неотделимые улучшения с согласия арендодателя – то они передаются арендодателю как неотъемлемая часть арендованного имущества и на арендодателя возлагается обязанность возместить арендатору стоимость таких улучшений

Если же неотделимые улучшения были произведены без согласия арендодателя – то они передаются ему без како либо компенсации для арендатора